狭小住宅を建てる前に知っておくこと｜一括依頼から引き渡しまで1年半の記録（旗竿地・準防火・3階建て・コロナ下の契約）
この記事を読むと分かること
- 17坪前後の旗竿地に延床80㎡弱の3階建てを建てた、一括依頼から引き渡しまで1年半の全記録（土地→会社選び→設計→確認申請→契約→工事→引き渡し）
- 狭小住宅で先に決めておくことと、途中で止まった原因（共有私道の工事車両、感染症対策、補助金の落選）
- 会社選び・間取り・断り方・住んでからの後悔は、それぞれ別の記事に分けてあります。この記事はその入口です
2019年6月に家づくりの一括依頼を出し、2020年12月に引き渡しを受けました。土地は17坪前後の旗竿地、建物は延床80㎡弱の木造3階建て、準防火地域で高さ制限があります。
狭小住宅は「狭いから大変」という話で終わりがちですが、実際に時間を取られたのは土地の条件の確認と、会社選びでした。この記事では、当時のメールと図面を読み返して、何がいつ起きたかを順番に書きます。詳しい話は各記事に分け、ここでは全体の流れを追えるようにしました。
狭小住宅とは
明確な定義はありませんが、一般に15〜20坪程度以下の土地に建てる家を指します。私の土地は17坪前後。延床80㎡弱で3LDKにしています。
1年半の全記録（2019年6月〜2020年12月）
| 時期 | できごと | 詳しい記事 |
|---|---|---|
| 2019年1〜3月 | 展示場から大手1社と接触。宿泊体験。月内の仮契約を勧められるが、土地が無いので見送り | 会社選び |
| 2019年6月9日 | 一括依頼で資料請求。当日に工務店2社から返信（資料は郵送、間取りと見積は面談後） | 一括依頼の体験 |
| 2019年7月末 | 土地を購入（旗竿地・路地状部分 幅2.0m×約8m・準防火・第2種高度） | この記事 |
| 2019年8月 | 工務店に相談。銀行の事前審査用の仮見積とプランを依頼から約1日半で受け取る | 一括依頼の体験 |
| 2019年8〜10月 | 初回プラン→打合せ2回→基本設計を2回改訂。断熱・窓・収納の仕様相談。65通 | 間取り |
| 2019年10月〜2020年1月 | 個別に接触した2社からも提案と見積。共有私道の工事車両の問題で1社の打合せが延期。1月末に他社を断り、工務店に決定 | 会社選び・断り方 |
| 2020年3〜4月 | 仕様の詰め。感染症対策で対面打合せを電話に変更。内外装仕様を4月15日に確定→見積 | この記事 |
| 2020年4月6日→24日 | 確認申請の本申請→確認済（18日。見込みは10日〜2週間） | この記事 |
| 2020年5月10日 | 工事請負契約。書類は3日前にダウンロードで事前送付、当日の持ち物は印鑑だけ | この記事 |
| 2020年5月末〜7月 | 近隣挨拶（5月30日）→着工（基礎）→7月上旬に上棟の工程。地鎮祭は実施せず | この記事 |
| 2020年12月 | 引き渡し | 住んでからの後悔 |
※ 日付は筆者が送受信したメールと確認済証の記載に基づきます（2026年10月12日に読み返して確認）。引き渡し月は筆者の記録によります。
一括依頼から引き渡しまで約1年半。土地購入から契約まで約9か月、契約から引き渡しまで約7か月でした。
土地：旗竿地で先に確認しておくこと
私の土地は路地状部分の幅2.0m、長さ約8mの旗竿地で、前面は42条2項道路、隣地とは5辺で接しています。狭小地の中でも条件が多い形です。
| 確認すること | 私の土地で起きたこと |
|---|---|
| 工事車両の乗り入れ | 共有私道への乗り入れを近隣に確認するよう、会社から先に指摘された。「一切できないなら工事費が数百万円単位で変わる」と明言。土地契約前に、重要事項説明書と近隣の承諾の有無を確認しておく項目 |
| 路地状部分の幅 | 2.0m。地盤改良の重機の搬入経路が限られる。規格のある会社では最初から対象外になった |
| 隣地との離隔 | 最小265mm。外壁の厚みで離隔が変わるため、断熱の工法（外張りか吹付けか）が離隔に影響した |
| 高さ制限・斜線 | 第2種高度地区。バルコニーに屋根を付けられず、3階は天井高2,250mmで下り天井あり |
| 準防火地域 | 45分準耐火構造、窓は全て網入り。構造計算は準防火ではなく木造3階建てであることから必須（建築基準法第20条） |
| 上下水道 | 私道に本管があり、20mmの引込が可能だった（既存は13mm）。引込が無いと数十万円単位の費用 |
※ 2019年8〜12月の筆者のメール記録と、確認申請図面の配置図に基づきます。
土地は17坪前後ですが、建物に使えるのは12坪前後です。路地状部分（約15㎡）には建物を置けません。ただし建ぺい率・容積率の計算には敷地全体が使えるので、路地の分の容積を3階に積んだ形になっています。旗竿地で3階建てが多いのは、このためです。
狭小地で一番時間を取られたのは、土地の条件を会社と一緒に確定する作業でした。土地を買う前に分かっていれば、会社選びはもっと早く進みました。
会社選び：7社と接触して1社に
展示場から入った大手1社、一括依頼で紹介された工務店2社、個別に接触した4社。大手1社は17坪前後の旗竿地では規格の都合で建てられず、残りを同じ希望設備で見積を取って比べました。決め手は、返信の速さ、設計者が社内にいること、急かさないことです。
間取り：設備は1つずつ、天井高はメリハリ
延床80㎡弱で3LDK。1階に寝室と水回り、2階にLDKとトイレ、3階に子ども部屋2室。天井高は1階2,100mm、2階2,400mm、3階2,250mm。引き違い窓はゼロ、トイレは家に1か所。
契約前に起きたこと（2020年3〜5月）
ここは他の記事に書いていない、契約前の実務です。
| 項目 | 起きたこと |
|---|---|
| 仕様の変更と費用 | 洋室の収納を中止して梁を変更。増額3万円程度で耐震等級3は維持。耐震等級3の証明（設計住宅性能評価書）は10万円（税別） |
| 補助金 | 東京都の省エネ住宅の補助制度に応募したが落選。補助金は「取れたら」で資金計画を組む |
| 感染症対策 | 2020年3月下旬から対面打合せを電話に変更。緊急事態宣言で協力業者の見積返信が遅れ、工務店の見積も遅延。地鎮祭は実施せず |
| 確認申請 | 4月6日に本申請、4月24日に確認済。見込みは「10日〜2週間」で、実際は18日（感染症下で審査に時間が掛かったと説明を受けた） |
| ローン | 請負契約→本申請→約1か月後に実行。見積額が変わると事前審査のやり直し。第1回の支払いは6月初旬 |
| 契約 | 5月10日。契約資料は3日前にダウンロードで事前送付。持ち物は印鑑（実印推奨）だけ |
| 契約後の質疑 | 7項目をメールで。ベントキャップの位置、高所用サッシ、クローゼットのパイプ位置は現場で決定、物干し金物の下地位置、外構は上棟後、1階の窓は塀が目の前なので高く |
| 近隣挨拶 | 5月30日に工務店と回る。粗品は工務店も用意。不在宅は工務店が平日に再訪 |
※ 2020年3月2日〜6月4日の筆者のメール記録（46通）に基づきます。金額は当時の工務店の見積によります。
契約前に決めなかったことは、現場で決めるか、上棟後に回ることになります。クローゼットのパイプ位置や外構がそうでした。狭小住宅は現場で決められる余地が小さいので、図面の段階で寸法まで詰めておくほうが安全です。
住んでから：後悔は2つ、正解は6つ
2020年12月から住んで、後悔したのは浴室の掃除のしやすさと、使っていないIoTリモコンの2つ。天井高のメリハリ、引き違い窓なし、ベランダ最小、洗面台2か所、水回りの1階集約、トイレの位置は正解でした。
狭小住宅で、先に決めておくこと
1年半を振り返って、順番を入れ替えれば早く進んだと思うことを挙げます。
- 土地の条件を先に確定する（路地状部分の幅、工事車両の乗り入れ、私道の承諾、上下水の引込、斜線制限）
- 土地が決まる前に会社を決めない（仮契約を急かされても、土地が無いならしない）
- 土地条件を書いて2社以上に依頼し、最初の返信で土地に触れた会社を残す
- 同じ希望設備で見積を取る（値引き率と工事費の差が見える）
- 各階の役割・トイレの位置・洗濯の動線・天井高のメリハリを先に決める
- 外れた会社から順に断る
- 補助金は「取れたら」で組む。契約前に寸法まで詰める
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狭小地に対応できる会社を、複数まとめて探す入口として使えます。依頼のときに土地の広さ・形・接道を具体的に書くと、建てられる会社だけが返事をくれます。2社以上に依頼して、同じ希望仕様で見積を取るところまでやってください。1社だけでは比較になりません。
※ 掲載社数・届く書類の内容は公式サイトの公表内容に基づきます（2026年10月12日時点・編集部調べ）。会社ごとに提案内容・方法が異なります。
よくある質問
狭小住宅は何坪からですか
明確な定義はありません。一般に15〜20坪程度以下の土地に建てる家を指します。私の土地は17坪前後で、延床80㎡弱の3階建てです。
狭小住宅の工期はどれくらいですか
私の場合、契約から引き渡しまで約7か月（2020年5月契約、12月引き渡し）。一括依頼から数えると約1年半です。
旗竿地は何を確認すればいいですか
路地状部分の幅、工事車両の乗り入れの可否、私道の承諾、上下水の引込です。乗り入れができないと工事費が数百万円単位で変わると、会社から指摘を受けました。
狭小住宅の費用の目安は
本体工事で坪70万円台、設計・外構・地盤改良を含めると坪90万円台（税込・2020年4月の見積・延床約24坪で割った概算）でした。準耐火の3階建てで、会社・時期・仕様で変わります。
3階建てで気をつけることは
高さ制限と斜線です。私の土地では第2種高度地区で、バルコニーに屋根を付けられず、3階は下り天井があります。天井高を1階で下げて3階に回しました。
まとめ
- 一括依頼から引き渡しまで約1年半。土地購入から契約まで約9か月、契約から引き渡しまで約7か月
- 時間を取られたのは土地の条件の確定（工事車両・私道・引込・斜線）と会社選び
- 大手1社は規格の都合で建てられず。工務店に土地条件を伝えて同じ希望設備で比べた
- 契約前は耐震等級3の証明10万円、補助金の落選、感染症対策で電話打合せ、確認申請は本申請から18日で確認済
- 延床80㎡弱で3LDK。設備は1つずつ、天井高はメリハリ、引き違い窓ゼロ
- 住んで5年、後悔は2つ、正解は6つ
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※ 本記事の日付・金額・寸法は、筆者が2019年1月〜2020年6月に送受信したメール、確認申請図面、確認済証、工務店の見積明細（いずれも2026年10月12日に読み返して確認）に基づきます。会社名・所在地は記載していません（東京23区内）。