【不動産投資】ノンバンクと銀行の違い｜金利・期間・審査スタンスをやさしく解説
この記事を読むと分かること
- ノンバンクと銀行の仕組みとスタンスの違い
- ノンバンクを選ぶメリットとデメリット
- 使い分けケースとリスクリダクションのしかた
「ノンバンクだとダメ」と言うのは一面的
不動産投資の界隈で「ノンバンクだけは避けたほうがいい」と一括で言われることがあります。たしかに金利は高めですが、ノンバンクにしかできない評価スタンスもあり、「使うステージ」と「使わないステージ」を見分けて考えるのが現実的です。
本記事では、ノンバンクと銀行の仕組み・スタンスの違い、ノンバンクのメリット・デメリット、使い分けケースを整理します。
ノンバンクと銀行の違い
ノンバンクとは銀行以外の金融機関を指します。不動産関連ではオリックス、ジャックス、セゾンファンデックス、SBIエステートファイナンス、スルガ銀行グループなど。銀行との主な違いは以下の通りです。
- 金利: ノンバンクは3〜5%台、銀行は1〜3%台。ノンバンクのほうが高い。
- 期間: ノンバンクは期間を比較的伸ばしてくれるケースもある。銀行は耐用年数に縛られることが多い。
- 審査スタンス: ノンバンクは「物件評価重視」、銀行は「属性重視」の側面が強い。
- スピード: ノンバンクは審査〜クロージングまで早いと言われる。
- スケール拡大との関係: ノンバンクの借入があると、銀行評価を下げるケースがある。
ノンバンクのメリット
- スピード: オークションや買い替えなど、スピードが求められる局面で選ばれるケースがある。
- 評価スタンスの違い: 銀行スタンスに合わない場合でも、ノンバンクで見られるケースがある。
- 金利・期間の柔軟性: 銀行より柔軟に調整してくれることがある。
ノンバンクのデメリット
- 金利: 銀行より高い傾向がある。キャッシュフローを圧迫。
- スケール拡大との相性: メガバンク・地銀との付き合いを重視する場合、ノンバンク借入が不利に働くケースがあると言われる。
- 規模拡大・長期保有に向かない: スポット使いとして位置づけたほうがよいと言われる。
使い分けケース
- 銀行では評価しにくい「希少物件」をタイムリーに押さえたいとき
- 銀行では期間を伸ばせない築古物件を、期間を伸ばして骨育したいとき
- 銀行融資までのつなぎとして、キャッシュフローを回すためのスポット調達として
金利高のシミュレーションでストレステスト
ノンバンクローンを検討する際は、銀行より高い金利をシミュレーションに反映して、「それでもキャッシュが回るか」を見るのが鉄則です。しなちく長期収支シミュレーターでは金利をクリックで調整できるため、ノンバンクと銀行を差し換えて「手取りの違い」を見やすくなります。
まとめ：「選択肢」として押さえておく
ノンバンクは「デフォルト」で使うものではなく、「銀行では拾いにくいタイミング」や「スポット調達」のための選択肢として押さえておくと、「銀行だけでは勝てないケース」に勝てるようになります。ただしコスト高なツールだからこそ、シミュレーションでしっかりストレステストした上での使用をおすすめします。