【不動産投資】福岡銀行の不動産投資ローンの融資条件とメリット・デメリット（一棟アパート・マンション）

2026/4/30 0:042026/10/27 5:57

この記事を読むと分かること

福岡銀行の不動産投資ローンの主な条件と選ばれやすい物件タイプ

使うときのメリットと注意したいデメリット

他の地銀・メガバンクとの使い分けポイント

福岡銀行の特徴

概要

福岡銀行は九州・福岡を拠点とする中核の地方銀行で、個人向けの不動産投資ローンとして「アパートローン」を取り扱っています。公式の商品概要の記載は一貫して「アパート」で、マンションという語は出てきません。一棟マンションを同じ商品で扱えるかは、窓口で確かめる必要があります。

融資エリア

アパートローンの商品概要には、融資エリアの記載がありません。法人・個人事業主向けのロングリリーフは「九州内（福岡銀行の指定する地域）で事業を営む」ことが条件なので、九州外の人や物件は、個人向けでも先に窓口で対象になるかを確かめてください。

申込者の属性

公式の条件は「お借入時の年齢が満20歳以上」「原則として別途家計を賄うだけの安定収入がある方」です。年収の下限は公表されていません。ネット上で「年収700万円が目安」と書かれることがありますが、公式に確認できる数字ではありません。

融資期間

公式の商品概要は「最長30年以内（但し、構造などに応じて最長期間は異なります）」です（2026年10月26日確認）。構造ごとの上限年数は公表されていません。築古物件ほど期間が短くなりやすいので、物件ごとに窓口で確かめてください。

金利・手数料

金利は「当行所定の利率」とされ、アパートローンの適用金利は公表されていません。手数料は融資額に対する定率ではなく、不動産担保取扱手数料として1件55,000円（税込）の定額で、保証料は別にかかりません（2026年10月26日確認）。詳しくは後半の「公式の商品概要に書かれている条件」で説明します。

融資比率（自己資金割合）

公式に自己資金の割合は書かれていません。融資額は「建物本体価格・付帯工事費・諸費用の合計額」と「事業採算見込みその他を総合的に勘案して銀行が妥当と判断した金額」の低いほうが限度、という書き方です。団体信用生命保険に加入する場合は1億円が限度です。

審査の見方

審査の評価方法は公表されていません。商品概要の提出書類には経営（事業）計画書、確定申告書等3年分、既存保有賃貸物件の資料が並んでおり、事業として審査されることが読み取れます（後半の「申し込みに必要な書類」で説明します）。

福岡銀行のアパートローンが向いている人

九州・福岡エリアに拠点を持つ人

勤務先・住居地・物件所在地が九州エリアにある人は、相談しやすい銀行です。融資エリアの範囲は公表されていないので、九州外の物件は先に窓口で確かめてください。

九州エリアでアパートを長期保有したい人

返済期間は最長30年以内です。アパートを長期保有してインカムゲインを計画したい人は、構造ごとの最長期間を窓口で確かめたうえで返済計画を組んでください。

よくあるデメリットと対策

福岡銀行は九州を地盤とする銀行で、首都圏の物件を前提にした商品設計ではありません。首都圏の区分マンションだけを狙う人には向きにくく、九州・福岡エリアでアパートを持つという視点が重要です。

金利が上がった場合の返済額と、長期保有中のキャッシュフローを長期収支シミュレーションで試算しておくと、他の銀行の条件とも比べやすくなります。

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公式の商品概要に書かれている条件（2026年9月22日取得）

福岡銀行が個人向けに公開している商品は「ふくぎんアパートローン」で、商品概要のページには銀行自身が書いた条件が項目ごとに並んでいます。ここでは公式の記載だけを抜き出します。

項目	福岡銀行「アパートローン」商品概要の記載
ご利用になれる方	お借入時の年齢が満20歳以上。団体信用生命保険に加入するなら借入時年齢満20歳以上71歳未満、完済時年齢82歳未満。原則として別途家計を賄うだけの安定収入があること
資金のお使いみち	アパートの建築資金（土地代金・付帯工事費を含む）および購入資金、これらにかかる諸費用、他行アパートローンの借換資金。諸費用には火災保険料・登記費用等を含む
ご融資金額	(1)建物本体価格（土地代を含む）・付帯工事費・諸費用の合計額と、(2)事業採算見込みその他を総合的に勘案して銀行が妥当と判断した金額の、低いほうが限度。団信に加入する場合は1億円が限度
ご融資金利	借入申込時と固定金利期間終了時に、変動金利か固定金利かを選ぶ。変動は短期プライムレートの変更の都度見直し。利率はいずれも当行所定
ご返済期間	最長30年以内（ただし、構造などに応じて最長期間は異なる）
担保	ご融資対象物件に普通抵当権を設定
保証人	原則不要
手数料	不動産担保取扱手数料として1件につき55,000円（税込）。これ以外に保証料はかからない

出典：福岡銀行「アパートローン」および同「商品概要」（2026年9月22日取得、2026年10月26日に再確認）。

表のうち、読む前に気をつけたい行が2つあります。ひとつは借換えで、使えるのは他行のアパートローンからの借換えだけです。福岡銀行のローンから福岡銀行のローンへの借換えには使えないと明記されています。もうひとつは商品名と使途で、公式の記載は一貫して「アパート」です。商品概要にマンションという語は出てきません。RC造の一棟マンションを同じ商品で扱えるかどうかは、窓口で確かめてください。

手数料は融資額の何パーセントではなく、1件55,000円の定額です

ここが、他所で見かける解説といちばん食い違うところです。福岡銀行のアパートローンの手数料は、不動産担保取扱手数料として1件につき55,000円（税込）と書かれています。融資額に対する定率ではありません。

金額の感覚として、借入5,000万円で定率1%なら50万円ですが、この商品では55,000円です。差は445,000円あります。定率のつもりで初期費用を積んでおくと、借りる側の見積もりが数十万円単位でずれます。

あわせて確かめておきたい点が3つあります。

保証料は別にかかりません。商品概要に「上記以外に保証料はいただきません」と書かれています

ただし「なお、場合により追加手数料をいただく場合がございます」という但し書きが付いています。55,000円で必ず打ち止め、とまでは書かれていません

団体信用生命保険は、保険料を別に払う形ではなく、融資金利に0.4%が加算される形です。毎月の返済額に溶け込むので、初期費用の表には出てきません

固定金利を選ぶときは、終了の10営業日前という締切があります

金利の選び方まわりは、商品概要にかなり細かく書かれています。借りたあとの手間に直結する部分なので、条件を先に並べます。

決まっていること	商品概要の記載
固定金利期間の選択肢	2年・3年・5年・7年・10年の5種類
固定金利期間中の変更	変動金利への変更も、固定金利期間の変更もできない
固定から変動への切替	固定金利期間の終了時に限り可能
何もしなかった場合	終了日の10営業日前までに再度固定金利の申し出がないと、自動的に変動金利になる
変動を選んだ場合	所定の手続きにより、借入中でも固定金利へ変更できる
適用される金利の時点	申込時ではなく、実際に融資を受ける日の金利

固定から固定へ更新したい人にとって、10営業日前は実質的な締切です。期間終了の案内が来てから考え始めると間に合わないことがあるので、固定を選んだ時点で終了月を控えておくのが安全です。また、固定金利期間終了時に選び直す利率は借入当初の利率とは別物である、という注意書きも商品概要に入っています。

アパートローンの適用金利は公表されていません

福岡銀行の「ローン商品利率一覧表」（2026年10月1日から2026年10月30日お借り入れ分）に載っているのは、住宅ローン・学資ローンDX・教育カードローン・ニューオートローンDXなどです。この一覧にアパートローンの行はありません（2026年10月26日に取得したページを機械で走査し、アパートの文字は0件でした）。商品概要も「当行所定の利率」としか書いていません。

したがって、インターネット上に出ている年率の数字は、いずれも公式に確認できる値ではありません。実際の金利は、物件の資料をそろえたうえで窓口に聞くしかないという前提で読んでください。

法人・個人事業主には「ロングリリーフ」という別の入口があります

アパートローンは個人向けの商品です。法人や個人事業主が不動産を担保に借りる場合は、同じ福岡銀行でも「ふくぎん不動産担保ローンロングリリーフ」という別の商品になり、条件の作りがかなり違います。

項目	アパートローン（個人）	ロングリリーフ（法人・個人事業主専用）
対象	お借入時の年齢が満20歳以上の個人	九州内（福岡銀行の指定する地域）で事業を営む法人および個人事業主
資金使途	アパートの建築資金・購入資金と諸費用、他行アパートローンの借換	運転資金、設備資金、金融機関借入のおまとめ資金
融資金額	合計額と妥当と判断した金額の低いほう（団信加入時は1億円が限度）	100万円から5,000万円未満（1万円単位）
融資期間	最長30年以内	1ヶ月以上20年以内
利率	当行所定（変動・固定から選択）	年4.875%から11.875%（変動金利型）
担保	普通抵当権	土地・建物に根抵当権
保証人	原則不要	法人は必要に応じて代表者、個人事業主は原則不要
不動産担保取扱手数料	1件55,000円（税込）	融資実行時に55,000円（税込）
繰上返済	商品概要に記載なし	期限前の一括返済は繰上げ返済時元金の2.5%。一部繰上返済は手数料不要
団体信用生命保険	加入すると金利に0.4%加算	任意。加入すると金利に年0.5%上乗せ。実行時年齢満18歳以上76歳未満、完済時満81歳未満

出典：福岡銀行「ふくぎん不動産担保ローンロングリリーフ」（2026年9月22日取得）。

この表で見落としやすいのは担保の行です。アパートローンは普通抵当権、ロングリリーフは根抵当権と書かれています。根抵当権は、同じ枠で繰り返し借りることを前提にした設定なので、次の物件まで見据えているなら、どちらで設定されるかは確認する価値があります。

なお、ロングリリーフの資金使途は運転資金・設備資金・おまとめ資金で、賃貸物件の取得を名指しした記載はありません。投資用物件の購入に充てられるかどうかは、事業計画とあわせて相談する話になります。

自宅を担保にするローンでは、投資用物件は買えません

福岡銀行には、会社員や年金受給者が自宅を担保に借りる「FFGホームエクイティローン」もあります（融資金額100万円から2,000万円、融資期間1年から20年、変動金利年5.725%＝住宅ローン基準金利＋2.0%、2026年4月1日現在）。使いみちは自由と書かれていますが、注意事項の1番目に「事業性資金にはお使いになれません」と明記されています。賃貸経営は事業性資金なので、この商品で投資用物件を取得することはできません。

申し込みに必要な書類は、物件の資料まで含めて10種類以上あります

商品概要には提出書類の一覧も載っています。一般的なローンの必要書類と違うのは、事業として審査される部分です。

借入申込書、個人情報同意書、ご本人さま確認資料、見積書

経営（事業）計画書

所得証明書または確定申告書等（3年分）

既存保有賃貸物件の現状がわかる資料

物件に関する資料：建設予定地および所有不動産の固定資産評価額がわかる資料、現地訪問承諾書、土壌汚染に関する確認書、建設予定地の登記簿謄本、住宅地図、字図、地積測量図、工事請負契約書、設計図など

確定申告書等が3年分というのは、今年の数字だけでは足りないという意味です。独立直後や転職直後の人は、ここで期間が足りなくなります。また、土壌汚染に関する確認書と現地訪問承諾書は、土地から始めるアパート建築を前提にした書類です。中古の一棟を買う相談で持ち込む場合は、どの書類が必要になるかを先に聞いておくと、資料集めの空振りが減ります。

ネット上でよく見る目安と、公式の記載の照合

福岡銀行の不動産投資ローンについて、ネット上でよく見かける目安を、2026年10月26日時点の公式サイトと突き合わせました。他所で同じ数字を見た読者が照合できるように、表にしておきます。

ネット上でよく見る目安	2026年10月26日時点の公式での扱い
アパートでは最長で30年	一致。商品概要は「最長30年以内」
鉄骨・RC高層だと最長で35年	公式には無い記載です。商品概要の上限は30年で、「構造などに応じて最長期間は異なります」とだけ書かれています
金利は年率2%台が一つのライン	確認できません。商品概要は「当行所定の利率」、ローン商品利率一覧表にアパートローンの行がありません
手数料は初回でローン額の1%から2%程度	一致しません。公式は1件55,000円（税込）の定額で、保証料は別にかかりません
年収700万円クラスが一つのライン	公式に年収の下限はありません。条件は「原則として別途家計を賄うだけの安定収入がある方」です
自己資金は物件価格の10%から20%が中心	公式に割合の記載はありません。融資額は合計額と銀行が妥当と判断した金額の低いほう、という書き方です
団体信用生命保険に加入できる	一致。ただし金利に0.4%が加算される点は公式にしか書かれていません

表の右側が「公式に無い」となっている行は、誤りだと決まったわけではありません。銀行が条件のすべてを公開しているとは限らず、実際の融資では公表されていない基準が使われます。ただし、公表されていない数字を前提に初期費用や返済計画を組むと、窓口で話が変わります。面談の前に、右側の列をそのまま質問リストとして使ってください。

まとめ

福岡銀行のアパートローンは、手数料が1件55,000円の定額で保証料がかからず、保証人も原則不要です。一方で、金利・年収基準・構造ごとの最長期間は公表されていません。九州エリアでアパートを持つ人は、この記事の照合表を質問リストにして、他の銀行とあわせて相談してください。

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