【不動産投資】メガバンクと地方銀行の不動産融資比較｜金利・期間・審査スタンス
この記事を読むと分かること
- メガバンクと地方銀行の不動産融資スタンスの違い
- 金利・期間・審査の厳しさのトレードオフ
- 「高年収サラリーマン」と「事業拡大型」で選択軸が違う理由
「メガと地銀、どちらがいい」の結論はケースで違う
不動産投資の初期オーナーからよく「メガバンクと地方銀行、どちらがいいですか」と質問されます。答えは「あなたの属性・物件・拡大ステージ」によって違うというものです。そして多くのオーナーは、両方と関係を作ることを選んでいます。
メガバンクの特徴
- 金利: 地方銀行より低めになりやすい。物件評価・属性評価が高いほど、低金利になりやすい。実際の金利は個別に決まる。
- 期間: 法定耐用年数の残りから逆算するため、築古の物件では短くなる。
- 属性評価: 高年収・高安定を重視。上場企業の会社員・公務員・医師・弁護士といった層が中心になりやすい。
- 物件評価: 都心・大都市の物件を中心に見る。地方物件は評価されにくい。
- 審査の厳しさ: 銀行の中でも厳しめ。他行での借入状況も細かく見られる。
地方銀行の特徴
- 金利: メガよりやや高めだが、ノンバンクより低め。実際の金利は個別に決まる。
- 期間: 法定耐用年数を基本にしつつ、建物の状態を見て柔軟に判断するケースがある。
- 地縁・関係重視: 勤務先・住居地・物件所在地との関係を見る。
- 資産拡大: 融資担当者と長期のオーナー関係を作ることが可能。
- 審査: メガより柔軟、ただし営業エリアとの関係を重視。
「高年収サラリーマン」と「事業拡大型」で選択軸が違う
- 高年収サラリーマン: メガバンクの低金利・長期を活かしたワンルームマンション・都心アパート購入が似合う。キャッシュフローより評価重視・審査の厳しさを意識。
- 事業拡大型: 地銀との関係を作り、中規模以上の1棟アパートで資産拡大していく。スポットとしてメガバンクも見る。
「メガだけ」「地銀だけ」だと詰まるリスク
「メガだけ」だと、中規模以下の拡大や一棟アパートを見てもらえず、詰まりやすい。「地銀だけ」だと、営業エリア外の都心物件を見てもらえず、拡大スケールが狭まる。
多くのオーナーは「ステージごとにメインターゲットを変える」スタンスを取ります。初期はメガと関係作り、中規模拡大時に地銀関係作りを進め、それぞれの銀行に評価される物件に入れ替えると、関係を作りやすいでしょう。
シミュレーションで「どちらで買うと手取りが違うか」を見る
同じ物件でも、メガ金利と地銀金利、それぞれの期間でシミュレーションをしてみると、キャッシュフロー・IRR・ストレステスト耐性の違いが見えてきます。しなちく長期収支シミュレーターでは金利・期間をクリックで調整できるため、両者の比較が容易です。
まとめ：「両方と関係を作る」が拡大の鉄則
メガと地銀は「どちらが上」ではなく「効くケースが違う」と言えます。ステージごとに選択肢を広げるよりも、両方と初期から関係を作り、拡大ステージに応じて使い分けるというスタンスをとると、より柔軟に動けるようになります。