準防火地域で木造3階建てを建てて決まったこと｜45分準耐火で外壁・屋根・窓・玄関ドアの仕様が決まり、建ぺい率は60%から70%に（2020年・狭小3階建て）
この記事を読むと分かること
- 準防火地域で木造3階建てにすると、建物は準耐火建築物（またはそれと同等以上の延焼防止性能）が前提になる理由。2階建てとの違い
- 私の家（東京23区内・17坪前後の旗竿地・2020年）で45分準耐火にして決まった部位：外壁・屋根・軒天・天井・階段・窓・玄関ドア・換気の屋外フード
- 準耐火にすると建ぺい率の上限に10%が加わる仕組みと、私の家の数字（上限60%→70%、実際は55%台）
2020年に、東京23区内の17坪前後の旗竿地に、延床80㎡弱の木造3階建てを工務店と建てました。土地は準防火地域で、建物は45分準耐火構造です。住宅設備・リフォームを専門にしている立場ですが、この記事に書くのは施主として図面と見積で確かめたことです。
「準防火地域で木造3階建ては建てられるのか」「準耐火にすると何が変わるのか」「建ぺい率はどう緩和されるのか」が気になっている方に向けて、法令の決まりと、私の家で実際に決まった仕様を並べます。
前提：法令は2026年11月時点、仕様は1軒の家の話です
法令の条文は2026年11月13日に法令検索（e-Gov）で確認しました。自治体の条例や敷地の条件で、必要な仕様は変わります。最終的な判断は設計者と、確認申請を受ける行政・検査機関が行います。
先に結論：準防火地域の木造3階建ては「準耐火」が前提で、建ぺい率は10%増えます
準防火地域で地上3階建て・延べ面積1,500㎡以下の建物は、主要構造部を準耐火構造にするか、それと同等以上の延焼防止性能が求められます（建築基準法施行令136条の2第2号）。私の家はこの基準を、45分準耐火構造で満たしました。その結果、次のものが決まりました。
| 部位 | 私の家で決まったこと |
|---|---|
| 構造 | 木造3階建て・45分準耐火構造（準耐火建築物） |
| 外壁 | 窯業系サイディング（厚さ15mm）。室内側は強化せっこうボード15mm |
| 屋根 | スレート葺き。屋根の真下の天井は強化せっこうボード12.5mm |
| 軒天 | セメント板（厚さ14mm） |
| 天井・間仕切壁 | 天井は強化せっこうボード15mm、間仕切壁は両面せっこうボード15mm |
| 階段 | 段板・ささら桁は厚さ35mmの木製、裏面は強化せっこうボード |
| 窓 | 10か所と天窓1つ、全て網入りガラスの防火設備 |
| 玄関ドア | 防火ドア（防火設備の認定品） |
| 換気の屋外フード | 防火ダンパー付き |
| 建ぺい率 | 上限が60%から70%に。実際の建物は55%台 |
※ 仕様は確認申請図面（2020年4月）の準耐火リスト・矩計図と、工務店の最終見積（2020年4月）に基づきます。
土地と建物の全体の流れは、こちらにまとめています。
なぜ準耐火になるのか：2階建てと3階建てで基準が変わります
準防火地域では、建物の階数と延べ面積によって、求められる防火の水準が段階的に上がります（建築基準法61条、同施行令136条の2）。木造の住宅で関係するのは次の3段階です。
| 準防火地域の建物（地階を除く階数） | 求められる水準 |
|---|---|
| 2階建て以下・延べ500㎡以下（木造） | 外壁と軒裏の延焼のおそれのある部分を防火構造にし、その部分の窓などを防火設備にする（またはそれと同等以上の延焼防止性能） |
| 3階建て・延べ1,500㎡以下 | 主要構造部を準耐火構造にし、延焼のおそれのある部分の窓などを防火設備にする（またはそれと同等以上の延焼防止性能） |
| 4階建て以上、または延べ1,500㎡超 | 耐火建築物の水準（またはそれと同等以上の延焼防止性能） |
※ 建築基準法61条、同施行令136条の2第1号〜第3号を、2026年11月13日に法令検索（e-Gov）で確認して要約しました。正確な要件は条文で確かめてください。
つまり、同じ準防火地域でも、2階建てなら外壁と軒裏の防火構造で済むところが、3階建てにすると壁・柱・床・はりなどの主要構造部まで準耐火構造になります。準耐火構造の基準は、耐力壁・柱・床・はりが45分間、屋根と階段が30分間、火熱で構造上支障のある損傷を生じないことです（施行令107条の2）。私の家の図面に「45分準耐火構造」と書かれているのは、この基準を国の告示（平成12年建設省告示第1358号）の仕様で満たしたという意味です。
旗竿地なら、東京都の条例でも準耐火が前提になります
私の土地は旗竿地で、路地状部分は幅2.0m×長さ約8mです。東京都では、路地状部分の幅が4m未満の敷地に3階建てを建てるには、耐火建築物・準耐火建築物などにする必要があります（東京都建築安全条例3条の2）。私の家は、準防火地域と旗竿地の両方の理由で、準耐火が前提でした。
構造計算は、準耐火とは別の理由で必要です
木造で地上3階以上の建物は、構造計算で安全性を確かめる必要があります（建築基準法20条1項3号）。これは準耐火や準防火地域とは別の決まりで、準防火地域でなくても木造3階建てなら必要です。私の家の見積には、構造計算の費用が最初から入っていました。耐震等級3の証明を別に取った話は、こちらに書いています。
45分準耐火で決まった部位：外壁・屋根・軒天・天井・階段
私の家の確認申請図面には、準耐火のリストとして、外壁・間仕切壁・床・屋根・階段・バルコニーの仕様が部位ごとに並んでいます。主なものは次のとおりです。
- 外壁：外側は窯業系サイディング（厚さ15mm）、内側は強化せっこうボード15mm。その間に断熱材（吹付の硬質ウレタンフォーム）と木質系の面材が入る
- 屋根：スレート葺き。屋根の真下にある天井は強化せっこうボード12.5mm
- 軒天：セメント板（厚さ14mm）
- 天井：強化せっこうボード15mmにビニルクロス
- 間仕切壁：両面にせっこうボード15mm
- 階段：木製の段板とささら桁は厚さ35mm、裏面は強化せっこうボード（階段の下を収納に使う部分は15mm）
室内の壁と天井の下地が、ほぼ全部、厚さ15mmのせっこうボード（多くは強化せっこうボード）になっています。
※ 部位ごとの仕様は確認申請図面（2020年4月）の準耐火リストと矩計図に基づきます。断熱の仕様は工務店の最終見積（2020年4月）に基づきます。
断熱と気密の決め方は、こちらに分けています。
窓と玄関ドア：延焼のおそれのある部分は防火設備になります
延焼のおそれのある部分とは、隣地境界線や道路中心線から、1階は3m以下、2階以上は5m以下の距離にある建物の部分です（建築基準法2条6号）。この範囲にある窓やドアは防火設備にします。
17坪前後の土地で隣家との距離が近い私の家では、10か所の窓と天窓1つが全て網入りガラスになり、玄関ドアも防火ドアです。窓のサッシは樹脂窓（ガス入り複層ガラス）を選びました。
- 窓：全て網入りガラス。引き違い窓は付けず、すべり出し窓・FIX・高所窓・天窓で構成
- 玄関ドア：防火設備の認定を受けた防火ドア。2020年3月、契約前の詰めの段階で、防火仕様の中から色と取っ手を選んだ
- 換気の屋外フード：第1種換気の屋外フード（2か所）は防火ダンパー付き
2019年の工務店とのやりとりでは、窓は防火仕様の製品を提案することが多く、高性能な樹脂窓のシリーズにすると予算が上がると説明を受けました。窓を何にするかは、準防火地域では見積の差になりやすい項目です。
※ 窓とドアの仕様は確認申請図面（2020年4月）と工務店の最終見積（2020年4月）、サッシの説明と玄関ドアを選んだ時期は筆者のメール記録（2019年・2020年3月）に基づきます。
窓の数・種類・網入りガラスの話は、窓の記事で詳しく書いています。
準防火地域の建ぺい率：準耐火にすると上限に10%が加わります
準防火地域で、準耐火建築物（またはそれと同等以上の延焼防止性能をもつ建物）にすると、建ぺい率の上限に10%が加わります（建築基準法53条3項1号）。耐火建築物などの場合も同じく10%です。さらに、特定行政庁が指定する角地の条件にも当てはまる場合は、合わせて20%が加わります（同項）。
私の土地は、都市計画で決まった建ぺい率が60%でした。準耐火建築物にしたことで上限は70%になりました。確認申請図面に書かれた実際の建ぺい率は55%台です。
| 項目 | 私の家（確認申請図面・2020年4月） |
|---|---|
| 都市計画の建ぺい率 | 60% |
| 準耐火建築物で加わる分 | 10% |
| 上限 | 70% |
| 実際の建ぺい率 | 55%台 |
建ぺい率は「確認申請の敷地面積」で計算されます
建ぺい率を考えるときに気をつけたいのが、分母になる敷地面積です。私の土地は前面が幅4m未満の道路（建築基準法42条2項の道路）で、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させる必要がありました。後退した部分は敷地面積に入らないので、確認申請の敷地面積は、土地を買ったときの実測より4㎡ほど小さくなりました。
土地の面積の数字だけで「建ぺい率いっぱいに建てられる広さ」を計算すると、実際より大きく見積もってしまうことがあります。旗竿地では、路地状部分には建物を置けないので、建物の形は路地を除いた部分と隣地との離隔で決まります。
※ 建ぺい率・敷地面積・道路の後退は確認申請図面（2020年4月）、売買時の実測は筆者の記録（2019年7月）に基づきます。建築基準法53条3項は2026年11月13日に法令検索（e-Gov）で確認しました。
準防火地域の土地を買う前・会社を選ぶ前に確かめること
私の経験から、準防火地域で木造3階建てを考えるときに、先に確かめておくとよいことを並べます。
- 土地の防火指定。防火地域・準防火地域かどうかは、会社ではなく土地で決まる。区の都市計画図で確かめられる
- 何階建てにするか。準防火地域で3階建てにすると、主要構造部は準耐火（または同等以上）が前提になる
- 旗竿地なら路地の幅。東京都では路地の幅が4m未満だと、3階建ては準耐火建築物などが前提
- 建ぺい率の上限と、確認申請の敷地面積。10%の加算は準耐火建築物などにした場合。2項道路の後退分は敷地面積に入らない
- 窓の仕様。延焼のおそれのある部分の窓は防火設備。樹脂窓にしたいなら、最初の見積の段階で伝える
- 依頼の条件に「準防火地域・木造3階建て・準耐火」まで書く。比べる会社に同じ条件で出すと、見積の差が仕様の差ではなく会社の差として見える
狭小地で会社を探したときの話は、こちらに書きました。
【PR】タウンライフ
準防火地域の木造3階建てに慣れているかどうか、準耐火の仕様や窓の選び方は、会社ごとに考え方が違います。狭小地や旗竿地に対応できる会社を、複数まとめて探す入口として使えます。依頼のときに防火指定・階数・旗竿地なら路地の幅を具体的に書くと、各社の提案を並べて比べられます。2社以上に依頼して、同じ希望仕様で見積を取るところまでやってください。
※ 会社ごとに提案内容・方法が異なります。
よくある質問
準防火地域に木造3階建ては建てられますか
建てられます。地上3階・延べ1,500㎡以下なら、主要構造部を準耐火構造にするか、それと同等以上の延焼防止性能をもたせることが条件です（施行令136条の2第2号）。私の家は、東京23区内の準防火地域に45分準耐火構造の木造3階建てとして建てました（2020年）。
準防火地域の建ぺい率は緩和されますか
準耐火建築物（またはそれと同等以上の延焼防止性能をもつ建物）にすれば、建ぺい率の上限に10%が加わります（建築基準法53条3項1号）。私の家は60%が70%になりました。特定行政庁が指定する角地の条件にも当てはまれば、合わせて20%です。
準防火地域で2階建てと3階建ては何が違いますか
2階建て以下（木造・延べ500㎡以下）なら外壁と軒裏の延焼のおそれのある部分を防火構造にする水準ですが、3階建てにすると壁・柱・床・はりなどの主要構造部まで準耐火構造が求められます。窓などの開口部を防火設備にするのは、どちらも同じです。
準防火地域だと窓はどうなりますか
延焼のおそれのある部分（隣地境界線などから1階3m以下・2階以上5m以下）の窓は防火設備になります。隣家が近い私の家では、10か所の窓と天窓1つが全て網入りガラスで、玄関ドアも防火ドアです。
構造計算は準耐火だから必要なのですか
いいえ。構造計算が必要なのは、木造で地上3階以上だからです（建築基準法20条1項3号）。準耐火や準防火地域とは別の決まりです。私の家の見積には、構造計算の費用が最初から入っていました。
まとめ
- 準防火地域で木造3階建てにすると、主要構造部は準耐火構造（または同等以上の延焼防止性能）が前提。2階建てなら外壁と軒裏の防火構造の水準
- 私の家は45分準耐火構造。外壁・屋根の真下の天井・天井・間仕切壁・階段の裏に強化せっこうボード、軒天はセメント板
- 延焼のおそれのある部分の窓とドアは防火設備。私の家は窓が全て網入り、玄関は防火ドア、換気の屋外フードは防火ダンパー付き
- 準耐火にすると建ぺい率の上限に10%。私の家は60%→70%で、実際は55%台
- 建ぺい率は確認申請の敷地面積で計算する。2項道路の後退分は入らず、私の家は実測より4㎡ほど小さかった
- 旗竿地（東京都）では路地の幅4m未満で3階建てなら、条例でも準耐火建築物などが前提。構造計算は木造3階建てだから必要
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※ 本記事の建物の仕様は確認申請図面（2020年4月）と工務店の最終見積（2020年4月）、サッシの説明と玄関ドアの選定時期は筆者のメール記録（2019年・2020年3月）、売買時の実測は筆者の記録（2019年7月）に基づきます。法令は建築基準法2条6号・20条1項3号・53条3項・61条、同施行令107条の2・136条の2、東京都建築安全条例3条の2を2026年11月13日時点で確認しました（東京都の条例は2026年11月1日時点の確認）。会社名・所在地は記載していません（東京23区内）。