土地先行融資でアパートを建てる際の銀行選び・審査・注意点を徹底解説

この記事を読むと分かること
  • 土地の代金をアパートローンで借りられるかは、銀行によって答えが違うこと
  • 分割融資・融資期間・団信の負担で、借りたあとの総額がどれだけ変わるか
  • 土地を先に買うと扱いが変わる3つの税金と、期限のある要件

土地先行融資で最初に確かめるのは、土地代が「お使いみち」に入っているかです

土地先行融資とは何ですか

土地先行融資とは、アパートを建てる土地の代金を先に借り、建物の工事費はそのあとに借りる二段階の借り方のことです。更地の状態で土地の決済が先に来るため、建物が完成するまでの間、担保になるのは土地だけになります。
三井住友銀行はアパートローンの担保について「ご融資により取得される物件（ただし、建物を取得される場合は土地・建物の双方）に、当行を抵当権者とする抵当権を設定していただきます」と書いています。土地だけを先に取得する段階では、抵当権は土地に付きます。建物が建ってから、あらためて建物にも設定されることになります。土地と建物をまとめて担保にする考え方は【不動産投資】共同担保を活用した融資戦略と対応銀行の選び方で詳しく整理しています。
つまり土地先行融資で銀行が見ているのは、まだ完成していない建物の収益力です。すでに建っているアパートを買う場合と違って、家賃の実績がありません。ここが中古の一棟を買うときとの一番の違いです。

土地の購入資金は、アパートローンのお使いみちに入っていますか

アパートローンで土地代を借りられるかどうかは、銀行が公表している「お使いみち」の書き方で決まります。2つの銀行の商品内容を並べると、同じアパートローンという名前でも中身が違うことが分かります。
項目三井住友銀行 直担アパートローン横浜銀行 アパートローン（一般口）
土地の購入資金お使いみちに記載なし。記載があるのは「現在所有されているアパート等の底地買い取り資金」まで「賃貸住宅を建てるための土地購入資金」と明記
借入金額200万円以上、当該賃貸物件の建築・購入価格等の範囲内3億円以内かつ必要資金の範囲内
借入時の年齢満18歳以上の個人満18歳以上
保証人個人の借り入れは原則不要1名以上の保証人が必要となる場合あり
団体信用生命保険加入すると融資利率が年0.3%上乗せ地銀協一般団信。保険料は銀行が負担
横浜銀行は土地の購入資金をお使いみちに書いています。三井住友銀行が書いているのは、すでに持っているアパートの底地を買い取る資金までです。更地を買ってこれから建てる場合にどう扱われるかは、公表資料からは読み取れませんでした。なお「書いていない」は「できない」と同じではありません。審査の中で個別に判断される部分は、どの銀行も公表していません。公表資料から確かめられるのは、公表された条件に入っているかどうかだけです。各行の審査基準や運用は、不動産投資の三井住友銀行融資条件を徹底解説｜審査基準・金利・運用のリアルを公開と横浜銀行の不動産投資ローン（アパートローン）融資条件を徹底解説｜積算評価・金利・審査のポイントにまとめています。

分割融資が使えないと、建物の完成前に土地代を出せません

土地先行で実際に効いてくるのが、分割融資を使えるかどうかです。土地の決済日、着工時、上棟時、完成時と、お金が出ていく時期が分かれるためです。
三井住友銀行は、建築資金の借り入れについて分割融資を認めています。条件は「初回のご融資から2年以内かつ5回まで」で、分割融資の期間中は元金の返済が据え置きになります。ただし同行は、固定金利特約型では分割融資を利用できないとも書いています。分割融資を使うなら変動金利型を選ぶことになります。
金利を固定したいという希望と、土地代を先に出したいという希望は、同じ銀行の中で両立しないことがあります。土地の契約を進める前に確かめておくところです。

融資期間は、建物の構造と劣化対策等級で決まります

返済期間は、申込者の属性より先に、建てる建物の仕様で上限が決まります。横浜銀行は新築物件の借入期間を構造ごとに公表しています。
建物の構造借入期間の上限
鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄筋コンクリート造35年以内
鉄骨造、軽量鉄骨造（劣化対策等級2以上）35年以内
鉄骨造、軽量鉄骨造（劣化対策等級なし）30年以内
木造（劣化対策等級3）35年以内
木造（劣化対策等級2）30年以内
木造（劣化対策等級なし）20年以内
同じ木造でも、劣化対策等級が無ければ20年、等級3なら35年です。差は15年あります。劣化対策等級は住宅性能表示制度の区分で、設計の段階で決まるものです。建物の仕様を詰める前に借入期間の話をしておかないと、あとから取り返せません。
さらに横浜銀行は、神奈川県内または東京都内でZEH、LCCM、東京ゼロエミ住宅、長期優良住宅の認定基準を満たした新築賃貸アパートの建築資金について、最長40年での申し込みが可能としています。中古物件の場合は、新築物件の場合の融資期間から築後経過年数を引いた期間が上限です。

金利は公表されていません。公表されているのは手数料です

アパートローンの金利は、2行とも公表していません。三井住友銀行は「最新のご融資利率につきましては、当行国内本支店窓口までお問い合わせください」、横浜銀行は金利情報の入手方法を「融資窓口にお問い合わせください」としています。どちらも変動金利の基準は、短期プライムレートに連動する長期貸出金利です。一方、手数料は両行とも公表しています。
手数料三井住友銀行横浜銀行
取扱手数料（新規）110,000円110,000円。購入資金の場合は121,000円
返済条件等の変更5,500円33,000円（金利変更の手続き、一部繰り上げ返済など）
固定金利を選ぶとき11,000円記載なし
全額繰り上げ返済固定金利期間中は原則不可。それ以外は所定の手数料（金額は非公表）3年以内3,300円、3年超5年以内2,200円、5年超7年以内1,100円、7年超は無料
三井住友銀行は、固定金利期間中の繰り上げ返済は原則としてできないと書いています。半年ごとの増額返済、いわゆるボーナス返済も利用できません。いずれも税込みの金額です。

団信の保険料を誰が負担するかで、実質の負担が変わります

団体信用生命保険の扱いは、2行で正反対です。三井住友銀行は任意加入で、加入すると融資利率が年0.3%上乗せになります。借入時の年齢は満18歳以上満70歳の誕生日まで、完済時の年齢は満80歳の誕生日まで、加入金額は1億円が上限です。
横浜銀行は地銀協一般団信で、保険料は銀行が負担すると書いています。ただし健康状態、年齢や借入金額などにより加入できない場合があるとの注記が付いています。
金利そのものが非公表でも、この年0.3%は公表されている差です。金利を見比べられない以上、公表されている条件を積み上げて比べるしかありません。

保証人の扱いと、借りたあとに提出し続ける資料

保証人の扱いも2行で違います。三井住友銀行は、個人の借り入れなら連帯保証人は原則不要としつつ、審査の結果によっては法定相続人に連帯保証を依頼する場合があると書いています。不動産管理会社の名義で借りる場合は、会社代表者の連帯保証が必要です。横浜銀行は「1名以上の保証人が必要となる場合があります」としています。
見落としやすいのが、借りたあとの義務です。三井住友銀行はその他の欄に「お借り入れの期間中、賃料収入の状況等に関する資料をご提供いただきます」と書いています。借りて終わりではありません。
※ 三井住友銀行「アパートローン」商品内容（表示は2022年4月1日現在）。2026年9月20日に公式サイトで確認。
※ 横浜銀行「商品概要説明書（アパートローン）」（2025年10月1日現在適用中）。2026年9月20日に公式サイトで確認。

土地を先に買うと、税金の扱いが3つ変わります

土地を先に買うということは、建物が無い状態で年をまたぐ可能性があるということです。税金の側は、その状態を前提に作られていません。順に見ます。

1月1日に建物が無い土地は、建築中でも住宅用地になりません

固定資産税と都市計画税には住宅用地の特例があり、住宅が建っている土地は課税標準額が下がります。東京都主税局が示している区分は次のとおりです。
区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地（住宅1戸につき200平方メートルまでの部分）価格の6分の1価格の3分の1
一般住宅用地（小規模住宅用地以外の住宅用地）価格の3分の1価格の3分の2
問題は適用される時点です。東京都主税局は「賦課期日（１月１日）現在、住宅が存在しない場合は、住宅を建築中又は建築予定の土地であっても、住宅用地にはなりません」と書いています。工事中でも対象外です。土地の決済が秋で完成が翌年の春なら、その年の1月1日時点は更地です。その年度は特例なしで課税されます。税率は固定資産税が1.4%です。
一方で、アパートを建てる側に有利な点もあります。戸数の数え方です。東京都主税局は「住宅の戸数は、原則１棟を１戸としますが、共同住宅の一室など、居住のために独立的に区画された部分が複数ある場合はその数とします」としています。8戸のアパートなら、200平方メートルの8戸ぶん、合計1,600平方メートルまでが小規模住宅用地の枠になります。戸建てよりも枠がはるかに広いということです。
※ 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」。2026年9月20日に公式サイトで確認。

不動産取得税の土地の軽減は「3年以内に新築」が条件です

不動産取得税には、住宅用の土地を取得したときの軽減があります。土地を先に取得した場合の要件を、東京都主税局はこう書いています。土地を取得後3年以内に、その土地上に住宅が新築されていること。そのうえで、土地の取得者が住宅の新築までその土地を引き続き所有していること、または土地の取得者からその土地を取得した相手方が住宅を新築したこと。根拠は地方税法第73条の24第1項です。
1棟につき100戸以上の住宅を有する共同住宅等で、新築までの期間が3年を超えることについてやむを得ないと認められる場合は、4年に緩和されます。一般的な規模のアパートでは3年が期限だと考えておくことになります。
ここに落とし穴があります。土地の軽減は、その土地の上に建った新築住宅が床面積の要件を満たす場合に限られます。建物が要件を外すと、土地の軽減も受けられません。東京都主税局が公表している設例が、そのまま答えになっています。200平方メートル・評価額4,000万円の土地を取得し、その上に総床面積500平方メートル・評価額5,000万円の賃貸マンションを新築した場合です。
区画床面積戸数軽減の対象か
Aタイプ40平方メートル4戸対象。1戸あたりの価格400万円から控除額1,200万円を引くと0円以下
Bタイプ20平方メートル17戸対象外。床面積の要件を満たさない
この結果、家屋全体の課税標準額は3,400万円、家屋の税額は102万円になります。土地のほうは、宅地なので価格に2分の1を掛けて課税標準額2,000万円、当初税額が60万円。ここから減額額96万円を引いて0円です。減額額の計算に使うのは軽減の対象になる区画の床面積だけなので、20平方メートルの17戸は土地の計算にも入っていません。
ワンルームを小さく刻んで戸数を稼ぐ設計は、この線を越えると不動産取得税がそのまま残ります。床面積の要件は、令和8年4月1日以降に取得した場合、一戸建かどうか・貸家かどうかを問わず40平方メートル以上240平方メートル以下です。令和8年3月31日以前の取得では、貸家の共同住宅が40平方メートル以上、それ以外は50平方メートル以上でした。控除額は独立した区画ごとに1,200万円、認定長期優良住宅なら1,300万円になります。
※ 東京都主税局「不動産取得税Ｑ＆Ａ」Q12・Q14・Q16（地方税法第73条の14第1項、第73条の24第1項）。2026年9月20日に公式サイトで確認。

土地の所有権移転登記は、令和11年3月31日までなら1,000分の15です

3つ目は登録免許税です。土地の所有権の移転登記（売買）の税率は、本則では1,000分の20ですが、租税特別措置法第72条により、令和11年3月31日までに登記を受ける場合は1,000分の15になります。課税標準は、固定資産課税台帳に登録された価格です。
土地先行では、土地の登記と建物の登記が別々の時期に来ます。土地の分の登録免許税は、土地の決済のタイミングで用意しておく費用です。三井住友銀行も横浜銀行も、抵当権設定の登録免許税は借主の負担だと明記しています。
※ 国税庁 タックスアンサーNo.7191「登録免許税の税額表」（令和8年4月1日現在法令等）。2026年9月20日に確認。

まとめ

土地先行融資でアパートを建てるとき、窓口に行く前に公表資料だけで確かめられることが3つあります。土地の購入資金がアパートローンのお使いみちに入っているか、分割融資が使えるか、そして建てる建物の仕様で借入期間の上限がいくつになるかです。横浜銀行は土地購入資金をお使いみちに明記し、三井住友銀行は分割融資の回数と期間を明記しています。どちらも読める場所に置かれています。
税金の側で期限があるのは、不動産取得税の「土地の取得から3年以内に新築」だけです。固定資産税の住宅用地の特例は期限ではなく、1月1日に建物があるかどうかで毎年判定されます。工期が年をまたぐなら、特例の効かない年度が1回入る前提で資金繰りを組んでおくほうが安全です。
金利は2行とも公表していません。比べられるのは、手数料、団信の保険料を誰が負担するか、繰り上げ返済の条件といった公表済みの項目です。まずそこを並べたうえで、窓口で金利を聞く順番になります。

不動産投資を考えている人向け

わたしも日々学びながら不動産投資に取り組んでいます。ちゃんと勉強せずにいきなり物件探しをしてしまう人が意外と多いのですが、何千万円・何億円というお金を動かす投資方法です。誤った方法で取り組むと、ご自身の貴重な属性を消耗して拡大できなくなるだけでなく、多額の負債を背負ってしまう可能性もあります。まずは落ち着いて基礎的な知識から習得してみてください。 Financial Academyが開催している不動産投資スクールはその候補の一つです。これまでに累計80万人超（2025年時点）が受講していて実績も豊富で安心できる講座です。 体験セミナーは無料ですので、迷ったらまず受講してみてくださいね。早く行動した人が成功しています。
暮らしの投資ラボ/記事一覧