賃貸の給湯器交換費用は誰が負担？大家・入居者の責任分担と故障時の正しい対処法
この記事を読むと分かること
- 賃貸物件の給湯器交換費用は原則として大家（賃貸人）が負担する法的根拠
- 入居者が費用を負担しなければならない例外ケースとその判断基準
- 給湯器が故障したときにやるべきこと・やってはいけないこと
賃貸の給湯器交換費用は原則「大家負担」
賃貸マンションやアパートに住んでいて給湯器が故障したら、「修理代は自分持ちなのかな…」と不安になりますよね。
結論から言えば、通常の使用による給湯器の故障や寿命による交換費用は、原則として大家（賃貸人）が負担します。これは民法第606条の「修繕義務」に基づくものです。
民法第606条では「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。つまり、大家さんは家賓を受け取る対価として、「契約通りに住める状態の部屋を提供する義務」を負っているのです。給湯器は生活に不可欠な設備であり、それが使えない状態は「契約通りに住める状態」とは言えません。
2020年民法改正のポイント
2020年の民法改正で重要な変更がありました。給湯器の故障を大家が放置した場合、お湯が使えなかった日数分の家賓が「自動的に減額」されるルールになりました。以前は入居者側から減額請求が必要でしたが、現在は自動的に減額されるため、大家側にとっても迅速な対応が求められるようになりました。
この改正により、入居者の立場は以前よりも強化されています。
入居者が費用を負担する例外ケース
原則として大家負担ですが、以下のケースでは入居者が費用を負担する可能性があります。
入居者の過失による故障
入居者ぎ自身の不注意や誤った使い方で給湯器が故障した場合、修理・交換費用は入居者の負担になり得ます。たとえば、メーカーが推奨していない入浴剤を使用して釜を傷めた場合や、異常な音がしているのに放置して故障を悪化させた場合などです。
善管注意義務違反
入居者には「善管注意義務」があります。たとえば、寒冷地で長期不在時の水抜きを指示されていたにもかかわらず、それを怠って凍結・破損させた場合は、入居者負担となる可能性が高いです。
「残置物」として契約されている場合
前の入居者が残していった給湯器を「残置物」として契約書に明記し、入居者がその使用を了承しているケースでは、大家の修繕義務は発生しません。故障した際の修理・交換は入居者の責任となります。
契約書をしっかり確認し、給湯器が「設備」なのか「残置物」なのかを把握しておくことが大切です。
特約で入居者負担とされている場合
契約書に「小修繕は入居者負担」という特約がある場合があります。ただし、給湯器の交換は「小修繕」には該当しないというのが一般的な解釈です。小修繕とは蛇口のパッキン交換や電球の交換など、数千円程度の軽微な修繕を指します。給湯器の交換は15万〜25万円程度かかるため、小修繕の範囲を超えています。
「賃貸の給湯器が壊れて管理会社に連絡したら、翌日には業者が来て交換してくれた。費用は全額大家持ちで安心した」
— Xより
「給湯器が壊れたのに大家が『自分で直して』と言ってきた。調べたら民法で大家の責任だと分かったので、そのことを伝えたら渡しぶたぶた対応してくれた」
— Yahoo!知恵袋より
給湯器が故障したときにやるべきこと
賃貸物件で給湯器が故障した場合、正しい手順を踏むことが非常に重要です。手順を誤ると、本来大家負担であるはずの費用を自分で払う羽目になることがあります。
ステップ1：まず管理会社または大家に連絡
給湯器が故障したら、まず最初にすべきは管理会社または大家への連絡です。「お湯が出なくなった」「リモコンにエラーが表示されている」といった状況を具体的に伝えましょう。
このとき、エラーコードをメモしておくとスムーズです。エラーコードが分かれば、業者が故障原因を特定しやすくなります。
ステップ2：管理会社の指示に従う
管理会社から「業者を手配します」と言われたら、その指示に従いましょう。管理会社が提携している業者が対応するのが一般的です。
ステップ3：経過を記録しておく
故障が発生した日時、管理会社への連絡日時、対応状況などを記録しておきましょう。万が一トラブルになった場合、この記録が重要な証拠になります。
絶対にやってはいけないこと
給湯器が故障したときに、入居者がやりがちな失敗があります。これらは絶対に避けてください。
自分で業者を手配して修理・交換する
これが最も多い失敗です。管理会社や大家に連絡せず、自分で業者を呼んで修理や交換をしてしまうと、その費用が入居者負担になる可能性があります。管理会社が提携業者以外の業者に依頼した場合、「勝手にやったこと」とみなされ、費用を請求されるケースがあるのです。
どんなに急いでいても、まずは管理会社・大家に連絡するのが鉄則です。
故障を放置する
「まあそのうち直るだろう」と放置するのも危険です。給湯器の故障は放置すると悪化することが多く、最悪の場合はガス漏れや不完全燃焼のリスクがあります。また、入居者の善管注意義務違反とみなされ、費用負担が発生する可能性もあります。
異常に気づいたらすぐに連絡することが、自分を守ることにもつながります。
勝手に機種をアップグレードする
「どうせ交換するなら良い給湯器にしたい」と思っても、賃貸物件では勝手に機種を変更できません。構造やスペースの都合上、設置できる給湯器の種類が決まっていることが多いため、必ず管理会社や大家の了承を得てください。
「勝手に業者を呼んで交換したら、管理会社から『勝手にやらないでください』と言われた。費用も自分持ちになってしまった」
— Xより
大家が対応してくれない場合の対処法
残念ながら、管理会社や大家に連絡しても迅速に対応してくれないケースがあります。その場合の対処法を知っておきましょう。
書面で催促する
電話や口頭での依頼が効果がない場合は、書面（メールや内容証明郵便）で修繕を要求しましょう。書面での記録は後々の証拠になります。
自治体の相談窓口を利用する
各自治体には住宅に関する相談窓口があります。また、国土交通省が運営する「賃貸住宅トラブル相談窓口」も利用できます。第三者が介入することで、大家側が動くことがあります。
自分で修理して費用を請求する（最終手段）
改正民法第607条の2では、必要な修繕を大家に通知したにもかかわらず相当の期間内に修繕されない場合、入居者が自ら修繕できるとされています。ただし、これはあくまで最終手段であり、後の費用請求でトラブルになるリスクもあります。実行する前に専門家に相談することをおすすめします。
大家さん向け｜給湯器交換の費用相場と賢い業者選び
賃貸物件のオーナーとして給湯器の交換を検討されている方に、費用相場と業者選びのポイントをお伝えします。
費用相場
賃貸物件で多い16号〜20号の追い焚き付き給湯器（エコジョーズ）の場合、本体＋工事費込みで15万〜22万円が相場です。給湯専用機（追い焚きなし）なら8万〜15万円程度で収まることもあります。
業者選びのポイント
賃貸物件の給湯器交換でも、業者選びの基本は変わりません。最も重要なのは簡易内管施工士の資格保有です。資格のない業者によるガス配管工事は、ガス漏れや不完全燃焼のリスクがあります。入居者の安全に直結する問題であり、オーナーとしての責任が問われます。
また、10年保証の実態も理解しておきましょう。給湯器の寿命は10〜15年で、本格的な故障は保証切れ後に多発します。製造終了から約10年で部品供給が終わるため、保証期間内でも修理不可能になるケースがあります。小規模な業者が10年後に存続している保証もありません。
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まとめ｜賃貸の給湯器交換は「まず管理会社に連絡」が鉄則
賃貸物件の給湯器交換費用は、原則として大家（賃貸人）が負担します。これは民法第606条の修繕義務に基づくもので、通常の使用による故障や経年劣化による交換であれば、入居者が費用を負担する必要はありません。
ただし、入居者の過失による故障、善管注意義務違反、残置物としての契約といった例外ケースもあります。契約書を確認し、給湯器が「設備」なのか「残置物」なのかを把握しておくことが大切です。
故障したときは、自分で業者を手配せず、必ず管理会社・大家に先に連絡してください。これが自分の財布を守る最も確実な方法です。
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