旗竿地のデメリットは買う前に確かめられます｜路地幅2m・17坪の土地で、工事車両・私道・水道の引込・隣地との離隔がどう効いたか（2019〜2020年）

2026/10/15 16:462026/10/15 16:46

この記事を読むと分かること

17坪前後の旗竿地（路地の幅2.0m×長さ約8m）を買って3階建てを建てるまでに、工事車両・私道・水道の引込・隣地との離隔・斜線制限がどの順番で問題になったか

旗竿地のデメリットのうち、土地を買う前に書面と役所で確かめられるものと、設計で吸収できるもの

整形地と比べて、なぜ旗竿地を選んだか。路地の部分は建物に使えないのに、容積率には効く仕組み

2019年7月に東京23区内の17坪前後の旗竿地を買い、2020年12月に延床80㎡弱の木造3階建てを建てて住んでいます。路地状部分は幅2.0m×長さ約8m、前面は幅約2.9mの私道（建築基準法42条2項道路）、隣地とは5辺で接しています。

旗竿地は「安い」「静か」と「工事費が高い」「暗い」が並べて語られますが、実際に困るかどうかは、路地の幅と私道の条件で決まります。この記事では、土地を買ってから契約するまでに起きたことを、当時のメールと図面を読み返して順番に書きます。買う前に確かめられたことが多かった、というのが結論です。

前提：東京23区内・準防火地域・第2種高度地区・前面は私道

旗竿地の条件は土地ごとに違います。路地の幅が3m以上で前面が公道なら、この記事の「工事車両」と「私道」の節はほぼ当てはまりません。

先に結論：旗竿地を買う前に確認する6項目

私の土地で、買ったあとに問題になった順に並べます。上の2つは土地の契約前に確かめられる項目でした。

確認すること	私の土地で起きたこと	誰に・何で確かめるか
工事車両の乗り入れ	共有私道への乗り入れを近隣に拒まれ、検討中の会社から「一切できないなら工事費が数百万円単位で変わる」と言われた（2019年12月）	仲介会社の重要事項説明書。近隣との承諾書の有無と、承諾の範囲
路地の幅と測り方	塀の芯で2.1m、塀の内側では2.1mに達しない。規格のある大手1社は最初から対象外	実測図。塀の芯か内側か、どちらの数字かを聞く
上下水道の引込	候補の段階で「上水が無いかもしれない」と言われ、引込なら50万〜80万円の見込み。水道局で確認すると私道に本管があった	水道局の台帳（上水）。下水は台帳が無く、近隣に聞いた
隣地との離隔	5辺が隣地。設計の初期に最小265mmまで詰める案が出たが、足場とメンテナンスを考えて避け、最終的に最小は約36cm	設計時に外壁の厚みと足場の話を先にする
道路の後退と斜線	2項道路の中心から2m後退し、敷地は売買時の実測より約4㎡小さく算定。第2種高度地区でバルコニーに屋根を付けられない	役所の道路台帳・都市計画図。設計者に斜線の検討図を出してもらう
準防火地域	45分準耐火構造、窓は全て網入り。木造3階建てなので構造計算が必要	都市計画図。防火指定で窓と外壁の仕様が決まる

※ 2019年8月〜2020年6月の筆者のメール記録と、確認申請図面（2020年4月）の配置図に基づきます。金額は当時の会社の見込みで、会社・時期・地域で変わります。

なぜ旗竿地を選んだか：整形地と比べて、建てられる面積が同じだった

旗竿地を選んだ理由は、比較した整形地と建てられる面積がほぼ同じだったからです。2019年8月、工務店から土地の候補を6件もらい、そのうち整形地1件と旗竿地1件を比べました。整形地に建ぺい率60%を掛けると、旗竿地の奥の部分（約6m角）と同等か少し狭い。それなら駅に近い旗竿地でよい、と決めました。

旗竿地の仕組みはこうです。路地状部分（私の土地では約15㎡）には建物を置けません。しかし建ぺい率・容積率の計算には敷地全体を使えます。17坪前後の土地のうち建物に使えるのは12坪前後ですが、容積は17坪分あるので、路地の分の容積を3階に積む形になります。旗竿地に3階建てが多いのは、このためです。

「旗竿地は安い」だけで選ぶと外れます

私の場合、価格より「同じ面積が建つか」で比べました。路地の幅と前面道路の条件が悪い土地は、建てられる会社が減り、工事費で差が埋まることがあります。次の節がその話です。

デメリット1：工事車両が入れないと、工事費が「数百万円単位」で変わると言われた

旗竿地で一番大きかった問題は、共有私道への工事車両の乗り入れでした。土地を買って4か月後の2019年12月、検討していた会社の1社と見積の最終打合せを前に、近隣へ挨拶に行ったところ、「私道部分に車両を乗り入れないでほしい」と言われました。

会社に伝えると、返事はこうでした。「基礎工事など車両が必須の工程がある。乗り入れが一切禁止なら、工事金額が数百万円単位で変わる」。そして「土地契約時の重要事項説明書の記載が重要なので送ってほしい」「本来は土地の売買契約までに近隣との話がまとまっているはず」と指摘されました。

手元には、新築時の車両乗り入れを承諾する書面が土地に付いていました。ただし近隣の口ぶりは「ダメ」。この会社は「承諾の範囲を確認してから意思確認をしたい」として最終打合せを延期し、年明けまで止まりました。結果として私は別の工務店に決め、この会社には2020年1月に断りを入れています。

時期	起きたこと
2019年7月末	土地を購入。車両乗り入れの承諾書は土地に付いていた
2019年12月12日	近隣へ挨拶の際に「車両を乗り入れないで」と言われる。会社に請負可能か相談
2019年12月13日	会社「一切禁止なら工事費が数百万円単位で変わる。重要事項説明書を見せてほしい」
2019年12月19日	最終打合せを延期。近隣と話がついてから再開することに
2020年1月27日	他社と比較の結果、この会社を断る
2020年5月30日	契約した工務店と近隣挨拶（契約の20日後）。不在だった家には工務店が平日に再訪

※ 筆者のメール記録（2019年12月〜2020年6月）に基づきます。会社名は記載していません。

契約した工務店の見積では、基礎工事に「場内小運搬」の人工が別に立ち、仮設工事に誘導員の項目がありました。地盤改良は杭ではなく1トンのローラーによる転圧でした。路地の幅2.0mでは入れる重機が限られるので、人の手で運ぶ分と、道路側で車両を誘導する人が要る、ということです。別の会社の資金計画表では杭工事が概算で別枠に入っていて、地盤改良の方法は調査結果で変わる項目でした。

買う前に確かめること（工事車両）

重要事項説明書に、私道の持分と通行・掘削・工事車両の承諾がどう書いてあるか

近隣との承諾書があるか。「基礎工事など必須の工程は例外」と読めるか、それとも一切禁止か

可能なら、契約前に近隣へ声をかけておく。会社が「本来は土地契約までにまとまっているはず」と言ったのはこの点です

デメリット2：路地の幅が2mだと、建てられない会社が最初から出る

路地状部分の幅は、会社の「建てられる・建てられない」を最初に決める数字です。私の土地は、境界塀の芯で2.1m、塀の内側では2.1mに達しません。同じ土地でも測り方で数字が変わるので、会社に伝えるときは「どこからどこまでの幅か」を添えてください。

展示場から入った大手1社は、この土地では規格の都合で建てられず、2019年に検討を終えました。会社の良し悪しではなく、規格と土地の相性です。詳しくは別の記事に書きました。

👉 狭小地はハウスメーカーに断られることがあります｜工務店とハウスメーカーの違い

路地には他にも細かい話がありました。仲介会社の説明では、路地の中に排水桝があり、地中で配管がつながっていること、前の所有者の門扉跡のブロックの出っ張りは、購入者の負担で、隣地に声をかけてから撤去するのが通例であること。境界のブロック塀は、2辺が隣地と共有の芯積みで、残りは敷地の内側に建っていました。どれも実測図と現地で分かることです。

設計では、路地の奥（建物の北西）に玄関ポーチを置き、路地側に張り出した部分を1階はポーチ、2階はトイレと洗面、3階はバルコニーにしました。旗竿の「竿」と「旗」の境目を、張り出しで使う形です。

👉 17坪・延床80㎡弱の3階建ての間取り｜3LDKにするために1つずつにした設備

デメリット3：隣地との離隔を詰めるほど、足場とメンテナンスが苦しくなる

5辺が隣地に接する旗竿地では、建物を何cm隣地から離すかが床面積に直結します。2019年9月の基本設計で、東側と北西側の離隔を500mm以下、最小265mmまで詰めて建築面積を広げる案が出ました。工務店の説明は「足場の設置に工夫が必要」。私は、外壁のメンテナンスができなくなることを理由に、265mmは極力避けると返しました。

最終の確認申請図面では、隣地との離隔は北側で約36cm、東側と南側で約60cmです。

離隔は断熱の工法にも影響しました。外壁の厚みは柱の芯から約95mmで、外張り断熱にすると約30mm厚くなり、その分だけ離隔が削られます。私は吹付けの断熱を選び、床は板状の断熱材にしました。工務店からは「基礎断熱も可能だが、シロアリを考えると床断熱がよい」という説明がありました。

また、この土地には隣地との離れについての合意書が付いていました。民法では建物を境界から50cm離すことが原則ですが、合意があれば近づけられます。検討した会社の1社は、「他社のプランを見ると合意書の箇所の認識が違うかもしれない」と自分から確認してきました。合意書がどの境界に効くのかは、会社に図で示す必要があります。

デメリット4：上下水道は「有るか」と「太さが足りるか」を別に確かめる

土地の候補の段階で、工務店から「上水が無いかもしれない」と言われました。引込が必要なら本管の位置によるが50万〜80万円程度の見込み、という説明です（2019年8月）。

仲介会社が水道局で確認したところ、私道に本管が埋設されていて、20mmの管を新たに引き込めることが分かりました。ただし既存の引込は13mm。工務店は「水回りが2階までなら既存の配管で対応できる」と判断し、最終的には引込工事をせず、既存の13mmをそのまま使っています。

下水は水道局に台帳が無く、近隣に聞いて回りました。確認申請図面では、路地の排水桝を通って公共下水道につながる合流式です。上水は役所で分かる、下水は現地と近隣で分かる、と覚えておくと早いです。

デメリット5：2項道路と高度地区で、敷地も高さも削られる

前面の私道は幅約2.9mの42条2項道路です。道路の中心線から2m後退する必要があり、確認申請上の敷地面積は、売買時の実測より約4㎡小さく算定されました。隅切りの分も除かれます。17坪前後で買った土地が、申請上は16坪台になる、ということです。

高さは第2種高度地区の北側斜線で決まりました。確認申請図面では、北側の屋根の端が斜線の制限値まで数cmの余裕しかありません。この制限で、バルコニーに屋根を付けられず、3階の北側は下り天井になりました。1階の天井高を2,100mmに下げて、3階に高さを回しています。

準防火地域なので、建物は45分準耐火構造、窓は全て網入りガラスです。木造3階建てなので構造計算が前提になります。建ぺい率は基準の60%に、準耐火建築物で10%が加算されました。

👉 新築の窓で後悔しないために決めたこと｜17坪の狭小3階建てで引き違いをゼロにし、高所窓と天窓で採光した結果

旗竿地だから設計で決めたこと

旗竿地で起きたことのうち、設計で吸収できたものを並べます。買う前の確認で潰せなかったものは、ここで受けました。

1階の窓は高い位置に。路地の奥で、1階の窓の目の前は塀です。契約後の質疑で窓の高さを上げました（2020年5月）

トイレは路地側の張り出しに1か所だけ。リビングから離れ、開き戸を二重にして音を切りました

バルコニーは3階の張り出し部に最小限。屋根は斜線で付けられないので、物干し金物とエアコン置き場、避難口の役割だけ

玄関は路地の奥。前面道路から約8m引っ込むので、道路からの視線は気になりません

駐車場は無し。車の乗り入れが難しい土地なので、外構は門柱と砕石だけにして、本体工事と一緒に頼みました

👉 17坪の狭小3階建てに5年住んで後悔したこと・しなかったこと

旗竿地を買う前に、この順番で確かめる

実測図で路地の幅（塀の芯か内側か）と長さ、隣地と接する辺の数を見る

重要事項説明書で私道の持分、通行・掘削・工事車両の承諾の記載を読む。承諾書があれば範囲を読む

水道局で上水の本管と引込の太さ、現地と近隣で下水を確かめる

役所で道路の種別（2項道路なら後退）、高度地区・防火指定を確かめる

ここまでの条件を書いて、2社以上に「この土地で建てられるか、工事車両は入れるか」を聞く

設計に入ったら、離隔・外壁の厚み・足場を先に決める

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旗竿地は、土地の条件を伝えた時点で建てられる会社がふるいにかかります。狭小地や旗竿地に対応できる会社を、複数まとめて探す入口として使えます。依頼のときに路地の幅・前面道路が私道か・隣地と接する辺の数・防火指定を具体的に書くと、建てられる会社だけが返事をくれます。2社以上に依頼して、同じ希望仕様で見積を取るところまでやってください。1社だけでは、工事車両や地盤改良の費用の差が見えません。

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