賃貸の給湯器が壊れたら賃料は「当然に」減額される｜大家が本当に損をするのは別のところ
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賃貸物件の給湯器が壊れると、2020年4月の民法改正により、入居者からの請求がなくても賃料は当然に減額されます。ただし減額額そのものは小さいです。大家が本当に損をするのは別のところにあります。
賃貸で給湯器が壊れると、入居者からの連絡はいつも突然です。しかも「お湯が出ない」は後回しにできません。
この記事は大家・オーナー向けに、法律上何が起きるのかと、金額で見たときの正しい段取りを整理したものです。
結論：減額よりも「急いで決めること」のほうが高くつく
| 金額の規模 | |
|---|---|
| 賃料の減額 | 数千円レベル（数日分） |
| 急いで業者を決めたことによる差 | 数万円レベル |
後述しますが、同じ型番の給湯器でも依頼先によって総額に3万円以上の差が出ます。壊れてから探すと、その比較をする余裕がありません。
まず法律で何が決まっているか
修繕義務は貸主にある
給湯器は貸主の所有物です。民法606条は、賃貸人は賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うと定めています。
入居者の使い方に問題がなければ、交換費用は大家負担です。
2020年4月から、賃料は「当然に」減額される
ここが大きく変わった点です。
| 民法611条の扱い | |
|---|---|
| 改正前 | 賃料の減額を請求できる |
| 改正後（2020年4月～） | 当然に減額される |
つまり入居者が請求してこなくても、使えなかった割合に応じて賃料は下がります。かつてのように「言われなければそのまま」という前提は成り立ちません。
もともとは「一部滅失」に限られていましたが、改正で「その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合」に広がりました。設備の故障も含まれます。
いくら減額されるのか
法律は「割合に応じて」としか書いていないので、実務では業界団体の目安が使われます。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会のガイドラインには、主な項目がこう示されています。
| 状態 | 減額の目安 | 免責日数 |
|---|---|---|
| 風呂が使えない | 賃料の10％ | 3日 |
| トイレが使えない | 賃料の20％ | 1日 |
| エアコンが作動しない | 月額5,000円 | 3日 |
※ 日本賃貸住宅管理協会のガイドラインによる（2026年8月29日確認・編集部調べ）。これは法律ではなく業界団体の目安です。実際の減額額は個別の事情で変わります。
給湯器が壊れてお湯が出なければ、実質的には「風呂が使えない」に当たります。
実際の金額に直してみる
家賃8万円の部屋で、交換完了まで10日かかったとします。
- 月額の10％＝8,000円 → 1日あたり約267円
- 免責3日を引くと7日分
- 減額額は約1,900円
減額自体は、意外なほど小さい金額です。
だからといって放置してよいという話ではありません
減額額が小さくても、対応の遅さは退去やクレームに直結します。退去1件の損失は、原状回復と空室期間を含めて減額額の桁を超えます。
金額ではなく、スピードで判断する場面です。
本当の損は「比べられないこと」
ここがこの記事で一番伝えたいところです。
給湯器は同じ型番でも、どこに頼むかで総額が大きく変わります。実際に1つの型番に絞って4社の掲載額を並べたところ、最安と最高で68,753円の差がありました。
しかし壊れてから探すと、この比較ができません。入居者を待たせている以上、数社に見積もりを取って内訳を揃えて……という時間はないからです。
減額は数千円、急いで決めたことによる差は数万円。この桁の違いが答えです。
壊れる前に動くための目安
給湯器の寿命は10〜15年ですが、故障が多発するのは使用12〜13年以降がほとんどです。
つまり設置から10年を過ぎたら、比較を始めておく余裕があるということです。
所有物件の給湯器は、設置年を一覧にしておくと手が打ちやすくなります。本体のラベルに製造年が入っています。
繁忙期を避ける
給湯器は冬に壊れます。気温が下がって負荷が上がるからです。
同じ時期に他の物件でも壊れるので、業者が混み、納期も伸びます。替えるなら需要が落ち着く時期のほうが有利です。
大家が発注するときに見るポイント
① 工事費はタイプで変わる
単身向けの給湯専用と、ファミリー向けの追い焚き付きでは、工事費が1万円以上違います。しかもタイプによって安い業者が入れ替わります。
② プロパンならガス会社も見直せる
賃貸では大家がプロパンガスの販売店を決めています。つまり見直せるのも大家だけです。プロパンは料金が公表されていないため、同じ地域でも会社によって単価に差がつきます。
入居者のガス代が高いことは、内見時の印象や退去率にも関わります。
③ 指定給水装置工事事業者かを確かめる
給水管に直結する給湯器は「給水装置」に含まれ、その工事は指定を受けた事業者が行うことを各水道局が条例で定めています。責任を負うのは大家なので、ここは見ておいて損はありません。
④ マンションは指定業者の縛りを確認
分譲や一棟の管理規約で、工事業者が指定されていることがあります。自由に選べるかを先に確かめてください。
契約書でできる備え
減額は法律上当然に起きますが、もめごとを減らす備えはできます。
- 契約書に対象設備と減額割合を明記する
- 故障時の通知期限に関する特約を入れる
- 入居者からの連絡にすみやかに対応できる体制を作っておく
- 設備の設置年を把握し、先に替える
争いになるのは、金額よりも「いつ連絡したか」「いつ対応したか」です。記録を残しておけば、大きくこじれることは避けられます。
まとめ
- 給湯器は貸主の所有物。修繕義務は大家にある（民法606条）
- 2020年4月の改正で、賃料は「当然に」減額される（民法611条）。入居者の請求は不要
- 減額の目安は風呂が使えないなら賃料の10％・免責3日（業界団体の目安であって法律ではない）
- 減額額自体は数千円レベル。家賃8万円・10日かかって約1,900円
- 本当の損は急いで決めること。同じ型番でも依頼先で総額に3万円以上の差が出る
- 故障が多発するのは12〜13年以降。10年を過ぎたら比較を始めておける
- 給湯器は冬に壊れる。繁忙期は業者も納期も詰まる
- 賃貸ではプロパンの販売店を見直せるのも大家だけ
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同じ型番で各社の総額を並べた記事です。比較のやり方をそのまま使えます。
工事費を主要業者で横断して並べた表はこちらです。
指定給水装置工事事業者の確かめ方はこちらです。
※ 本記事は一般的な考え方をまとめたものです。個別の契約内容や事情によって扱いは異なります。具体的な紛争になった場合は弁護士などの専門家にご相談ください。法令・ガイドラインの内容は2026年8月29日時点のものです。