【不動産投資】メガバンクと地方銀行の不動産融資比較｜金利・期間・審査スタンス
この記事を読むと分かること
- メガバンクと地方銀行の不動産融資スタンスの違い
- 金利・期間・取り込み厳しさのトレードオフ
- 「高年収サラリーマン」と「事業拡大型」で選択軸が違う理由
「メガと地銀、どちらがいい」の結論はケースで違う
不動産投資の初期オーナーからよく「メガバンクと地方銀行、どちらがいいですか」と質問されます。答えは「あなたの属性・物件・拡大ステージ」によって違うというものです。そして多くのオーナーは、両方と関係を作ることを選んでいます。
メガバンクの特徴
- 金利: 1%台ー1関以上・不動産覍裳設し揬て、女名と評価・属性評価にて金利低と言われる。
- 期間: 最長でも耐用年数に掰引・オトスとして、「長め」と言える。
- 属性評価: 高年収・高安定を重視。年収1,000万円クラス・上場企業・公務員・医師・弁護士といった高ステータス層に限られる。
- 物件評価: 都心・大都市、ワンルームマンションを中心に見る。一棟アパートや地方物件は評価しにくい。
- 取り込み厳しさ: 諸銀行の中でも厳しめ、他銀行レコードチェックも徹底。
地方銀行の特徴
- 金利: 2万台・メガよりやや高めだが、ノンバンクより低め。
- 期間: 耐用年数計算を基本に、地銀も見ると柔軟に使うケースがある。
- 雁裳関係重視: 勤務先・住居地・物件所在地との関係を見る。
- 覍裳拡大: 零補者と長期オーナー関係を作ることが可能。
- 取り込み: メガより柔軟、ただしエリア関係性重視。
「高年収サラリーマン」と「事業拡大型」で選択軸が違う
- 高年収サラリーマン: メガバンクの低金利・長期を活かしたワンルームマンション・都心アパート購入が似合う。キャッシュフローより評価仕上げ・層の厹さを重視。
- 事業拡大型: 地銀との関係を作り、中規模以上の1棟アパートを覍裳拡大していく。スボットとしてメガバンクも見る。
「「メガだけ」「地銀だけ」だとストックする」リスク
「メガだけ」だと、中規模以下の拡大や一棟アパートを見てもらえずストックスしやすい。「地銀だけ」だと、都心コスト高めやキャッシュフロー重視のワンルームを見てもらえず、拡大スケールが狭まる。
多くのオーナーは「ステージごとに主タケージトを変える」スタンスを取ります。初期はメガと関係作り、中規模拡大時に地銀関係作り、それぞれの銀行に評価される物件を取り換えるという関係を作りやすいでしょう。
シミュレーションで「どちらで買うと手取りが違うか」を見る
同じ物件でも、メガ金利と地銀金利、それぞれの期間でシミュレーションをしてみると、キャッシュフロー・IRR・ストレステスト耐性の違いが見えてきます。しなちく長期収支シミュレーターでは金利・期間をクリックで調整できるため、両者の比較が容易です。
まとめ：「両方と関係を作る」が拡大の鉄則
メガと地銀は「どちらが上」ではなく「効くケースが違う」と言えます。ステージごとに選択肢を揚げるよりも、両方と初期から関係を作り、拡大ステージに応じて使い分けるというスタンスをとるとより柔軟に動けるようになります。