マンションの手付金に法律上の下限はありません｜決まっているのは上限の20％だけで、減額を頼むこと自体は違反になりません
マンションの手付金が用意できない、という状態を、宅地建物取引業法と国土交通省の解釈・運用の考え方だけで整理しました。手付金の額を定めた法律の規定は、上限しかありません。下限はありません。この記事を読むと、上限が代金の何割か／減額を頼むことが違反にならない理由／「分割でいいですよ」と言われたときに何が起きているか／ローンが通らなかったとき手付金が戻る条件が分かります。
手付金の額は、売主から提示された数字をそのまま受け取ることが多いお金です。そのため「払えない＝買えない」と考えてしまいますが、法律が決めているのは上限だけです。
この記事は、契約前に確かめられることを、条文と公的な解釈だけで並べたものです。金額の交渉が通るかどうかは相手次第ですが、頼むこと自体が制度に反するわけではない、という点から始めます。
マンションの手付金に、法律上の下限はありません
宅地建物取引業法第39条第1項は、宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約の締結に際して、代金の額の10分の2を超える額の手付を受領することができないと定めています。条文が置いているのは、この上限だけです。「代金の何割以上でなければならない」という規定は、同法にも民法にもありません。
| 手付金について | 法律が定めているか | 根拠 |
|---|---|---|
| 上限 | 定めている（代金の10分の2） | 宅地建物取引業法第39条第1項 |
| 下限 | 定めていない | 該当する条文なし |
| 手付を放棄した解除 | 定めている | 民法第557条第1項、宅地建物取引業法第39条第2項 |
| 保全措置が要る額の境目 | 定めている | 同法第41条・第41条の2、施行令第3条の5 |
第39条第1項が縛るのは、売主が宅地建物取引業者のときだけです。新築マンションの多くは売主が業者ですが、中古マンションを仲介で個人から買う場合、この20％の上限は働きません。売主が個人なら、上限も下限も当事者の合意で決まります。
手付金は、代金に充当されるお金です
手付金は、購入代金とは別に消えていく費用ではありません。第41条第1項は手付金等を「代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるもの」と定義しています。契約の日に動くだけで、総額が増えるわけではありません。
困るのは額そのものではなく、現金が必要になる時期です。住宅ローンが実行されるのは引渡しのときなので、契約日の手付金には間に合いません。
住宅金融支援機構の「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表・借換えを除く35,553件を集計）によると、2025年度の平均所要資金はマンションが5,882万円で最も高く、中古マンションは3,602万円でした。この2つを当てはめると、契約日に動く額は次の幅になります。
| 区分（2025年度の平均所要資金） | 代金の5％ | 代金の10％ | 代金の20％（上限） |
|---|---|---|---|
| マンション 5,882万円 | 約294万円 | 約588万円 | 約1,176万円 |
| 中古マンション 3,602万円 | 約180万円 | 約360万円 | 約720万円 |
※ 所要資金はフラット35利用者の平均であり、手付金の相場ではありません。上の金額は、所要資金をそのまま代金とみなして編集部が割合をかけたものです。
減額を頼むと、何が弱くなりますか
下限が無い以上、手付金を減らしてほしいと申し出ること自体は、法律上の問題になりません。ただし、額を下げると弱くなるものがあります。
民法第557条第1項は、買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができると定めています。売主が宅建業者の場合は、同法第39条第2項が同じ内容を、手付の性質を問わず適用する形で置いています。
- 買主側 手付金が小さいほど、放棄して解除するときの負担が軽くなります
- 売主側 手付金が小さいほど、倍返しで解除するときの負担も軽くなります
つまり減額は、売主から解除される可能性も上げるということです。契約後に条件のよい買い手が現れたとき、売主が手を引く費用が下がります。
どちらの解除も「相手方が契約の履行に着手した後」はできません（民法第557条第1項ただし書、宅地建物取引業法第39条第2項ただし書）。いつまでなら解除できるかは、日付ではなく履行の着手で決まります。契約書に手付解除の期日が書かれている場合は、その日付も併せて確認してください。
「手付金は分割で」と言われたときに、何が起きているか
現金が足りないと伝えたときに、業者側から分割や立替えを提案されることがあります。これは宅地建物取引業法が名指しで禁じている行為です。
第47条第3号は、宅地建物取引業者が「手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為」をしてはならないと定めています。国土交通省の「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」（令和8年4月1日施行版）の第47条第3号関係は、「信用の供与」について「手付としての約束手形の受領等の行為、手付予約をした場合における宅地建物取引業者による依頼者の当該予約債務の保証行為等もこれに該当する」とし、さらに「手付の分割受領も本号にいう『信用の供与』に該当する」と明記しています。
| 持ちかけられた内容 | 制度上の位置づけ |
|---|---|
| 手付金を分割で払ってよい | 「信用の供与」に該当する（解釈・運用の考え方 第47条第3号関係） |
| 手付金を業者が立て替える・貸す | 条文が「貸付け」として挙げている |
| 手付金の代わりに約束手形を渡す | 「信用の供与」に該当する |
| 手付金の額そのものを下げてもらう | 信用の供与ではない。下限の規定も無い |
減額と分割は、見た目が近くても扱いが逆です。額を下げるのは当事者の合意で足りますが、額を据え置いたまま支払いを後ろへずらす形は、業者にとって禁止行為の側に入ります。提案されたら、額の見直しとして相談し直すほうが筋が通ります。
申込みの段階で預けた申込証拠金も、手付金とは別のお金です。同法第47条の2第3項と施行規則第16条の11第2号は、申込みの撤回に際して業者が既に受領した預り金の返還を拒むことを禁じています。解釈・運用の考え方は、この趣旨を「預り金は、いかなる理由があっても一旦返還すべきである」と説明しています。
住宅ローンが通らなかったとき、手付金は戻りますか
同法第35条第1項第12号は、重要事項説明で「代金又は交換差金に関する金銭の貸借のあつせんの内容及び当該あつせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置」を説明することを求めています。
その中身について、解釈・運用の考え方の第35条第1項第12号関係は次の2点を挙げています。
- 金融機関の融資が認められないときは売主または買主が売買契約を解除できる旨、および解除権の行使が認められる期限を設定する場合にはその旨を説明する
- 売買契約を解除したときは、売主は手付または代金の一部として受領した金銭を無利息で買主に返還する
戻るかどうかではなく、いつまでに結論が出るかが要点です。期限を過ぎてから否決が判明した場合の扱いは、契約ごとに設定された期限次第になります。重要事項説明のときに、期限の日付と、どの金融機関の審査を指すのかを確かめてください。
建築条件付きの土地を買う形では、別の注意があります。解釈・運用の考え方の第35条第1項第8号関係は、工事請負契約が締結された後に土地売買契約を解除する際は、買主は手付金を放棄することになる旨を説明することとしています。土地と建物で契約が2つに分かれるため、手付金の扱いも分かれます。
手付金が売主の手元で消えないようにする仕組み
売主が宅建業者の場合、一定額を超える手付金等は、保全措置を講じた後でなければ受領できません（第41条・第41条の2）。境目は物件の状態で変わり、金額側の上限は施行令第3条の5が1,000万円と定めています。
| 物件の状態 | 保全措置が不要になる条件 | 根拠 |
|---|---|---|
| 工事の完了前（未完成） | 代金の100分の5以下、かつ1,000万円以下 | 第41条第1項ただし書、施行令第3条の5 |
| 工事の完了後（完成物件） | 代金の10分の1以下、かつ1,000万円以下 | 第41条の2第1項ただし書、施行令第3条の5 |
両方の条件を同時に満たしたときだけ不要になるので、代金5,882万円の完成物件なら、588万円を超える手付金には保全措置が要ります。金額が1,000万円以下でも、割合を超えれば必要です。
そして、措置が講じられないとき、買主は手付金等を支払わないことができます（第41条第4項、第41条の2第5項）。保全措置の概要は重要事項説明の項目にも入っています（第35条第1項第10号）。
よくある質問
手付金を10万円にしてほしいと頼んでもいいですか
頼むこと自体は、法律に触れません。手付金の下限を定めた規定が無いためです。ただし売主が応じる義務もありません。額が小さいほど、売主が倍返しで解除するときの負担も小さくなるという点は、申し出る前に理解しておいてください。
手付金を親から借りて払うのは問題になりますか
宅地建物取引業法第47条第3号が禁じているのは、宅地建物取引業者が手付について貸付けなどの信用の供与をして契約を誘引する行為です。買主が自分で資金を工面する方法を制限する条文ではありません。贈与にあたるかどうかなど税務の扱いは別の話になるため、金額が大きい場合は事前に確認してください。
契約をやめたら手付金は必ず戻りませんか
理由によります。自分の都合でやめる場合は、民法第557条第1項により手付を放棄して解除する形になり、戻りません。一方、融資が認められずローン特約で解除した場合は、売主が無利息で返還すると解釈・運用の考え方が示しています。申込みを撤回した段階の預り金も、返還を拒むことが禁じられています。
中古マンションでも手付金の上限20％は守られますか
売主が宅地建物取引業者であれば守られます。仲介で個人から買う場合は、第39条第1項の適用がありません。重要事項説明で誰が売主かを確かめてください。保全措置の規定（第41条・第41条の2）も、同じく業者が自ら売主となる場合の決まりです。
手付金を払った後に金額を減らせますか
契約が成立した後に手付金の額を変えるのは、条件の変更にあたります。額を据え置いたまま支払いを分割にする形は、業者側にとって禁止行為の側に入ります。交渉するなら契約の前です。
契約日に動く現金から、先に順番を決める
手付金が払えないという状態は、多くの場合「買えるかどうか」ではなく「どのお金が、いつ、現金で要るか」を後から知ったことで起きています。上限は決まっていて、下限は無い。分割は業者側の禁止行為で、減額はそうではない。この線引きを知っていれば、聞くべきことは契約の前に絞れます。
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出典（2026年9月22日に取得）：宅地建物取引業法 第35条第1項第8号・第10号・第12号、第39条、第41条、第41条の2、第47条第3号、第47条の2第3項／宅地建物取引業法施行令 第3条の5／宅地建物取引業法施行規則 第16条の11／民法 第557条（いずれもe-Gov法令検索）／国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」令和8年4月1日施行版／独立行政法人住宅金融支援機構「2025年度フラット35利用者調査」（2026年7月24日公表）10ページ。割合をかけた金額は編集部の計算で、実際の手付金の額は売主との合意で決まります。