【世界一わかりやすい】不動産投資の減価償却とは？仕組みと計算方法、節税効果を徹底解説

2025/10/1 4:152025/10/3 8:09

はじめに

不動産投資の収益計算をしていると、必ず出てくる専門用語が「減価償却（げんかしょうきゃく）」です。この減価償却を理解しているかどうかで、不動産投資の節税効果、ひいては手残りのキャッシュフローが大きく変わってきます。しかし、「なんだか難しそう…」と敬遠している方も多いのではないでしょうか。実は、減価償却は「不動産投資における最大の経費」とも言われるほど重要な節税の切り札です。本記事では、この減価償却の仕組みと計算方法、そして節税効果を最大化するためのポイントを、世界一わかりやすく解説します。

減価償却とは？「時間の経過で価値が減る」という考え方

減価償却を一言で説明すると、「高額な資産の購入費用を、その資産が使える年数（法定耐用年数）にわたって、少しずつ経費として計上していく会計上の手続き」のことです。

例えば、2,000万円の車を仕事用に購入したとします。この2,000万円をすべて購入した年の経費にしてしまうと、その年は大赤字になり、翌年以降は経費がほとんどない状態になってしまいます。これでは、会社の経営実態を正しく把握できません。そこで、車の法定耐用年数が6年であれば、購入費用の2,000万円を6年間に分割して、毎年少しずつ経費として計上していく、というのが減価償却の基本的な考え方です。

不動産投資における減価償却

不動産投資において、減価償却の対象となるのは「建物」と「設備（キッチン、給湯器など）」です。土地は、時間の経過によって価値が減る（減価する）とは考えられていないため、減価償却の対象にはなりません。これが非常に重要なポイントです。

不動産投資の利益（不動産所得）は、以下の式で計算されます。

不動産所得 = 年間家賃収入 - 必要経費

この「必要経費」の中に、減価償却費を計上することができます。減価償却費は、実際にお金が出ていくわけではないのに経費として計上できる「帳簿上の経費」です。そのため、減価償却費をうまく活用することで、不動産所得を圧縮し、結果として所得税や住民税を安くすることができるのです。

減価償却費の計算方法【定額法】

減価償却費の計算方法にはいくつか種類がありますが、個人の不動産投資では、毎年同じ金額を償却していく「定額法」が用いられます。計算式は以下の通りです。

減価償却費 = 建物購入価格 × 償却率

「償却率」は、国が定めた「法定耐用年数」によって決まります。建物の構造ごとの主な法定耐用年数と償却率は以下の通りです。

建物構造	法定耐用年数	償却率（定額法）
木造	22年	0.046
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下）	19年	0.053
軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）	27年	0.038
重量鉄骨造	34年	0.030
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年	0.022

計算例で見てみよう

条件

物件価格：5,000万円（うち建物価格3,000万円、土地価格2,000万円）

構造：木造（新築）

1. 法定耐用年数を確認：木造なので22年です。

2. 償却率を確認：耐用年数22年の償却率は「0.046」です。

3. 減価償却費を計算：

建物価格 3,000万円 × 償却率 0.046 = 138万円

この場合、年間138万円を「経費」として計上できることになります。実際にはお金が出ていっていないにもかかわらず、です。これが減価償却による節税の仕組みです。

中古物件の場合の計算方法

中古物件の場合は、耐用年数の計算が少し複雑になります。

法定耐用年数を過ぎていない場合：

(法定耐用年数 - 築年数) + (築年数 × 0.2) = 残存耐用年数

法定耐用年数を過ぎている場合：

法定耐用年数 × 0.2 = 残存耐用年数

例えば、築10年の木造アパート（法定耐用年数22年）の場合、残存耐用年数は (22年 - 10年) + (10年 × 0.2) = 14年となります。この14年に対応する償却率を使って減価償却費を計算します。

減価償却による節税効果と注意点

減価償却をうまく活用すれば、大きな節税効果が期待できます。特に、給与所得など他の所得があるサラリーマン大家の場合、不動産所得の赤字を給与所得と合算（損益通算）することで、給与から天引きされた所得税の還付を受けることができます。

節税効果のシミュレーション

年収700万円のサラリーマン

不動産所得：家賃収入200万円 - 経費80万円 = 120万円

減価償却費：150万円

この場合、減価償却を計上すると、不動産所得は 120万円 - 150万円 = -30万円（赤字） となります。この赤字30万円を給与所得から差し引くことができるため、課税所得が30万円減り、所得税・住民税が年間で約9万円も安くなる計算です（税率30%の場合）。

注意点：出口戦略（売却時）の税金

減価償却は、あくまで「課税の繰り延べ」であり、税金が永久になくなるわけではありません。減価償却した分だけ、物件の帳簿上の価値は毎年下がっていきます。そして、物件を売却した際には、この帳簿上の価値と実際の売却価格との差額（譲渡所得）に対して税金がかかります。

譲渡所得 = 売却価格 - (物件購入価格 - これまでの減価償却費の合計)

減価償却を多く計上してきた物件ほど、売却時の税金は高くなる傾向があります。節税効果ばかりに目を奪われず、将来の売却まで見据えた「出口戦略」を考えておくことが非常に重要です。

まとめ

減価償却は、不動産投資における節税の要です。その仕組みは、「実際にお金は出ていかないが、帳簿上の経費として計上できる」という点にあります。これにより、不動産所得を意図的に赤字にし、給与所得などと損益通算することで、所得税の還付を受けるといった強力な節税スキームが可能になります。ただし、減価償却はあくまで課税の繰り延べであり、売却時にはその分の税金がかかることを忘れてはいけません。物件の構造や築年数によって減価償却できる期間や金額は大きく異なります。これから不動産投資を始める方は、この減価償却の知識を武器に、物件の収益性をより深く分析できるようになりましょう。

副業・投資・お金の学びおすすめサービス

【株式投資・FX】株式投資スクール

何十万円、何百万円、何千万円、大切なお金を運用するのにちゃんと投資の基礎を学んでいない人いませんか？

Financial Academyが提供する「短期間で資産を増やしていきたい人」向けの資産運用スクールでは、無料で体験セミナーを受講することができます。

教室セミナーとZoomセミナーがあります。講師の人柄やセミナーの雰囲気を知ることができる教室セミナーが特にお勧めです。

体験セミナーの予約はこちら。

[株式投資スクール公式を見る]

【不動産投資】不動産投資スクール

安定した本業があって、株式や投資信託に加えて不動産投資に興味がある人向け。都心・地方都市を中心に不動産価値は上昇しています。

Financial Academyが提供する「普通の会社員」向けの不動産投資スクールでは、無料で体験セミナーを受講することができます。私自身、不動産投資を学んでから実際に始めて、2025年時点で2棟のアパートを所有して、年間400万円以上の本業以外のキャッシュフローがあります。少なくとも数千万円単位のローンを組みますので勉強は必ずしましょう。

教室セミナーとZoomセミナーがあります。講師の人柄やセミナーの雰囲気を知ることができる教室セミナーが特にお勧めです。

体験セミナーの予約はこちら。

[不動産投資スクール公式を見る]