退去の立会いは「しないほうがいい」のか｜サインしても覆せます。国土交通省ガイドラインQ14が根拠です
この記事を読むと分かること
- 退去の立会いは断るものではなく、その場で結論を出さないものだということ
- 確認書にサインしても、負担する理由のない分は後から主張できること。国土交通省のガイドラインに問答として書かれています
- 立会いを避けると、敷金の精算そのものが動かないこと
「退去の立会いはしないほうがいい」と検索する方は多いです。その場で高い金額を認めさせられるのが怖い、というのが本当の理由だと思います。
結論から書きます。避けるべきなのは立会いではなく、その場で金額に同意することです。この2つは別のものです。
退去の立会いは、しないほうがいいのですか
退去の立会いは、断るより出たほうが有利です。国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」（再改訂版）は、退去時の確認について次のように書いています。
- 「退去時の立会いによる確認は賃貸人、賃借人双方にとって、原状回復費用負担を決める上で重要なものですから、疑問がある場合は、質問するなど、十分慎重に行うことが必要です」
※ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」Q＆AのQ14の記載を原文のまま引用（2026年9月7日取得）。
「十分慎重に行う」であって「やらないほうがよい」ではありません。立会いは、借主が言い分を残せる唯一の場です。出ないという選択は、相手の記録だけが残るという意味になります。
退去の立会いは法律上の義務ですか
立会いそのものを義務づける条文は、民法にはありません。義務として書かれているのは、明渡しと原状回復のほうです。
民法第621条は、借主の原状回復義務をこう定めています。
- 「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う」
※ 民法（明治29年法律第89号）第621条を、e-Gov法令検索の条文から原文のまま引用（2026年9月7日取得）。
通常の使用でついた傷みと経年変化は、はじめから除かれています。ここが出発点です。
そのうえで、国土交通省が示す「賃貸住宅標準契約書」のひな形は、明渡しについて2つのことを定めています。
| 条項 | 定めている内容 |
|---|---|
| 第13条第2項 | 借主は、明渡しをするときには明渡し日を事前に貸主へ通知しなければならない |
| 第14条第2項 | 貸主と借主は、明渡し時において、借主が行う原状回復の内容及び方法について協議するものとする |
※ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」参考資料 資料5「賃貸住宅標準契約書（改訂版）」の条文に基づく（2026年9月7日取得）。これは国土交通省が示すひな形であり、手元の契約書が同じ内容とは限りません。必ずご自身の契約書をご確認ください。
立会いは、この「協議」を現地でやるための場です。協議は一方的な通告ではないので、その場で結論が出なくても構いません。
立会いで確認書にサインしたら、もう覆せませんか
覆せる場合があります。ここが、この記事でいちばんお伝えしたい点です。
ガイドラインのQ＆Aには、まさにこの状況の問答が載っています。「退去時の立会いを求められ、損傷などがあるということで確認サインをしました。その後、思っていた以上に高額な請求書が送られてきた」という質問に対する答えです。
- 「確認された内容にもよりますが、単に損傷があることの確認であれば、原状回復費用負担について了承したものではないと考えられます」
- 「賃貸契約書において原状回復に関する特約がない場合は、賃借人の故意・過失等によるものでない損傷については、そもそも賃借人の負担する必要のないものであり、仮にその分も含め確認サインをしていたとしても、その分についてまで負担する原因・理由はないため、その旨を主張することができます」
※ 同ガイドラインQ＆AのQ14に対する回答を原文のまま引用（2026年9月7日取得）。個別の事案の結論は契約内容と事実関係によって変わります。
「傷があることの確認」と「その費用を負担することへの同意」は、別のものだと整理されています。
だからこそ、サインを求められたときに見るべきなのは書面の見出しではなく、何に対する確認なのかという中身です。
その場で書くなら、この一行を足してください
署名を求められて断りにくいときは、「損傷の存在を確認したものであり、費用負担に同意したものではない」という趣旨を余白に書き添えてから署名する方法があります。
上のQ＆Aは、書き添えがなくても主張できるという整理ですが、書いてあれば説明の手間が減ります。
金額欄が空欄の書面に署名するのは避けてください。後から数字だけが入ります。
立会いをしないと、何が起きますか
敷金の精算が止まります。民法第622条の2第1項は、貸主が敷金を返さなければならないのは「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」だと定めています。
つまり、部屋を明け渡して初めて返還義務が生じます。立会いを避けて鍵を返さずにいると、明渡しが完了しないので、精算そのものが始まりません。
もうひとつ、記録が片方だけになります。ガイドラインは、入居時と退去時にチェックリストを作り、「部位ごとの損耗等の状況や原状回復の内容について、当事者が立会いのうえ十分に確認することが必要である」としたうえで、こう書いています。
- 「こうしたチェックリストなどは、後日トラブルとなり、訴訟等に発展した場合でも証拠資料になりうるため、迅速な解決のためにも有効であると考えられる」
※ 同ガイドライン第1章「I-1 物件の確認の徹底」の記載を原文のまま引用（2026年9月7日取得）。
立会いに出ないという判断は、この証拠資料を相手にだけ作らせるという判断です。
立会いの日に何を確認すればいいですか
ガイドラインは、損耗の箇所と程度について認識の差を減らすため、平面図への記入や写真といった手段を併せて使うことも重要だとしています。当日にやることは、この3つです。
| やること | 理由 |
|---|---|
| 指摘された箇所をその場で写真に撮る | 後から「どの傷の話か」が分からなくなるのを防ぐため |
| 入居時の写真と見比べる | 入居前からあった傷を負担させられないため |
| 書面の控えをもらう | 署名した内容を手元に残すため |
金額は、当日に決めなくて構いません。第14条第2項が求めているのは協議であって、その場での合意ではありません。「内訳をいただいてから返事します」で止めてください。
どこまでが借主の負担ですか
通常の使い方で生じた傷みと、時間の経過による変化は、借主の負担ではありません。ガイドラインは原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、経年変化と通常損耗の修繕費用は賃料に含まれるものとしています。
さらに、借主の負担になる場合でも、経過年数に応じて負担割合は下がります。ガイドラインはカーペットを例に、6年で残存価値1円となる直線または曲線を描いて負担を決めるとしています。
入居が長いほど、同じ傷でも借主の負担は小さくなります。請求書を見るときは、総額ではなく経過年数が引かれているかを見てください。
経過年数を考慮してもらえないものは何ですか
鍵の紛失と、清掃と、フローリングの部分補修です。ガイドラインは、この3つを経過年数の考慮になじまないものとして分けています。
| 項目 | ガイドラインの扱い |
|---|---|
| 鍵の紛失 | 経過年数は考慮しない。交換費用相当分を全額借主負担 |
| クリーニング | 経過年数は考慮しない。借主負担になるのは通常の清掃を実施していない場合で、部位もしくは住戸全体の清掃費用相当分 |
| フローリングの部分補修 | 経過年数を考慮しない（全体を張り替えた場合は考慮するのが適当とされています） |
※ 同ガイドライン別表2「賃借人の原状回復義務等負担一覧表」および第1章「II-3-(2)-3」の記載に基づく（2026年9月7日取得）。
逆に言えば、鍵を無くしていなくて、普通に掃除をして退去したなら、この3つで争う場面はありません。
請求額に納得できないときは、どこに相談しますか
まず内訳を出してもらってください。標準契約書の第6条第4項は、敷金から債務を差し引く場合、貸主は「敷金から差し引く債務の額の内訳を乙に明示しなければならない」と定めています。総額しか書かれていない請求書は、この時点で足りていません。
そのうえで、ガイドラインは解決の手順を段階で示しています。
| 段階 | 中身 |
|---|---|
| 1. 当事者どうしの交渉 | 実務では管理会社が間に立つことが多いとされています |
| 2. 行政機関への相談 | 自治体の相談窓口や消費生活センター。助言・あっせん・情報提供を行っています |
| 3. 調停・仲裁 | 民事調停のほか、弁護士会・司法書士会・行政書士会の仲裁センターでも敷金返還の事案が扱われています |
| 4. 少額訴訟 | 60万円以下の金銭の支払を求める訴えについて、原則として1回の審理で解決する手続 |
※ 同ガイドライン第2章「トラブルの迅速な解決にかかる制度」の記載に基づく（2026年9月7日取得）。簡易裁判所は、裁判所法第33条により訴訟の目的の価額が140万円を超えない請求を管轄します。
いきなり裁判ではありません。ガイドラインも、相談・あっせんが初期に使われ、それが奏功しない場合に調停や訴訟へ進むのが一般的だとしています。
なお、敷金・原状回復をめぐる相談は、平成17年度から平成21年度の5年間で全国合計76,687件が国民生活センター等に寄せられていました。
※ 同ガイドライン参考資料 資料1の集計値（2026年9月7日取得）。この数字は平成23年時点の資料に載っているもので、直近の件数ではありません。最新の件数は今回確認できませんでした。
立会いの前に、掃除はどこまでやるべきですか
通常の清掃をしていれば足ります。上の表のとおり、清掃費用が借主負担になるのは「通常の清掃を実施していない場合」です。専門業者と同じ仕上がりにする必要はありません。
ただし、換気扇の油汚れや浴室のカビのように、通常の清掃をしていたかどうかで見え方が変わる場所はあります。ここだけを部分的に頼むと、立会いでの議論が短くなります。
※ 東京ガスのハウスクリーニングの対応エリアは東京・神奈川・千葉・埼玉と、群馬・茨城の一部です。料金と対応範囲は公式サイトでご確認ください。
立会いの日は、引っ越し日が決まらないと動きません
立会いの日程は、荷物を運び出した後にしか組めません。そして引っ越し日は、業者の空きで決まります。
標準契約書のひな形では、借主からの解約は少なくとも30日前の申入れとされています。日取りを逆算すると、業者を押さえるのは思ったより早い時期になります。
よくある質問
Q. 立会いを断ったら違約金を取られますか。
立会いを断ったこと自体に対する違約金は、民法にも標準契約書のひな形にもありません。ただし明渡し日の事前通知は第13条第2項で定められており、鍵を返さなければ明渡しは完了しません。断るのではなく、日程を調整してください。
Q. 立会いに本人が行けません。代理でもいいですか。
契約書に本人と定めがなければ、代理の方でも構いません。ただしその場で署名する権限まで渡すことになります。署名は持ち帰る、と先に伝えておくほうが安全です。
Q. 入居時の写真がありません。不利になりますか。
不利にはなりますが、決定的ではありません。ガイドラインは通常損耗と経年変化を借主負担から外しており、その線引きは写真がなくても主張できます。争点になるのは、通常の使用を超えたかどうかです。
Q. 立会いで金額を言われましたが、その場でサインしませんでした。問題ありますか。
問題ありません。第14条第2項が定めているのは協議です。内訳の書面をもらってから返事をする、で足ります。
Q. 特約でクリーニング代を負担することになっています。従うしかありませんか。
ガイドラインは「特約については必ずしも有効であるとは限りません」と明記しています。有効かどうかは契約内容と事実関係によって変わるため、納得できない場合は消費生活センターにご相談ください。
まとめ
- 避けるべきなのは立会いではなく、その場で金額に同意すること
- ガイドラインは立会いを「原状回復費用負担を決める上で重要なもの」と位置づけている
- 確認サインは「損傷があることの確認」であって、費用負担への同意とは限らない。負担する理由のない分は後から主張できる
- 明渡しが完了しないと敷金の返還義務は生じない（民法第622条の2第1項）
- 通常損耗と経年変化は借主負担から除かれる（民法第621条）
- 借主負担でも経過年数で割合は下がる。カーペットは6年で残存価値1円
- 鍵の紛失・清掃・フローリングの部分補修は経過年数を考慮しない
- 差し引く場合、貸主は内訳を明示しなければならない
- 解決は交渉、相談、調停、60万円以下なら少額訴訟の順
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※ 本記事は、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」、同参考資料の「賃貸住宅標準契約書（改訂版）」、および民法の条文に基づく一般的な解説です（いずれも2026年9月7日取得）。標準契約書はひな形であり、実際の契約書の内容とは異なる場合があります。個別の事案の判断は契約内容と事実関係によって変わりますので、トラブルになった場合はお住まいの自治体の消費生活センターや専門家にご相談ください。