【不動産投資】収益計算エクセルと無料シミュレーターの選び方｜見るべき項目と落とし穴
この記事を読むと分かること
- 不動産投資の収益計算で必ず見るべき10項目
- 「表面利回り」だけを見て買うと陥る落とし穴
- 無料エクセルとシミュレーターの選び方と限界
「表面利回りだけ」で判断していませんか？
不動産投資の「収益性」を見るシーンでよく使われるのが「表面利回り＝年家賃収入÷物件価格」というシンプルな指標。しかし表面利回りは「物件チラシを見て許容範囲を判断する」レベルの使い方しかできません。あなたも「利回りは高いのにキャッシュが出ない」と言われて意外に思ったことはありませんか。
本記事では不動産収益計算で必ず見るべき10項目、表面利回りだけで買う人が陥る落とし穴、そして無料エクセルとシミュレーターの選び方と限界を整理します。
収益計算で見るべき10項目
不動産収益をジャッジするには、「収入」「支出」「ローン」「税金」「出口」を体系的に見る必要があります。
- 表面利回り: 年家賃収入÷物件価格
- 実質利回り: （家賃収入−諸費用）÷物件価格。表面よりクリア
- NOI（純営業収益）: 家賃収入−運営費用。ローンを考慮せず、物件そのものの収益力を見る指標
- キャッシュフロー（手取り）: NOI−ローン返済−税金。これが手元に残る金額
- 空室ロス率: 年間で何ヶ月分の空室を見込むか（5〜20%が一般）
- 原状回復・修繕費率: 家賃5〜10%を修繕バッファとして見る
- 大規模修繕計画: 10・15・20年スパンでの外壁・屋上・設備更新
- 金利上昇シナリオ: 上昇+0.5%・+1.0%でもキャッシュが回るか
- 譲渡所得税: 5年超で売る・5年以内で売るシナリオ
- オールキャッシュ（IRR）: 購入から売却までの総合リターン
表面利回りは「スタートポイント」だけで、ここから4番「キャッシュフロー」と10番「オールキャッシュ（IRR）」まで見て初めて「収益計算」と言えるのです。
「表面利回りだけ」で買う人が陥る落とし穴
ケース1: 地方高利回りアパート
「利回り12%」に飛びついて購入したものの、管理費・修繕費・空室・ローンを考慮すると、手取りはゼロ近いことも。購入時に「表面では高いけれど、手取りだとどうなるか」を見ていれば防げた失敗です。
ケース2: フルローンで買うケース
表面利回りが高いけれど、フルローンだとキャッシュフローが微プラス、金利が1%上がれば一気に赤字。「今は黒字」というだけで「ストレステスト」をしていないケースです。
ケース3: 出口を考えていない
表面利回りとキャッシュフローだけを見て「黒字」と言っても、出口で上手く売れないと「オールキャッシュ」では大損になります。譲渡所得税を含めた出口シミュレーションも必須です。
無料エクセル・シミュレーターの選び方
インターネット上には多くの無料エクセル・シミュレーターが公開されています。選ぶ際は次のポイントをチェックしてください。
- 期間は10年以上: 長期保有の動きが見えるものを選ぶ。始めと1年・3年だけ見るものはダメ。
- 金利シナリオ対応: 金利上昇を加味した計算ができるもの。
- 原状回復・修繕費・空室率を反映: 「家賃×12ヶ月」だけやんているものは使わない。
- コスト項目がカスタマイズできる: 物件ごとの状況に合わせて設定を変えられる。
- 譲渡所得税計算が含まれる: 出口を見るために必須。
一般に公開されている「シンプルエクセル」はそこまでの機能を満たさないものが多いため、実際の購入検討にはバンクローン審査にも耐えるシミュレーターを推奨します。
しなちく長期収支シミュレーターの特徴
しなちく（当ブログ運営者）が自ら開発した長期収支シミュレーターは、上記をすべてカバーした上で、銀行の審査書類にそのまま転用できる形式で提供しています。主な特徴は次の通りです。
- 30年以上の長期キャッシュフロー計算
- 金利・空室・修繕シナリオをクリックで切り替え
- 譲渡所得税を含めたオールキャッシュ計算
- 銀行提出資料としてそのまま使えるフォーマット
「計算しておけばよかった」という後悔を減らすためにも、購入検討時点から使ってみてください。
エクセルを自作するときのポイント
「自分でカスタマイズしたい」という方は、以下の構成を参考にしてエクセルシートを作ってみると良いでしょう。
- シート1: 前提条件: 物件価格・諸費用・家賃・金利・背長・自己資金・税率・空室率
- シート2: ローン返済表: 元金均等もしくは元利均等、毎月返済額
- シート3: 30年収支計算: 年ごとの家賃・諸費用・ローン・税金・手取り
- シート4: 出口計算: 譲渡価格・取得費・譲渡所得税・ローン残債・手取り
- シート5: IRR計算: 購入から売却までのオールキャッシュとIRR関数
シート間でリンクさせたい箇所（金利・返済額・譲渡価格といった「クリックで変えたい箇所」）を意識して作ると、長く使えるシートになります。
使っている人たちの声
「フォーマットを当てはめただけのシンプルなエクセルで『黒字』と見えた物件が、しなちくシミュレーターで見ると修繕費と金利上昇を加味すると赤字予定だとわかり、購入を見送りました。ツールが違うと判断も変わるんだと実感しています」 — Xに投稿された不動産投資家の声より
「銀行提出をエクセルで作っていたときは「評価しづらい」と言われていたが、しなちくシミュレーターを提出したらスムーズに話が進みました」
— Yahoo!知恵袋に投稿されたオーナーの体験談より
まとめ：計算は「動かしたツールで複数シナリオを見る」
不動産収益計算は「表面利回りだけ」では不十分で、出口までの長期表で複数シナリオを見て初めて意味があります。無料エクセルやシミュレーターを選ぶ際は「10項目」をチェックポイントにし、ストレステストで選んでください。しなちく長期収支シミュレーターはその選択肢の一つとして提供しています。
不動産投資を考えている人向けサービス一覧
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しなちく（当ブログ運営者）が自ら開発した長期収支シミュレーターは、表面利回り、実質利回り、NOI、キャッシュフロー、譲渡所得税、IRRまでを一括で計算できます。複数シナリオをクリック一つで切り替えてテストできるため、購入検討時点から長期保有中の調整まで使えるツールです。銀行の審査書類にそのまま転用できる形式で提供しています。
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