17坪の狭小3階建てに5年住んで後悔したこと・しなかったこと｜天井高2100・開き窓だけ・ベランダ最小・洗面台2か所・乾太くん
この記事を読むと分かること
- 17坪前後の狭小3階建てに5年近く住んで、後悔したのは2つ、正解だったのは6つだったこと
- 1階の天井高を2,100mmにしても後悔しなかった理由（低くする階を限ったから）
- 洗面台を2か所、ベランダは最小、水回りは1階に集約。狭い家ほど効く判断と、その根拠
2020年12月に、17坪前後の旗竿地に延床80㎡弱の木造3階建てを建てて住んでいます。断熱と気密にこだわり、設備は「1つずつ」を基本にした家です。
「狭小住宅は後悔する」と検索すると不安になる話が多く出てきますが、私の場合、5年近く住んで後悔したのは2つだけでした。運がよかったのではなく、設計の段階で狭い家の弱点を先回りして潰したからです。この記事では、その判断を1つずつ、住んでみた結果と一緒に書きます。
前提：家族で一番背が高いのが173cm、2階リビング、1階は寝室と水回りだけ
天井高や空調の話は、この前提で読んでください。家族の身長や階の使い方が違えば、答えも変わります。
先に結論：後悔したのは2つ
| 後悔したこと | 中身 |
|---|---|
| 浴室の掃除のしやすさ | 浴槽は「おそうじ浴槽」で日常の掃除がとても楽。ただし浴室全体の掃除のしやすさでは、次に建てるなら別のメーカーを選びたいと感じている |
| 給湯器のIoTリモコン | 付けたが、ほとんど使っていない。外からお湯張りをする生活になっていない |
どちらも「住めなくなる」類の後悔ではありません。間取りと構造で後悔が無いのが、狭小住宅ではいちばん大事です。ここから先は、後悔しなかった6つの判断です。
正解1：1階の天井高は2,100mm、2階は2,400mm
1階の天井高を2,100mmにしました。高さ制限のある地域で3階建てを建てるので、どこかの階を低くしないと、3階が屋根の勾配に食われて使いにくくなります。
| 階 | 天井高 | 用途 | 結果 |
|---|---|---|---|
| 1階 | 2,100mm | 寝室・脱衣室・浴室 | 頭をぶつけたことは無い（最も背が高い家族で173cm）。寝るか着替えるかなので、低さを感じる時間が短い |
| 2階 | 2,400mm | LDK | 標準高さの壁面収納がそのまま置ける。いちばん長く過ごす階は標準の高さにした |
| 3階 | 2,250mm（一部が下がり天井） | 子ども部屋 | 1階を下げた分、下り天井の範囲が小さくなり、使える床が増えた |
もう1つの効果は階段です。1階の天井が300mm低いと、1階から2階への段数が1〜2段減ります。狭小住宅の階段は急になりがちなので、段数が減るのは安全面でも効きます。
「天井高2100は後悔する」は、全部の階を低くした話だと思います
ポイントはメリハリです。長くいる階は標準、寝るだけの階は低く。私の家は1階に寝室と水回りしか置いていないので、2,100mmで困る場面がありません。リビングを2,100mmにするなら、私も勧めません。
正解2：窓は開きタイプだけ。エアコン1台で3階まで効く
気密を上げるために、引き違いの窓は1か所も付けていません。すべて開きタイプ（すべり出し）か、はめ殺しです。引き違いは構造上すき間が大きくなりやすいので、最初から選択肢から外しました。
その結果が空調です。
| 季節 | 動かすエアコン | 体感 |
|---|---|---|
| 春・秋 | 2階リビングの14畳用 1台 | 1〜3階が快適 |
| 夏 | 2階の14畳用＋3階の6畳用 | 3階は暑くなるので足す。2台で1階まで涼しい |
| 冬 | 2階の14畳用 1台 | 2階は快適。1階はやや寒いが、寝るだけなので許容 |
※ 筆者の家（延床80㎡弱・木造3階建て・2020年築）での体感です。断熱仕様・地域・間取りで変わります。
ガス式の床暖房は入れませんでした。これも正解でした。断熱と気密が効いていれば、一般的なエアコンだけで快適に暮らせます。狭小住宅は空間が小さい分、断熱と気密の効果が出やすい。ここにお金をかけて、床暖房を削るのは合理的な配分だと思っています。
正解3：ベランダは最小にした
ベランダは3階に1か所、2.5㎡ほどの最小限のものだけです。それ以外は付けていません。
住んでみて、ベランダで何かをすることはほぼありません。洗濯物は乾太くんで乾かすので、干す場所も要りません。ベランダを削った分、室内が広くなります。狭い家でベランダを広く取るのは、使わない空間に床面積を払うことになります。
正解4：洗面台を2か所に置いた
設備は1つずつ、が狭小住宅の基本です。その例外が洗面台でした。1階の脱衣室に90cm、2階のトイレ脇に75cmの洗面台を置いています。
朝は家族の動きが重なります。歯磨き、髪のセット、化粧。これが2か所に分かれてできるだけで、朝の渋滞がなくなります。2階の洗面台は、トイレの手洗いも兼ねています。
大きな洗面台は要りません。2つあることに意味があります
我が家は90cmと75cmですが、60cmでも足ります。幅ではなく、家族の動線を分けられるかどうかです。共働きの家庭、娘と暮らす家庭には特に勧めます。
正解5：水回りは1階に集約して、乾太くんで完結させた
1階に浴室・脱衣室・洗濯機・乾太くんをまとめました。狭小住宅でよくある失敗は、洗濯の動線が階をまたぐことです。
- 1階で洗濯して、3階のベランダまで運んで干す
- やむを得ず洗濯機を2階リビングに置き、運転音がリビングに響く
我が家は脱衣室の中で、洗う→乾かす→たたむ、が完結します。乾太くんに入らないものを乾かすときだけ、浴室の電気式乾燥機を使いますが、ほぼ予備です。脱衣室の隣の部屋には、天井に収納できる物干しも付けてありますが、出番は多くありません。
2階リビングの家で洗濯機を2階に置く案が出たら、音の問題を先に考えてください。水回りを1階に集めると、生活音がリビングから離れます。
正解6：音の設計。トイレは旗竿の飛び出し部分に
高断熱・高気密の家は、外の音が入らない分、家の中の音がよく響きます。狭い家ではなおさらです。トイレの音は、家族でも気になります。
我が家は旗竿地の飛び出した部分にトイレを置き、リビングからトイレまでを「リビング→小さな洗面室→トイレ」と開き戸2枚で区切りました。扉が2枚あると、日常生活でリビングまで音が届きません。
トイレの位置と扉の枚数は、図面の段階でしか直せません。狭小住宅で音に後悔しないために、いちばん先に決めておく項目です。
広く見せる工夫：室内の扉はフルハイトの天吊り戸
室内の建具は、基本的に天井までの高さがある天吊り戸にしました。扉の上に壁が無いので、視線が抜けて部屋が広く見えます。レールが床に無いので、掃除もしやすい。狭い家は「広くする」より「広く見せる」工夫の積み重ねです。
狭小地で建てる会社を選ぶなら
狭小地は、最初から建てられない会社があります。17坪前後の土地では、大手1社が規格の都合で検討を終えました。私は一括依頼で紹介された工務店と建てています。その経緯は別の記事に書きました。
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狭小地に対応できる会社を、複数まとめて探す入口として使えます。依頼のときに土地の広さと形（旗竿地かどうか・接道の幅）を具体的に書くと、建てられる会社だけが返事をくれます。2社以上に依頼して、同じ希望仕様で見積を取るところまでやってください。1社だけでは比較になりません。
※ 掲載社数・届く書類の内容は公式サイトの公表内容に基づきます（2026年10月12日時点・編集部調べ）。会社ごとに提案内容・方法が異なります。
よくある質問
天井高2,100mmは圧迫感がありませんか
寝室と水回りだけなら、感じる時間がほとんどありません。家族で最も背が高い173cmでも頭をぶつけたことはありません。リビングを2,100mmにするのは勧めません。
3階建ては夏の3階が暑いと聞きますが
暑くなります。我が家は3階に6畳用のエアコンを置き、夏だけ2階の14畳用と2台で動かします。それで1階まで涼しくなります。
床暖房は要りませんか
断熱と気密が効いていれば、エアコンだけで足りました。我が家はガス式床暖房を入れず、冬は2階のエアコン1台で過ごしています。1階はやや寒いですが、寝るだけなので許容しています。
狭小住宅で洗面台を2つ置くのは贅沢では
幅を小さくすれば置けます。我が家は90cmと75cmですが、60cmでも足ります。朝の動線を分けられる効果は、面積のコスト以上でした。
ベランダが無いと洗濯物はどうしますか
乾太くんで乾かします。入らないものは浴室の電気式乾燥機で。外に干す場所は要りませんでした。
まとめ
- 5年近く住んで、後悔は浴室の掃除のしやすさと、使っていないIoTリモコンの2つ
- 天井高はメリハリ。寝るだけの1階は2,100mm、リビングの2階は2,400mm。段数も1〜2段減る
- 引き違い窓なし＋高断熱で、14畳用エアコン1台で3階まで快適。床暖房は不要だった
- ベランダは最小。使わない空間に床面積を払わない
- 洗面台は2か所。幅は60cmでいい。朝の動線が分かれる
- 水回りは1階に集約し、乾太くんで洗濯を完結。2階リビングに洗濯機を置かない
- トイレは旗竿の飛び出し部分に、扉2枚で。高気密の家は中の音が響く
- 狭小地は建てられない会社が最初からある。土地条件を具体的に伝えて会社を探す
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土地購入から引き渡しまでの1年半の全体の流れと、旗竿地で先に確認すること。
この家の間取りを、確認申請図面の数字（各階の帖数・天井高・階段の段数・窓の数）で書きました。
乾太くんを置くために必要なものは3つだけです。1階に置く前提で確認してください。
浴室乾燥機はガスと電気のどちらがいいか。我が家は電気式を予備にしています。
使っていないIoTリモコンの話。給湯器のリモコンの役割はこちらで。
※ 本記事は筆者が2020年12月から住んでいる家（17坪前後の旗竿地・延床80㎡弱・木造3階建て・東京23区内）での体験に基づきます（2026年10月12日時点）。空調の体感は断熱仕様・地域・間取りで変わります。会社名は記載していません。