リノシーで失敗したくないなら、公式サイトの運用例3つを先に見てください｜3例とも家賃収入だけでは返済と経費に届きません
この記事は、リノシーを運営する株式会社GA technologiesが自社サイトで公表している内容と、法令の条文だけを材料に書いています。
- 公式サイトが載せている運用例3つの、月々の収支
- 毎月の自己負担が出ることと、損をすることの違い
- 空室のときに家賃を負担してもらえる範囲
- 契約したあとに撤回できる条件と、オンラインで申し込んだ場合に分からないこと
「リノシー 失敗」で検索する人が知りたいのは、たいてい「この会社が悪質かどうか」ではありません。「自分がこの話に乗って、あとで後悔しないか」です。
この記事では、口コミや体験談を一切使わず、リノシーの公式サイトとGA technologiesが公表している資料の数字だけを並べます。出所が確かめられないものを根拠にすると、読んだ人が同じ手順で確かめ直せないからです。
会社とサービスに関する記載は、すべて2026年9月16日に公式サイトで確認した内容です。
リノシーで失敗しないために、最初に見るべき数字は何ですか
公式サイトが載せている運用例3つの「月々のお支払い」です。3例とも、運用開始時は家賃収入だけでは返済と経費に届かず、毎月の自己負担が出る形で示されています。
これは外部の批判ではありません。リノシーのマンション投資のページに、同社自身が実例をもとに作成したものとして載せている数字です。
| 運用例 | 物件 | 価格 | 家賃収入 | 初期費用 | 表面利回り | 月々のお支払い |
|---|---|---|---|---|---|---|
| コンパクトマンション | 新築・都営三田線 志村三丁目駅 3分 | 3,310万円 | 10万4,500円/月 | 10万円 | 3.8パーセント | 2万8,100円/月 |
| ファミリーマンション | 築18年・京成千葉線 千葉中央駅 徒歩5分 | 3,500万円 | 15万円/月 | 300万円 | 5.1パーセント | 1万1,503円/月 |
| プレミアムマンション | 築5年・りんかい線 国際展示場駅 徒歩4分 | 1億2,800万円 | 36万円/月 | 300万円 | 3.4パーセント | 13万3,416円/月 |
いちばん上の運用例について、公式サイトは内訳まで公開しています。
| 項目 | 金額（月あたり） |
|---|---|
| 家賃収入 | ＋10万4,500円 |
| 管理費など（建物管理費なども含む） | −1万8,100円 |
| 固定資産税・都市計画税（1年分を均等割） | −6,858円 |
| ローン返済（35年・金利1.6パーセント） | −10万7,642円 |
| 月々のお支払い | 2万8,100円 |
足し引きすると、確かに2万8,100円の不足になります。表面利回り3.8パーセントは家賃を価格で割った数字なので、管理費と税金を引いた実質は2.88パーセントまで下がります。そこへ金利1.6パーセントの35年返済が乗ると、毎月の現金は出ていく側になります。
公式サイトのコスト解説ページも、この点をはっきり書いています。商品によって、家賃収入から返済費用と運営費用を差し引いてもプラス収支で運用できる場合と、不足する金額を自己資金から支払っていく場合がある、という記載です。
「持ち出しがあるなんて聞いていない」という失敗は、この時点で防げます。公式が出している運用例そのものが自己負担の出る形なので、面談で示される収支計画も同じ構造になる可能性があります。表の下の行だけでなく、4つの内訳を必ず受け取ってください。
毎月の自己負担が出ると、それは損をしているのですか
毎月の自己負担がそのまま損失になるわけではありません。返済額のうち元金にあたる部分は、借金が減るという形で自分の側に残るからです。
公式サイトは借入額を書いていませんが、返済額から逆算できます。元利均等・35年・金利1.6パーセントで月々の返済が10万7,642円になる借入額は、約3,460万円です。物件価格3,310万円に諸費用を足した額に近く、諸費用をローンに乗せたという同ページの説明とも整合します。
この条件で1回目の返済を分けると、次のようになります。
| 内訳 | 1回目の返済（当ブログの試算） |
|---|---|
| 利息にあたる部分 | 約4万6,133円 |
| 元金にあたる部分 | 約6万1,509円 |
つまり2万8,100円を出して、借金が約6万1,509円減ります。差し引きでは資産が増える計算で、これが「持ち出しが出ても続ける意味がある」と説明されるときの根拠にあたります。
問題は、この計算が物件の値段が下がらないことを前提にしている点です。借金は確実に減りますが、資産の側の値段は動きます。売ったときの価格が残った借金を下回れば、それまでに減らした元金は差額の穴埋めに消えます。
上の逆算は当ブログが返済額から計算したもので、公式が公表した数字ではありません。借入額・金利・返済期間は契約ごとに違います。面談で示された収支計画については、同じ計算を自分の条件でやり直してください。
35年後の姿は、どういう前提で描かれていますか
同じ運用例の完済後について、公式サイトは家賃が15パーセント下落した場合の数字を載せています。
| 項目 | 運用開始時 | 完済後（35年） |
|---|---|---|
| 家賃収入 | ＋10万4,500円 | ＋8万8,825円 |
| 管理費など | −1万8,100円 | −2万1,143円 |
| 固定資産税・都市計画税 | −6,858円 | −6,858円 |
| ローン返済 | −10万7,642円 | 0円 |
| 月々の収支 | −2万8,100円 | ＋6万824円 |
注記によれば、家賃収入は15パーセント下落した場合の価格であり、物件の資産価値2,369万円は年間の家賃収入を利回り4.5パーセントで還元した価格です。管理費などが1万8,100円から2万1,143円へ上がっている点も、同社の想定です。
35年のあいだに出ていく自己負担の総額も、おおよそ見当がつきます。運用開始時の2万8,100円が同じ水準で続いたと仮定すると、単純合計は1,180万2,000円です。実際には家賃も管理費も返済の内訳も年ごとに変わるので、この金額がそのままかかるわけではありません。ただ、1,000万円規模の資金を35年かけて入れていく商品であることは、公式の数字から読み取れます。初期費用10万円という表示だけで判断できる商品ではない、ということです。
区分マンションという商品そのものの向き不向きは不動産投資の区分マンションでの始め方｜初心者に向く人・向かない人の特徴を完全解説に、新築ワンルームの論点はワンルームマンション投資で失敗する本当の原因｜後悔しないための正しい知識と対策にまとめています。
空室になったら、家賃は保証してもらえますか
プランと物件によって違います。すべての契約に空室時の保証がつくわけではありません。
GA technologiesが有価証券報告書の「事業等のリスク」として公表している文章には、購入した顧客と当該賃貸物件の一部について空室時の家賃を当社グループが負担する契約を行っている、と書かれています。全部ではなく一部です。
賃貸管理プランのページには、さらに細かい条件が注記として載っています。
| 公式の注記（賃貸管理プランのページ） | 読み取れること |
|---|---|
| 物件購入時に空室だった場合、入居者がつくまでの賃料を負担します。それ以降の空室期間の賃料については負担されません | 負担されるのは購入直後の1回だけで、以後の退去は対象外になるプランがある |
| 賃借人が賃料保証委託契約等を締結している場合、保証会社が賃料を負担し、当該契約がない場合、当社が賃料を負担します | 滞納時に誰が負担するかは、入居者側の契約の有無で決まる |
| 備え付け家電等（洗濯機・床暖房・冷蔵庫等）、ユニットバス、トイレ等は除く | 設備をカバーするプランにも除外される範囲がある |
| 賃料に従い、譲渡対価の見直しがある場合があります | 受け取る金額が見直される場合がある |
なお、賃貸管理サービスを提供しているのはGA technologies本体ではなく、グループ会社の株式会社RENOSY ASSET MANAGEMENTです。公式サイトにその旨が明記されています。
契約の相手は、どこの会社になりますか
場面ごとに別の会社です。公式サイトが公表している許認可の一覧から、主なものを並べます。
| 会社 | 許認可 | 番号 |
|---|---|---|
| 株式会社GA technologies | 宅地建物取引業免許 | 国土交通大臣（2）第9135号 |
| 株式会社RENOSY ASSET MANAGEMENT | 賃貸住宅管理業 | 国土交通大臣（1）第4254号 |
| 株式会社RENOSY FINANCE | 貸金業登録 | 東京都知事許可（1）第31767号 |
ローンの手続きに使う「MORTGAGE GATEWAY by RENOSY」も、公式サイトの注記によればグループ会社の株式会社RENOSY Xが提供しています。
窓口が一本に見えても、売買・管理・融資は別の契約です。あとで条件を確認したいときに、どの書類がどの会社との契約なのかが分からないと、問い合わせ先から迷います。契約書は会社名ごとに分けて保管してください。
最短1週間で進むと書かれていますが、あとから撤回できますか
公式サイトの契約の流れのページには、オンラインでスムーズに、最短1週間でオーナーになれます、と書かれています。資料請求、オンライン面談でのプラン提案、申し込み、売買とローンの契約、管理開始という5つの段階です。
撤回できるかどうかは、宅地建物取引業法第37条の2で決まります。宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合に限り、撤回できます。
| 条文が定めていること | 内容 |
|---|---|
| 期間 | 撤回できる旨と方法を書面で告げられた日から起算して8日 |
| 方法 | 書面。書面を発した時に効力が生じる |
| 売主側の請求 | 損害賠償や違約金を請求できない |
| できなくなる場合 | 物件の引渡しを受け、かつ代金の全部を支払ったとき |
ここで注意が要ります。撤回できない「事務所等」の範囲を定めているのは同法施行規則第16条の5ですが、条文が挙げているのは、土地に定着する建物内の施設、案内所、催しの会場、そして買主が自宅または勤務先で説明を受ける旨を申し出た場合のその場所です。つまりすべて物理的な場所で書かれています。
オンライン面談を経てオンラインで申し込んだ場合に、どの場所で買受けの申込みをしたことになるのか。これは条文からは読み取れませんでした。当ブログでは確認できていません。
確かめ方はひとつあります。同施行規則第16条の6は、撤回できる旨を告げるときは書面を交付しなければならないと定め、記載すべき事項を6つ挙げています。
| 書面に書かれているべきこと（施行規則第16条の6） |
|---|
| 買受けの申込みをした者または買主の氏名および住所 |
| 売主である宅地建物取引業者の商号または名称、住所、免許証番号 |
| 告げられた日から起算して8日を経過する日までは、書面により撤回または解除ができること |
| 撤回または解除があったとき、損害賠償または違約金の支払を請求できないこと |
| 撤回または解除は、書面を発した時に効力を生ずること |
| 手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なく全額を返還すること |
この書面を受け取ったかどうかが、そのまま答えになります。8日の期間は、告げられた日から起算します。告げられていなければ、起算が始まりません。
なお、公式サイトは初回面談でPayPayポイント5万円分を進呈すると案内しています（条件・上限ありと注記されています）。特典の有無は、収支が合うかどうかとは別の話です。面談を受けること自体に問題はありませんが、特典が判断材料に混ざらないよう、収支の表と特典の話は分けて扱ってください。
非上場の同業について同じ手順で確かめた例はシノケンのアパート経営で失敗するとしたら、入居率ではなく家賃から引かれるものが原因です｜公式が公表している数字だけで確かめました、勧誘の電話が本物かを確かめる手順はFJネクストの投資で失敗を避けるなら、まず相手が本物かを確かめてください｜社名を騙る勧誘を会社自身が3回公表していますにまとめています。
面談の前に、自分で確かめておく5つのこと
失敗を避けるためにやることは、会社を疑うことではなく、示された1戸の数字を自分で作り直せる状態にしておくことです。
- 収支の表を、家賃・管理費など・固定資産税と都市計画税・ローン返済の4行に分けて受け取る
- 借入額・金利・返済期間を書面で確認し、1回目の返済の元金と利息の内訳を自分で計算する
- 変動金利が1パーセント上がったとき、2パーセント上がったときの返済額を同じ表に入れてみる
- 賃貸管理プランの名前と、空室時に負担される範囲・負担されない範囲を契約書で確かめる
- 撤回できる旨を書いた書面を受け取ったかどうか、受け取った日付を控える
このうち1番から3番は計算の話です。ここが自分でできるかどうかで、面談の意味が変わります。売り手の作った収支計画を読むだけの人と、自分で作り直せる人とでは、同じ資料を見ても分かることが違います。
不動産投資の収支計算や融資の基礎を体系的に学ぶなら、不動産投資スクール（ファイナンシャルアカデミー）があります。運営は株式会社FinancialAcademy（2002年6月創立・資本金1,000万円）で、上場企業ではありません。同社は累計の受講生が80万人を超えたと公表しており、厚生労働省年金局や東京証券取引所、大学への金融経済教育の提供実績を会社概要に挙げています（2026年9月時点・公式の会社概要より）。特定の物件や会社を勧めるものではないため、面談の前に数字の読み方だけを身につけたい人向けです。
よくある質問
リノシーを運営しているのは、どんな会社ですか
株式会社GA technologiesです。2013年3月12日設立、資本金99億6,779万8,616円、従業員数はグループ会社を含めて1,793人（いずれも2026年4月末時点の公表値）。東京証券取引所グロース市場に上場しており、宅地建物取引業免許は国土交通大臣（2）第9135号です。決算期は10月31日です。
初期費用10万円で本当に始められますか
公式サイトは、単身者向けの新築・中古マンションについて初期費用10万円からと案内しています。ただし条件つきです。物件価格に全額融資がつき、印紙代やローンの事務手数料などの諸費用もローンに上乗せできた場合に、残るのが手付金だけになるという説明です。公式サイト自身が、一部の金融機関では固定資産税精算金や管理費などの精算金をローンに含められないと注記しています。投資開始後に不動産取得税や火災保険料が別途かかることも明記されています。
毎月の持ち出しが出るのは、リノシーだけの問題ですか
いいえ。表面利回りから管理費と税金を引いた実質の利回りが、ローン金利に返済期間の影響を加えた水準を下回れば、どの会社の物件でも同じことが起きます。上の運用例では実質2.88パーセントに対して金利1.6パーセントの35年返済でした。会社名ではなく、この2つの数字の関係を見てください。
空室になっても家賃が入ると聞きましたが、本当ですか
プランによります。公式サイトの注記には、物件購入時に空室だった場合は入居者がつくまでの賃料を負担するが、それ以降の空室期間の賃料は負担されないという記載があります。有価証券報告書のリスク記載でも、空室時の家賃を負担する契約は賃貸物件の一部についてと書かれています。契約前に、プラン名と保証されない範囲を書面で確かめてください。
契約したあとに撤回できますか
宅地建物取引業者が自ら売主で、事務所等以外の場所で買受けの申込みをした場合は、撤回できる旨と方法を書面で告げられた日から8日以内に、書面で撤回できます（宅地建物取引業法第37条の2）。売主は損害賠償や違約金を請求できません。ただし、物件の引渡しを受けて代金の全部を支払った後はできません。オンラインで申し込んだ場合にこれに当たるかどうかは、条文からは読み取れませんでした。
まとめ
リノシーで失敗を避けたいなら、最初にやることは評判を集めることではなく、公式サイトが載せている運用例の内訳を読むことです。3例とも、運用開始時は家賃収入だけでは返済と経費に届きません。
その自己負担がそのまま損になるかどうかは、元金がいくら減るか、売るときの価格がいくらかで決まります。公式が示した完済後の姿も、家賃が15パーセント下がった前提で描かれています。前提を確かめずに結論だけを受け取ると、あとで「聞いていない」が起きます。
会社の規模や上場の有無は、目の前の1戸の収支には答えを出してくれません。示された数字を自分で作り直して残るなら進めばよく、残らないなら、その1戸は買うべきではありません。
※ 本記事に記載したリノシーおよび株式会社GA technologiesの数値・記載は、すべて2026年9月16日に同社の公式サイトで確認したものです。法令の条文は同日にe-Gov法令検索で取得しました。1回目の返済の内訳は、公表されている返済額から当ブログが逆算した試算です。条件や内容は変更される可能性があるため、契約前に必ず最新の情報をご確認ください。