※本記事にはPRが含まれています。本記事は2023年12月に作成されています。
中古マンションを購入するとき、買主は不動産会社に依頼して物件を探してもらいます。そして、買いたい物件を見つけて経済条件を合意したら、売主と売買契約を仲介してもらいます。仲介手数料は、不動産会社に仲介の成功報酬として支払うお金のことです。
不動産会社を挟んでマンションを購入する場合、ほぼ必須でかかってくる仲介手数料ですが、頭金と並んで高額な支出です。そのため、事前に相場や注意点を理解しておくことが大切です。
なんと、その高額な仲介手数料が無料になる場合があります。また、仲介手数料を値引きできるのか、も気になりますよね。
この記事では、これから中古マンション購入の仲介手数料を徹底解説します。
この記事を読めば次のことがわかります。
- 仲介手数料の計算方法や相場がわかる
- 仲介手数料が無料になるケースと値引きについてわかる
- 仲介手数料を支払うタイミングとローンの関係がわかる
仲介手数料とは
不動産購入の仲介手数料は、基本的に中古マンションの購入でのみで発生します。
新築マンションの購入に仲介手数料がかかるケースはあまり見かけません。新築マンションはマンションを開発したデベロッパーが顧客との間に不動産会社を挟まないで直接的な売主になることが多いためです。
また、中古マンションの購入に類される一つである「買取再販」でも仲介手数料がかからないことが多いです。買取再販では不動産会社が中古物件を買い取り、リノベーションをおこない、再び不動産会社が顧客に販売し、間に不動産会社が存在しないためです。もちろん事業ですから、仲介手数料を載せない分、販売価格には不動産会社の利益が載ってきています。
一般的な中古マンションの購入では、売主は基本的に居住・所有している個人です。その売主が不動産会社に売却の仲介を依頼します。買主は、Suumoなどを使って自分で物件を探す場合や、自分の条件に合う物件を不動産会社に探してもらう場合が考えられます。いずれにしても売主と買主の間には不動産会社が存在することになり、不動産会社を仲介して物件を売買します。売買時に成約報酬として不動産会社に仲介手数料を支払うのです。
仲介手数料は、不動産会社の以下の業務に対する報酬の意味合いがあります。
- 物件の広告宣伝
- 物件の紹介
- 契約手続きのサポート
- 法的責任（宅建業）の担保
仲介手数料はあくまで成功報酬ですから、マンションの売買契約が成立しない限り、不動産会社から仲介手数料を請求されることはありません。
また、売主・買主を守るために仲介手数料の金額には法定上限額が定められています。
次の章では仲介手数料の計算方法や相場について触れます。
仲介手数料の計算方法と相場
ここでは仲介手数料の法定上限額の計算方法と実際の相場について解説していきます。
法定上限額の計算方法
物件価格ごとの、仲介手数料の法定上限額の早見表がこちらです。
| 物件価格 | 上限額（税込） |
|---|---|
| 1,000万円 | 39.6万円 |
| 1,500万円 | 56.1万円 |
| 2,000万円 | 72.6万円 |
| 2,500万円 | 89.1万円 |
| 3,000万円 | 105.6万円 |
| 3,500万円 | 122.1万円 |
| 4,000万円 | 138.6万円 |
| 4,500万円 | 155.1万円 |
| 5,000万円 | 171.6万円 |
| 5,500万円 | 188.1万円 |
| 6,000万円 | 204.6万円 |
| 6,500万円 | 221.1万円 |
| 7,000万円 | 234.3万円 |
| 7,500万円 | 254.1万円 |
| 8,000万円 | 270.6万円 |
| 8,500万円 | 287.1万円 |
| 9,000万円 | 303.6万円 |
| 9,500万円 | 320.1万円 |
| 1憶円 | 336.6万円 |
仲介手数料の法定上限額は、物件価格3,000万円超で100万円、6,000万円超で200万円、9,000万円超で300万円と言った金額感です。
中古マンション購入時の法定上限額は3パターンに分けられています。
| 物件価格 | 上限額（税込） |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 物件価格×5.5% |
| 200万円超から400万円以下の部分 | 物件価格×4.4% |
| 400万円超の部分 | 物件価格×3.3% |
400万円超の物件の売買が多いため、簡略化して次の速算方法が用いられています。
仲介手数料の法定上限額（税込）= 物件価格 × 3.3% + 6.6万円
この式を使えば上記の表と同じ上限額を求めることができます。例えば、物件価格6,000万円とすれば、6,000万円×3.3%+6.6万円=204.6万円となります。
この速算方法は、400万円超の計算式（3.3%）を使って計算したのち、400万円以下の部分の計算式が5.5%または4.4%であることを考慮して上乗せしています。その上乗せ分が6.6万円です。200万円×(5.5%-3.3%)+200万円×(4.4%-3.3%)=6.6万円と計算されます。
物件価格は400万円超であることがおおいですが、この速算方法は400万円超の時しか使えません。
仲介手数料の相場
法定上限額について理解できたところで、あくまで上限なのだから、実際の相場がどの程度か気になりますよね。
実際には、法定上限額を仲介手数料として定めている不動産会社が多いです。理由としては前述したとおり、この仲介手数料の報酬を期待して、広告宣伝や紹介、各種サポートをおこなう、言わば不動産会社の軍資金だからです。
- 物件の広告宣伝
- 物件の紹介
- 契約手続きのサポート
- 法的責任（宅建業）の担保
そのため、通常は不動産会社に仲介手数料の値下げを要求しても、受け入れてもらえない可能性や、対応するモチベーションを落とす可能性がありますが、値下げできる可能性も残っています。その点について次に解説していきます。
手数料の値引きと契約形態
仲介手数料の交渉は可能ですが、実際には難しいことが多いです。人気物件の場合、値引きする前に他の人に買われてしまいます。人気の高いマンションは買い手が多く集まるため、わざわざ値引き交渉に応じる必要がないのです。一方で、値引きが可能な例として、人気がなく買い手がつかないというケースがあります。不動産会社も早く買主を見つけて済ませてしまいたい場合には、多少の値引きが可能でしょう。
不動産会社が収入源である仲介手数料を値下げするということには、それ相応の理由が存在していることを想像しておくことが重要です。
人気がなく仕方なく仲介手数料を値引きした、というのはネガティブな理由ですが、そのようなネガティブな理由ではなく、売主と不動産会社の契約形態によってはポジティブに値引きしてもらえる可能性があります。ここで、不動産会社との契約形態と仲介手数料について見てみます。
3つの契約形態
不動産を売却する際には不動産会社と媒介契約（仲介してもらうための契約）を結びます。その契約は大きく3つ（専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約）に分かれています。
専属専任媒介契約
売主が1社の不動産会社と契約を結んで、売却活動を任せる契約です。売主が契約した不動産会社に関係なく買主を見つけた場合でも、不動産会社に仲介手数料を支払わなければならない契約となります。
専属専任媒介契約は、不動産会社からすると買主を見つけて売買契約を成立させられれば必ず仲介手数料がもらえる契約形態となります。そのため、仲介手数料を他の不動産会社にとられる可能性がないため、仲介手数料の値引きも応じてくれやすいでしょう。
専任媒介契約
売主が1社の不動産会社と契約を結んで、売却活動を任せる契約です。専属専任媒介契約との違いは、売主が不動産会社を通さずに買主を見つけた場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がありません。もちろん、不動産会社が契約業務など、委託された業務を行なった場合は手数料が発生します。
専任媒介契約も、不動産会社からすると買主を見つけて売買契約を成立させられれば必ず仲介手数料がもらえる契約形態となります。そのため、仲介手数料を他の不動産会社にとられる可能性がないため、仲介手数料の値引きも応じてくれやすいでしょう。
一般媒介契約
売主が複数の不動産会社と契約を結んで、比較検討できる契約です。買主を見つけてきて売買契約を成立させた不動産会社だけが仲介手数料をもらえます。
不動産会社からすると、頑張って買主を見つけてきても、他の不動産会社が見つけてきた買主と契約されてしまう可能性があります。他の不動産会社を通じて売買されてしまうと当然に成功報酬である仲介手数料は手に入りません。その場合、掛けたお金と時間が無駄になってしまうのです。
そのため、一般媒介契約の物件は（専属）専任媒介契約の物件に比べて優先度が低い対応をされやすいです。
また、仲介手数料を必ず手に入れる保証がないですから、仲介手数料の値引きも難しいでしょう。もちろん他の不動産会社と差を見せるために値下げしてくれる可能性はありますが。
無料になるケース
前章では仲介手数料の値引きについて解説しましたが、物件によっては何と「仲介手数料無料」としているケースもあります。ここでは、仲介手数料が無料になるケースや、その注意点について触れます。
不動産物件を購入する際に仲介手数料が無料になるケースとして以下のようなものが考えらえれます。
- 新築マンションを購入する場合、本題からは逸れますが、冒頭で述べた通り、新築マンションを購入する際には仲介手数料がかからないことがほとんどです。デベロッパーが直販したり販売代理店による代理販売などが一般的であるためです。逆に、新築マンションには、多大な広告費用（テレビ、ホームページ、折り込み広告、電車の吊り広告等々）や人件費がかかっているため、「新築プレミアム」ともいわれるような割高感があるわけです。
- 個人から中古マンションを購入する場合、不動産会社を挟まずに個人間で中古マンションの売買をすれば仲介者が存在しないため仲介手数料がかかりません。ただし、不動産売買は、不動産会社と言う専門の会社とそれを規制する宅建業法、またそれを順守させるための資格「宅建士」が存在するほど守らないといけないことが多いです。また、Amazon等で日用品を買うのと異なり事務手続きも多く煩雑です。専門知識をもたない人が中古マンションの売買契約手続きをすべて行うのは難しいでしょう。無意識なうちに不法行為をしてしまったり、悪徳な相手に騙されないように注意が必要です。
- 不動産会社から直接中古マンションを購入する場合、不動産会社は仲介業者ではなく販売業者ですので仲介手数料が不要です。最近では不動産会社が自ら中古マンションを販売するケースが増えてきました。中古マンションを手ごろな価格で取得し、リノベーションをして住みやすくして再販する「買取再販」という方法も普及してきています。不動産会社は市場価格より安い価格で物件を調達しやすいので再販価格との差額で儲けるのです。また、リノベーションをおこなうことで、その部分でも利益を得やすくなっています。
ここに出したのはよくある一例のため、他にも行われているケースがあるかもしれません。但し、仲介手数料が無料と言うことには何らかの理由があるのでそこをよく調べて納得してから行動に移りましょう。例えば、仲介手数料を無料に設定する代わりに、ほかの付加サービスを有料にするケースもありえます。その場合、そのサービスを本当に必要としているか、よく考えましょう。
支払い時の注意点
中古マンション購入時における仲介手数料を支払う際には次の2つに気を付けてください。
- 仲介手数料を支払うタイミングはいつか
- 仲介手数料に何の費用が含まれているか
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、通常、売買契約時と物件の引き渡し時に半額ずつ支払います。物件価格が約3000万の場合、仲介手数料の法定上限は約100万円ですから、売買契約時に50万円、引き渡し時に50万円を支払うのです。
住宅ローンを組む場合でも、仲介手数料や手付金といった頭金は支出しなければなりません。そのため、ある程度まとまった費用を用意しておく必要があります。手付金は物件価格の5～10%ですから、物件価格が約3000万の場合、仲介手数料と手付金を合わせると200~300万円の頭金が必要になります。
仲介手数料や手付金は、原則として現金振込で支払うことにも注意してください。
仲介手数料に含まれている費用
仲介手数料には、営業担当者の人件費や物件の広告宣伝費などが含まれており、買主や売主が不動産会社に対して支払うのは、基本的に仲介手数料のみです。「特注でチラシを作成してもらった」のような特別な依頼をしない限り、仲介手数料以外の金銭を請求されることはありません。
マンションの売買契約を結ぶときは、特別な依頼をしていないにも関わらず不動産会社から仲介手数料以外の費用を請求されていないか確認してください。また、何か提案をもらった際にはこれにはお金がかかるのか、を確認しておくと良いでしょう。
悪徳な不動産会社であっても売買契約を締結しなければ仲介手数料も含めてお支払いする必要はありません。
ローンと仲介手数料
結論から述べると、仲介手数料を住宅ローンに組み込めるところが多いです。
ただし、住宅ローンの借入限度額には注意が必要です。借入限度額は、物件の担保評価額やご自身の年収で決まります。仲介手数料は担保評価には関係しませんから、仲介手数料を組み込んでも借入限度額に収まるのかは確認しなければなりません。
中古マンションは物件の担保評価額が販売価格より低い場合もあります。経年状況を考えて算出される簿価に比べて人気な状態であると、販売価格＞＞担保評価額と言うことが起こってしまいます。そうなると、仲介手数料まで借り入れることができないかもしれません。
もし仲介手数料を含めてもらえないと判断されたとしても銀行に交渉することで仲介手数料の金額分、借入限度額を増やしてくれるかもしれません。しかし、この方法にもリスクがあります。銀行としても貸し倒れのリスクが高まるため、金利手数料が高くせざるを得ないかもしれません。契約しようとしている不動産会社に相談してみるのがよいでしょう。逆に、自己資金に余裕があるのであれば仲介手数料は現金で支払うことで、金利手数料を安くしてもらえるかもしれません。ぜひ、トータルで得をするように支払方法を検討して決めてください。
しなちくとしても、何でもローンに組み込むのはお勧めしません。毎月のローン支出の負担が増えますし、銀行から見たときに健全な借入限度額を超えてローンを組もうとしていることは破綻リスクが増していることを認識してください。
まとめ
今回は中古マンションを購入する際の仲介手数料について解説しました。まとめると次の通りです。
- 中古マンションの購入では不動産会社を挟むときに仲介手数料が発生する
- 仲介手数料は成功報酬であるから売買契約を締結しなければ支払う必要はない
- 仲介手数料の法定上限額は「物件価格×3.3%＋6.6万円」で求められる（物件価格400万円以上の場合）
- ほとんどの不動産会社が上記の法定上限額を仲介手数料としている
- 新築マンションを購入、個人から中古マンションを購入、不動産会社から直接中古マンションを購入する場合に仲介手数料は不要
- 仲介手数料は売買契約時と引き渡し時に半額ずつ支払う
- 仲介手数料は住宅ローンの額が借入限度額に達していなければ組み込むことができる
中古マンション購入には、仲介手数料だけでなく、登記費用や司法書士費用、また手付金などの諸費用が掛かってきます。そのため、仲介手数料のみで物件や不動産会社を選ばずに自分が求めているサポート品質と比較していくとよいでしょう。
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