登記費用の相場は、税金と司法書士報酬に分けると検算できます｜報酬の全国平均は移転5.7万円・抵当権設定4.3万円、税金は評価額×税率
家を買うときの登記費用は、法律で額が決まる「登録免許税」と、司法書士に払う「報酬」の2つでできています。税金の部分は固定資産評価額と借入額が分かれば自分で計算できます。報酬には公的な基準がありませんが、日本司法書士会連合会が全国の司法書士に取ったアンケートの平均が公表されています。
この記事では、国税庁の税額表（令和8年4月1日現在法令等）と、日本司法書士会連合会の報酬アンケート（2024年3月実施）、日本土地家屋調査士会連合会の報酬アンケート（2022年度）だけを使って、登記費用の相場を組み立て直しました。見積書を受け取ったときに、どこが動かせない金額で、どこが事務所ごとに違う金額なのかを見分けられるようにするのが目的です。
※ 数値はすべて2026年9月26日に各団体・国税庁の公表資料で確認したものです。報酬の金額は設例の条件つきの平均で、個別の見積もりを保証するものではありません。
登記費用は何でできていますか
住宅を買うときの登記費用は、登録免許税（国に納める税金）と、登記を代理する司法書士の報酬・実費の合計です。
登録免許税は、登記の種類ごとに課税標準と税率が法律で決まっています。同じ物件・同じ借入額なら、どの司法書士に頼んでも税額は変わりません。
報酬は違います。日本司法書士会連合会は「司法書士の報酬の具体的な額については、最終的には司法書士と依頼者との契約によることになっており、報酬に関する基準はありません」と説明しています。そのかわり、司法書士は依頼を受けるときに、報酬と費用の金額または算定方法を示して説明しなければならないとされています。
家を建てた場合は、これに土地家屋調査士の報酬が加わります。新築の建物は、まず建物表題登記（建物の所在・構造・床面積などを登録する登記）をしてから所有権保存登記をするためです。表題登記は土地家屋調査士の業務です。
| 費用 | 誰に払うか | 額の決まり方 |
|---|---|---|
| 登録免許税 | 国（登記の申請時に納める） | 法律で決まる。評価額または借入額×税率 |
| 司法書士報酬 | 司法書士 | 基準なし。事務所ごとに決める |
| 土地家屋調査士報酬（新築のみ） | 土地家屋調査士 | 基準なし。事務所ごとに決める |
| 実費（交通費・証明書の取得費など） | 司法書士・調査士経由 | 事案ごと |
登録免許税はいくらかかりますか
登録免許税は、所有権の登記なら不動産の価額（原則として固定資産課税台帳に登録された価格）に、抵当権の設定登記なら債権金額（借入額）に、それぞれ税率を掛けて計算します。
ここで取り違えやすいのが課税標準です。所有権の登記は売買価格ではなく固定資産評価額に掛けます。抵当権の設定登記は物件の価額ではなく借入額に掛けます。
| 登記の種類 | 課税標準 | 本則の税率 | 軽減後の税率と期限 |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権移転（売買） | 固定資産評価額 | 1,000分の20 | 1,000分の15（令和11年3月31日まで） |
| 建物の所有権移転（売買） | 固定資産評価額 | 1,000分の20 | 住宅用家屋なら1,000分の3（令和9年3月31日まで） |
| 建物の所有権保存（新築） | 固定資産評価額（無ければ登記官の認定額） | 1,000分の4 | 住宅用家屋なら1,000分の1.5（令和9年3月31日まで） |
| 抵当権の設定 | 債権金額（借入額） | 1,000分の4 | 住宅取得資金の借入れなら1,000分の1（令和9年3月31日まで） |
| 抵当権の抹消 | 不動産の個数 | 1個につき1,000円 | なし |
| 住所・氏名の変更 | 不動産の個数 | 1個につき1,000円 | なし |
※ 本則の税率は登録免許税法の別表第一、軽減後の税率は国税庁タックスアンサーNo.7191（租税特別措置法72条から75条）によります。土地の売買の軽減は住宅用かどうかを問いません。
住宅用家屋の軽減税率は、個人が自分で住むために取得した家屋が対象で、国税庁は要件の例として「床面積が50平方メートル以上であること」「新築または取得後1年以内の登記であること」を挙げています。要件はこれだけではないので、家屋の所在する市区町村の証明書を取るときに確認してください。
もうひとつ注意があります。軽減を受けるには、登記の申請に市区町村等の証明書（住宅用家屋証明書）を添付する必要があり、国税庁は「登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられません」と明記しています。
認定長期優良住宅と認定低炭素住宅には、さらに低い1,000分の1の税率があります（一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記は1,000分の2）。
司法書士の報酬の相場はいくらですか
司法書士報酬の全国平均は、売買による所有権移転登記で56,678円、抵当権設定登記で42,699円です（日本司法書士会連合会の報酬アンケート・2024年3月実施・消費税10%込み）。
このアンケートは、全国の会員から抽出した5,558名の司法書士を対象に、設問ごとに条件を決めて金額を聞いたものです。住宅の購入に関係する設問を抜き出すと次のとおりです。
| 設問（日司連の設例） | 有効回答数 | 平均（税込） |
|---|---|---|
| 売買による所有権移転（土地1筆・建物1棟、評価額合計1,000万円） | 1,082 | 56,678円 |
| 同上で、売主の本人確認情報を作成した場合 | 999 | 94,887円 |
| 新築建物の所有権保存（課税価格1,000万円、住宅用家屋証明書の取得を含む） | 1,050 | 29,060円 |
| 抵当権設定（土地1筆・建物1棟、債権額1,000万円） | 1,038 | 42,699円 |
| 同上で、設定者の本人確認情報を作成した場合 | 946 | 76,383円 |
| 抵当権抹消（土地1筆・建物1棟） | 1,090 | 17,470円 |
| 所有権登記名義人の住所変更（住民票1通の取得を含む） | 1,094 | 13,913円 |
表の「本人確認情報」は、売主などが登記識別情報（昔の権利証にあたるもの）を紛失していて提出できないときに、司法書士が本人と面談して作る書面です。これが入ると、平均は所有権移転で38,209円、抵当権設定で33,684円高くなります。見積もりが相場より高いときは、まずこの項目が入っていないかを見てください。
日本司法書士会連合会は、設問の報酬は参考例だとしたうえで、次のような費用が別に発生しうると書いています。
- 売主側に住所・氏名の変更登記や抵当権の抹消登記が必要な場合は、それぞれの報酬を合算する
- 買主が融資を受ける場合は、抵当権設定登記の報酬を合算する
- 決済への立会いの報酬、日当、交通費がかかることがある
設例は評価額合計1,000万円、債権額1,000万円という条件です。物件の筆数が多い、評価額や借入額が大きいといった条件の違いで、報酬が平均と同じになるとは限りません。
家を建てたときは、表題登記の費用が別にかかります
新築の建物では、所有権保存登記の前に建物表題登記が必要で、これは土地家屋調査士に依頼します。
日本土地家屋調査士会連合会の報酬アンケート（2022年度）では、木造2階建ての居宅（床面積1階103.51平方メートル・2階44.71平方メートル）の建物表題登記で、平均85,174円、中央値82,500円でした。こちらは消費税を含まない金額です。税率10%で計算すると、平均は約93,700円になります。
同連合会は、2003年8月1日に法務大臣認可の報酬規定が廃止され、事務所ごとに報酬を定められるようになったと説明しています。アンケートは3年に一度行われています。
実際にいくらになるか、2つの例で計算しました
登記費用は、税金を計算で出し、報酬に日司連の平均を当てると、見積もりの前に目安を作れます。以下の例は、軽減税率の要件を満たす個人の自宅購入を前提にしています。
例1：中古戸建を買う（土地評価額1,000万円・建物評価額500万円・借入3,000万円）
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 1,000万円×1,000分の15 | 150,000円 |
| 建物の所有権移転 | 500万円×1,000分の3 | 15,000円 |
| 抵当権の設定 | 3,000万円×1,000分の1 | 30,000円 |
| 登録免許税の計 | － | 195,000円 |
| 司法書士報酬（移転＋設定の平均） | 56,678円＋42,699円 | 99,377円 |
| 合計の目安 | － | 294,377円 |
住宅用家屋の軽減が使えない場合（床面積が50平方メートル未満、自分で住まない、など）は、建物の移転が1,000分の20で100,000円、抵当権の設定が1,000分の4で120,000円になり、税金だけで370,000円です。軽減の有無で175,000円違います。
例2：土地を買って家を建てる（土地評価額1,000万円・建物の課税標準800万円・借入3,000万円）
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 土地の所有権移転 | 1,000万円×1,000分の15 | 150,000円 |
| 建物の所有権保存 | 800万円×1,000分の1.5 | 12,000円 |
| 抵当権の設定 | 3,000万円×1,000分の1 | 30,000円 |
| 登録免許税の計 | － | 192,000円 |
| 司法書士報酬（移転＋保存＋設定の平均） | 56,678円＋29,060円＋42,699円 | 128,437円 |
| 土地家屋調査士報酬（表題登記の平均・税込換算） | 85,174円×1.1 | 93,691円 |
| 合計の目安 | － | 414,128円 |
※ 新築の建物には、まだ固定資産課税台帳の価格がありません。国税庁は、その場合の課税標準は登記官が認定した価額になるので、不動産を管轄する登記所に問い合わせるよう案内しています。例2の800万円は計算のための仮の数字です。
※ 土地と建物で抵当権設定を別の日に申請する、借入先が2つある、といった場合は計算が変わります。
見積書を受け取ったら、この4点を確かめてください
登記費用の見積書は、税金の行と報酬の行を分けて読むと、どこを確かめればよいかがはっきりします。
- 登録免許税の行：固定資産評価額と借入額に税率を掛けた額と一致するか。住宅用家屋の軽減が効いているか
- 住宅用家屋証明書：取得を誰がするのか。登記の申請に間に合わないと軽減が受けられない
- 報酬の行：所有権移転と抵当権設定が、それぞれ日司連の平均から大きく離れていないか
- 追加の項目：本人確認情報の作成、立会い、日当、交通費が入っているか。入っているなら理由を聞く
報酬は事務所ごとに決めてよいものなので、平均より高いこと自体は誤りではありません。ただ、司法書士には報酬の金額か算定方法を示して説明する義務があるので、内訳を聞くのは遠慮することではありません。
売主の側にも登記費用がかかります
家を売る側にも、住宅ローンの抵当権抹消や住所変更の登記費用がかかることがあります。
抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地1筆と建物1棟なら2,000円です。報酬の平均17,470円と合わせると19,470円になります。登記上の住所が今の住所と違う場合は、住所変更登記も要ります（税金は1個1,000円、報酬の平均は13,913円）。
住所変更については、法務局に申出をしておけば職権で登記してもらえる制度もあります。
よくある質問
登記費用は住宅ローンに含められますか
フラット35では含められます。住宅金融支援機構は、借入対象となる諸費用の一覧に登記費用（登録免許税、司法書士報酬、土地家屋調査士報酬）を挙げており、司法書士・土地家屋調査士が発行した見積書が確認書類になります。民間の住宅ローンは借入先ごとに扱いが違うので、申込みの前に確認してください。
自分で登記を申請すれば安くなりますか
安くなるのは報酬の部分だけで、登録免許税は同じ額がかかります。住宅ローンを組む場合の抵当権設定登記は金融機関が関わる手続きなので、自分で申請できるかどうかは借入先に確認してください。
固定資産評価額はどこで分かりますか
固定資産評価額は、市区町村が固定資産税を課税するための評価額で、売買価格とは違います。売主のもとに毎年届く固定資産税の課税明細書に載っているほか、市区町村で評価証明書を取ることもできます。
登録免許税に消費税はかかりますか
登録免許税は税金なので、消費税はかかりません。司法書士・土地家屋調査士の報酬には消費税がかかります。日司連のアンケートの平均は消費税込み、調査士会のアンケートの平均は消費税抜きで公表されているので、並べるときは注意してください。
登記費用はいつ払いますか
報酬をいつ払うかは、司法書士との取り決めによります。登録免許税は登記を申請する際に納める税金なので（日本司法書士会連合会の説明）、少なくとも申請の日までに用意が要ります。手付金は契約の日に現金で動くお金なので、登記費用とは払う時期が違います。
お金の順番を決めてから、見積もりを読むために
登記費用は、税金の部分は計算で確かめられ、報酬の部分は平均と比べられます。見積もりの数字をそのまま受け取るのではなく、どの行が動かせない金額かを先に分けておくと、ほかの諸費用も同じ読み方で確かめられます。
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※ 出典（2026年9月26日に取得）：国税庁タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等）／登録免許税法 別表第一（e-Gov法令検索・2026年7月23日施行版）／日本司法書士会連合会「報酬アンケート結果（2024年（令和6年）3月実施）」「司法書士の報酬と報酬アンケートについて」／日本土地家屋調査士会連合会「土地家屋調査士報酬ガイド（2022年度アンケートによる）」