【不動産投資】静岡銀行の不動産投資ローンの融資とメリット・デメリット（一棟アパート・マンション）
不動産投資を検討されている方に、静岡銀行の不動産投資ローンについて詳しくご紹介します。静岡銀行は、高額サラリーマン向けに特徴的な融資条件を提供しており、築古物件や耐用年数を超えた物件にも融資を行う珍しい金融機関です。最長35年という長期の融資期間設定や、諸費用も含めたオーバーローン対応など、柔軟な融資条件が特徴となっています。この記事では、静岡銀行の不動産投資ローンの特徴やメリット・デメリット、おすすめの利用者像について、詳しく解説していきます。
静岡銀行の特徴
概要
静岡銀行のアパートローンは、高額サラリーマン向けの不動産投資ローン商品です。特に注目すべき特徴として、築古物件や耐用年数を超えた物件にも融資を行う点があります。最長35年という長期の融資期間を設定可能で、木造物件は原則30年以内となっています。また、オーバーローンにも対応しており、諸費用分も含めた融資が可能となっているため、自己資金の回収が比較的早く行えるという利点があります。新築から築古まで幅広い物件に対応し、金利プランもA・B・Cの3つのプランを用意しており、物件の築年数に応じて柔軟な融資条件を提供しています。
融資エリア
静岡銀行の融資エリアは、主に関東圏と東海地方を中心としています。具体的には、居住地または勤務地が東京・神奈川・静岡・愛知・大阪（要相談）の方が対象となります。融資対象となる物件所在地は、東京都、神奈川県、名古屋市内、そして埼玉県と千葉県の一部（国道16号線内を目安）に限定されています。このように、融資エリアは比較的限定的で、居住地と融資対象エリアの合致が必要となります。これは地域特性や不動産市場の把握、リスク管理の観点から設定された条件といえます。
申込者の属性
静岡銀行のアパートローンは、主に東京の高額サラリーマンをターゲットとしています。申込者の基本的な要件として、年収700万円以上の上場企業勤務者などが想定されています。年齢条件としては、融資申込時および実行時で18歳以上70歳以下であり、最終返済時の年齢が82歳未満という制限があります。また、団体信用生命保険への加入が可能で、保険料は銀行負担となっています。自営業者やフリーランスの方には適していない商品設計となっているため、安定した収入を持つ会社員が主な対象となります。
融資期間
静岡銀行の融資期間は最長35年と設定されており、木造物件については原則30年以内となっています。特筆すべき点として、耐用年数を超えた物件であっても長期の融資期間を設定できることが挙げられます。これは不動産投資市場において画期的な取り組みといえます。融資期間は1ヶ月単位で設定可能で、物件の状態や借入者の年齢条件に応じて柔軟に調整することができます。また、返済方法については変動金利型と固定・変動ミックス型から選択可能で、固定金利期間は2年、3年、5年、7年、10年から選べる仕組みとなっています。
金利手数料
静岡銀行の金利体系は、物件の築年数によって3つのプランに分かれています。Aプランは新築から築10年未満の物件が対象で、金利1.8%、Bプランは築10年以上26年未満で金利2.3%、Cプランは築26年以上で金利3.6%となっています。事務手数料はいずれも1.1%です。また、繰上返済や条件変更時には6,600円（税込）の手数料が必要となりますが、残高が200万円未満またはお借入から1年未満の場合は不要です。固定金利を選択した場合の切り替え手数料は5,500円（税込）となっています。
融資比率（自己資金割合）
静岡銀行の融資比率は非常に柔軟で、基本的にフルローンが可能となっています。融資額は年収の10倍程度を目安としており、さらに特徴的なのは諸費用を含めたオーバーローンにも対応している点です。具体的には、登記費用、仲介手数料、火災保険料など、決済時に確定できる費用についてもローンの対象となります。ただし、土地評価額が物件価格の70%以上であることが望ましく、土地価値の低い物件については融資額が抑えられる可能性があります。融資限度額は1億円以内（10万円単位）と設定されています。
審査基準
静岡銀行の審査基準は、物件評価と借入者の属性の両面から行われます。物件評価については、積算評価と収益還元評価の両方を採用していますが、特に土地価値を重視する傾向があります。具体的には、土地評価額が売買価格の70%以上の物件が好まれます。借入者については、安定した収入があり信用力の高いサラリーマンを重視しています。また、法人での融資も可能で、サラリーマンが設立した資産管理会社なども対象となります。審査期間については、新商品のため対応に時間がかかる可能性がありますが、築古物件への融資など、他行では難しい案件にも積極的に取り組む姿勢を見せています。
静岡銀行の利用をおすすめな人
年収700万円以上の高額サラリーマンの方
静岡銀行のアパートローンは、以下のような方に特におすすめです。まず、年収700万円以上の安定した収入がある会社員の方。特に上場企業などに勤務し、高い信用力をお持ちの方が対象となります。また、東京近郊で土地価値の高い物件への投資を考えている方、特に築古木造アパートや軽量鉄骨造アパートへの投資に興味がある方に適しています。さらに、できるだけ自己資金を抑えて投資を始めたい方や、諸費用も含めたフルローンでの融資を希望される方にも向いています。
土地価値の低い物件への投資を検討している方
一方で、以下のような方には静岡銀行のアパートローンは向いていないかもしれません。まず、自営業者やフリーランスの方は、安定収入の証明が難しいため対象外となります。また、指定された融資エリア外での投資を考えている方や、土地価値の低い物件への投資を検討している方にも適していません。年収700万円未満の方や、信用力が十分でない方も融資を受けることが困難です。さらに、短期での売却を前提とした投資戦略を考えている方は、築古物件の売却時の融資が他行では難しい点を考慮する必要があります。
まとめ
静岡銀行のアパートローンは、高額所得者向けの特徴的な不動産投資ローン商品です。築古物件への融資や長期の融資期間設定、オーバーローン対応など、柔軟な融資条件が特徴となっています。特に、年収700万円以上の安定した収入がある会社員で、東京近郊の土地価値の高い物件への投資を考えている方に適した商品といえます。ただし、融資エリアや対象となる借入者の属性には制限があり、全ての投資家に適しているわけではありません。投資を検討する際は、自身の状況や投資戦略に合わせて、慎重に検討することが重要です。
不動産投資を考えている人向け
わたしも日々学びながら不動産投資に取り組んでいます。ちゃんと勉強せずにいきなり物件探しをしてしまう人が意外と多いのですが、何千万円・何億円というお金を動かす投資方法です。誤った方法で取り組むと、ご自身の貴重な属性を消耗して拡大できなくなるだけでなく、多額の負債を背負ってしまう可能性もあります。まずは落ち着いて基礎的な知識から習得してみてください。
Financial Academyが開催している不動産投資スクールはその候補の一つです。これまでに60万人超が受講していて実績も豊富で安心できる講座です。
体験セミナーは無料ですので、迷ったらまず受講してみてくださいね。早く行動した人が成功しています。