【不動産投資の利回り完全ガイド】表面利回りと実質利回りの違い、計算方法、目安を徹底解説

2025/10/1 4:132025/10/1 4:13

はじめに

不動産投資の世界に足を踏み入れると、必ず目にするのが「利回り」という言葉です。物件情報サイトには「表面利回り10%！」といった魅力的な数字が並び、高ければ高いほど儲かる良い物件のように感じられます。しかし、この利回りという指標を正しく理解せずに投資判断を下すのは非常に危険です。利回りには種類があり、その数字が示す意味も異なります。本記事では、不動産投資における「表面利回り」と「実質利回り」の違い、それぞれの計算方法、そして物件選びで失敗しないための利回りの目安と注意点を、初心者にも分かりやすく徹底解説します。

不動産投資における2つの「利回り」

利回りとは、投資した金額に対して、1年間でどれくらいの収益（リターン）が得られるかを示す割合のことです。不動産投資では、主に「表面利回り」と「実質利回り」という2つの指標が使われます。

表面利回り（グロス利回り）：手軽な収益性の目安

表面利回りとは、物件の購入価格に対して、年間の家賃収入がどれくらいあるかを示す簡易的な指標です。計算式は非常にシンプルです。

**表面利回り (%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100**

例えば、2,000万円の物件を、月8万円の家賃で貸し出した場合の表面利回りは以下のようになります。

年間家賃収入：8万円 × 12ヶ月 = 96万円

表面利回り：96万円 ÷ 2,000万円 × 100 = **4.8%**

表面利回りは、固定資産税や管理費、修繕費といった運営経費（ランニングコスト）が一切考慮されていないため、あくまで大まかな収益性を把握するための目安と考えるべきです。

実質利回り（ネット利回り）：より現実に近い収益性

実質利回りとは、年間の家賃収入から、実際に発生する運営経費を差し引いた「手残りの利益」をベースに計算される、より現実に即した収益指標です。計算式は以下の通りです。

**実質利回り (%) = (年間家賃収入 - 年間運営経費) ÷ (物件購入価格 + 購入時諸経費) × 100**

ここでのポイントは、分母（投資額）にも、登記費用や不動産取得税といった購入時の諸経費を含めて計算する点です。年間運営経費には、主に以下のようなものがあります。

管理費、修繕積立金（マンションの場合）

賃貸管理会社への管理委託手数料

固定資産税、都市計画税

火災保険料、地震保険料

共用部の光熱費

定期的なメンテナンス費用、突発的な修繕費用

先ほどの例で、年間運営経費が20万円、購入時諸経費が100万円かかったと仮定して実質利回りを計算してみましょう。

実質的な年間利益：96万円 - 20万円 = 76万円

投資総額：2,000万円 + 100万円 = 2,100万円

実質利回り：76万円 ÷ 2,100万円 × 100 = **約3.6%**

このように、表面利回りの4.8%と実質利回りの3.6%では、1.2%もの差が生まれます。この差が、不動産投資の収益性を正しく判断する上で非常に重要になります。

【2025年版】エリア・物件種別ごとの利回り目安

では、実際にどのくらいの利回りを目指せば良いのでしょうか。利回りの水準は、エリア（都心か地方か）や物件の種別（新築か中古か、区分か一棟か）によって大きく異なります。一般的に、リスクが低いとされる都心の物件は利回りが低く、リスクが高いとされる地方の物件は利回りが高くなる傾向があります。

| :--- | :--- | :--- | :--- |

| 首都圏 | 新築区分マンション | 3.5% 〜 4.5% | 2.5% 〜 3.5% |

| | 中古区分マンション | 4.0% 〜 6.0% | 3.0% 〜 5.0% |

| | 一棟アパート（中古） | 6.0% 〜 8.0% | 4.5% 〜 6.5% |

| 地方都市 | 中古区分マンション | 7.0% 〜 10% | 5.5% 〜 8.5% |

| | 一棟アパート（中古） | 9.0% 〜 12% | 7.0% 〜 10% |

注意：上記はあくまで一般的な目安です。個別の物件の状況や経済情勢によって変動します。

高利回り物件に潜む3つのワナ

「利回り20%！」といった非常に高い利回りを謳う物件を見かけることがあります。しかし、高利回りには必ず理由があり、安易に飛びつくと大きな失敗につながる可能性があります。高利回り物件に潜む代表的なワナを3つご紹介します。

ワナ1：入居者が決まらない（空室リスク）

地方の築古物件などで見られる高利回りは、そもそも提示されている「想定家賃」が相場よりも高く設定されており、その家賃では長期間入居者が決まらないケースが多々あります。家賃収入がなければ、利回りはゼロどころか、経費分だけマイナスになります。

ワナ2：修繕費がかさむ（大規模修繕リスク）

物件価格が安く、利回りが高く見えても、購入直後に給湯器の交換や屋根の防水工事など、多額の修繕費用が発生する可能性があります。特に、個人が売主の中古物件は、設備の状況が分かりにくいため注意が必要です。

ワナ3：再建築不可・違法建築など（法的リスク）

相場より著しく安い物件の中には、現在の建築基準法を満たしておらず「再建築不可」であったり、そもそも違法な増改築が行われていたりするケースがあります。このような物件は、将来的な売却が非常に困難になるだけでなく、融資を受けることも難しい場合があります。

まとめ

不動産投資において、利回りは収益性を測るための重要な指標ですが、決してそれだけで投資判断を下してはいけません。広告に掲載されている「表面利回り」はあくまで参考値と捉え、必ず固定資産税や管理費などの運営経費を考慮した「実質利回り」を自分で計算する癖をつけましょう。そして、利回りの数字の裏にある、立地、築年数、建物の状態、周辺の賃貸需要といった、物件の本質的な価値を見極めることが、長期的に安定した収益を得るための最も重要な鍵となります。

副業・投資・お金の学びおすすめサービス

【株式投資・FX】株式投資スクール

何十万円、何百万円、何千万円、大切なお金を運用するのにちゃんと投資の基礎を学んでいない人いませんか？

Financial Academyが提供する「短期間で資産を増やしていきたい人」向けの資産運用スクールでは、無料で体験セミナーを受講することができます。

教室セミナーとZoomセミナーがあります。講師の人柄やセミナーの雰囲気を知ることができる教室セミナーが特にお勧めです。

体験セミナーの予約はこちら。

[株式投資スクール公式を見る]

【不動産投資】不動産投資スクール

安定した本業があって、株式や投資信託に加えて不動産投資に興味がある人向け。都心・地方都市を中心に不動産価値は上昇しています。

Financial Academyが提供する「普通の会社員」向けの不動産投資スクールでは、無料で体験セミナーを受講することができます。私自身、不動産投資を学んでから実際に始めて、2025年時点で2棟のアパートを所有して、年間400万円以上の本業以外のキャッシュフローがあります。少なくとも数千万円単位のローンを組みますので勉強は必ずしましょう。

教室セミナーとZoomセミナーがあります。講師の人柄やセミナーの雰囲気を知ることができる教室セミナーが特にお勧めです。

体験セミナーの予約はこちら。

[不動産投資スクール公式を見る]