auじぶん銀行の不動産投資ローンの融資とメリット・デメリット（一棟アパート・マンション）

本記事では、auじぶん銀行の一棟アパート・マンション向け不動産投資ローンについて解説します。金利、融資条件、メリット・デメリットを詳しく説明し、投資家にとっての選択肢としての可能性を探ります。融資ハードルが低い一方で、手数料が高めであることや他銀行での評価に注意が必要です。不動産投資を始めたい人や、融資の選択肢を増やしたい投資家の方は最後まで読んでください。
※ 本記事は2024年11月時点の執筆者の体験に基づく内容です。市況の変化や投資家の収益・資産属性によって変動しますのでご了承ください。

auじぶん銀行とは

auじぶん銀行は、KDDIと三菱UFJ銀行が共同出資して設立された新しい銀行です。
従来は区分マンションの投資家向けの融資のみを取り扱っていました。2024年に入って一棟アパート・マンションを購入する投資家に対しても融資を始めました。個人からの問い合わせでは融資できず、提携している不動産業者を介して紹介してもらう必要があります。

auじぶん銀行の金利・年数・手数料

金利：1.90%
融資比率：95%まで
年数：35年
融資手数料：融資金額の2.2%

auじぶん銀行の融資可否

auじぶん銀行は返済比率を重視して融資可否を判断しているとお聞きしました。返済比率が40%未満であることが融資の条件です。
 
返済比率 = (ローン返済額)÷(不動産収入＋本業収入) < 40％
 
例えば、本業収入1,000万円として、年間家賃収入1,000万円・年間返済額600万円（返済比率60%）の物件を買い進めていった場合、
1棟目 = 600÷2,000 = 30％ < 40％
2棟目 = 1,200÷3,000 = 40％ = 40％
3棟目 = 1,800÷4,000 = 45％ > 40％
となり、2棟目で打ち止めになりそうです。
 
もし、本業収入1,000万円として、年間家賃収入1,000万円・年間返済額500万円（返済比率50%）の物件を買い進めていった場合でも、
1棟目 = 500÷2,000 = 25％ < 40％
2棟目 = 1,000÷3,000 = 33％ < 40％
3棟目 = 1,500÷4,000 = 37.5％ < 40％
となります。3棟目で打ち止めになりそうです。
 
さらに、本業収入2,000万円として、年間家賃収入1,000万円・年間返済額500万円（返済比率50%）の物件を買い進めていった場合、
1棟目 = 500÷3,000 = 15％ < 40％
2棟目 = 1,000÷4,000 = 25％ < 40％
3棟目 = 1,500÷5,000 = 30％ < 40％
となります。高年収属性の人であれば、4～5棟は買い進めていけるのではないでしょうか。
また、1物件での融資額は1億円未満のようです。

auじぶん銀行を使うメリット

融資ハードルが低い

auじぶん銀行は、他銀行ではNGが出た物件でも融資が出ることがあります。例えば、ハザードマップでイエローゾーン・レッドゾーンに属するエリアにおいても利回り等の状況が良ければ融資してくれます。

比較的低金利・長い年数のためキャッシュフローが出やすい

上記のようにリスクが高い物件の場合、相場に比べて利回りが高く設定されることが多いでしょう。融資を引けずに購入することが難しいためです。そのような物件に対しても金利2%程度・35年間という長期間で融資してくれるため、運用期間中のキャッシュフローが出やすいです。

auじぶん銀行を使うデメリット

融資手数料が高めである

融資手数料は融資金額の2.2%と高いです。これはオリックス銀行と同水準です。スルガ銀行の融資手数料が1％未満、静岡銀行の融資手数料が1.1%であることを踏まえると高いです。 また、融資比率はだいたい95%までのようです。そのため、手出し5％＋融資手数料2.2%＋仲介手数料3.3%の頭金（購入物件の10.5%）が必要になります。例えば、1億円の物件を購入する場合、手出し500万円＋融資手数料220万円＋仲介手数料330万円で、1,050万円の支出を伴います。 わたしは不動産賃貸経営において、自己資金配当率CCR（Cash on Cash Return）が最重要に考えています。CCRを重視すると、手数料が高いauじぶん銀行は最良とは言えません。

他銀行が評価していない場合、規模拡大の足枷になる

auじぶん銀行は他銀行では融資をしない物件に対しても融資をしてくれる傾向があります。その姿勢は大変うれしいのですが、2棟・3棟と購入していくことを考えた場合、auじぶん銀行頼りというわけにはいきません。他銀行を使おうとした場合に、auじぶん銀行を用いて購入した所有物件に対して評価されず、次の融資が得られない可能性がありますので注意しましょう。

他行と比べるなら

融資は1行だけ見ても判断できません。金利・年数・手数料・評価の出方は銀行ごとにかなり違います。

融資を調べる前に、物件を自分で評価できるか

融資の話は「いくら借りられるか」に意識が向きがちですが、後で効いてくるのは「借りていい物件かどうかを自分で判断できるか」のほうです。
上で書いたとおり、auじぶん銀行は融資ハードルが低い一方で手数料が2.2%と高く、CCR（自己資金配当率）で見ると最良とは言えません。この「金利は悪くないのにCCRでは負ける」という判断は、数字を自分で回せないと出てこないものです。
業者から提案を受けるだけの立場だと、ここが検証できません。とくに区分ワンルームの提案は、表面利回りとローン返済額を並べて「実質負担はわずか」と説明されることが多く、CCRや出口の話が抜けています。私自身は区分ワンルームの提案は受けない方針で、一棟で自分で数字を組むやり方を選んでいます。
利回り・キャッシュフロー・融資の見方を体系的に押さえたい場合は、不動産投資スクールの無料WEBセミナーが入口として使いやすいです。物件を売られる場ではなく、数字の読み方を扱う講座です。
融資を引く前に家計と税金の土台を固めたい場合は、同じ運営元のお金の教養講座のほうが範囲が広いです。

まとめ

今回は一棟アパート・マンションを対象としたauじぶん銀行の融資条件について説明しました。
  • 融資条件：金利1.90%、融資比率95%まで、35年返済、融資手数料2.2%
  • 融資可否の判断基準：返済比率40%未満が条件
  • メリット：融資ハードルが低く、キャッシュフローが出やすい
  • デメリット：融資手数料が高め、他銀行での評価が低い可能性あり
auじぶん銀行は他行で断られた物件でも融資可能な場合があり、投資家にとって選択肢の一つとなりますが、長期的な投資戦略を考慮する必要があります。
※ 本記事は筆者の実体験に基づく情報提供であり、特定の物件・金融商品・投資手法を推奨するものではありません。融資条件（金利・年数・手数料・審査基準）は時期と年収・資産属性によって変わります。実際の条件は必ず金融機関または提携不動産業者にご確認ください。不動産投資には空室・金利上昇・価格下落などのリスクがあり、元本が保証されるものではありません。
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