不動産投資ローンのオリックス銀行vs東京スター銀行を徹底比較｜金利・審査・おすすめな人の違い
この記事を読むと分かること
- オリックス銀行の不動産投資ローンは、購入する投資用不動産を担保にする「買うための」ローンで、借入金額は2,000万円以上2億円以下であること
- 東京スター銀行のスター不動産担保ローン（投資用借り換えローン）は、新規の投資用不動産の購入には使えない「借り換えのための」商品であること
- どちらの銀行を選ぶにしても、長期収支シミュレーションで事前確認することが不可欠であること
オリックス銀行の不動産投資ローンの特徴と概要
オリックス銀行は、不動産投資ローンを主力商品の一つにしている銀行です。なお同行は2026年8月に大和証券グループの株式会社大和ネクスト銀行の完全子会社となり、現在はオリックス株式会社との資本関係はありません（一定期間は現在の商号を使い続ける予定と公表しています。2026年10月26日時点・オリックス銀行公式より）。
概要
オリックス銀行の不動産投資ローンの主な条件は次のとおりです（2026年10月26日時点・オリックス銀行公式より）。借入金額は2,000万円以上2億円以下、借入期間は1年以上35年以下（最終返済時85歳未満）です。借入利率は変動金利型（短期プライムレート基準）の年2.675%〜年4.675%（2026年10月1日現在）で、プライムレートを基準に毎月見直されます。公式サイトには固定金利型の記載がありません。保証料は不要で、団体信用生命保険が付き、返済用の口座は他の金融機関の口座を指定できるため新たな口座開設は要りません（一部取り扱いできない金融機関あり）。
融資エリア
対象は原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産です。札幌市・仙台市・高崎市・前橋市・水戸市・つくば市・宇都宮市・浜松市・岐阜市・北九州市・久留米市・熊本市は「アパート（1棟）に限り」取り扱いできる場合があります。マンションの場合は専有面積40㎡以上が条件なので、20〜25㎡台のワンルームは審査の前に対象から外れます（2026年10月26日時点・オリックス銀行公式より）。
申込者の属性
年収や勤続年数の基準は公表されていません。年齢について公式に書かれているのは「最終返済時85歳未満」です。資産管理会社を借主とする融資も、代表者や出資者を連帯債務者とすることで実行した事例として公式に紹介されています。
融資期間・融資比率
借入期間は1年以上35年以下です。築年数から期間を決める計算式や、物件価格に対する融資比率の目安は公表されていません。期間と金額は物件と申込内容を見たうえでの審査で決まります。
事務手数料
借り入れのときにかかる費用は、公式サイトの「借入時の諸費用」のページにまとめられています。金利だけでなく、手数料と登記などの実費を含めた総額で見積もっておくことが大切です。
東京スター銀行の不動産投資ローンの特徴と概要
東京スター銀行の「スター不動産担保ローン」は、資金使途が自由（事業性資金を除く）な不動産担保ローンです。その一つとして「投資用借り換えローン」が用意されていますが、公式サイトには「新規の投資用不動産の購入にはご利用いただけません」「個人名義のローンに限ります」と明記されています（2026年10月26日時点・東京スター銀行公式より）。つまり、これから物件を買うための融資先ではなく、すでに借りている投資用ローンを借り換えるための商品です。
概要
主な条件は次のとおりです（東京スター銀行公式・商品説明書（2026年6月23日現在）より）。融資額は100万円以上（10万円単位）、借入期間は1年〜30年、返済方法は元利均等返済です。投資用借り換えの欄の金利は、変動金利が年2.00%〜5.50%、固定金利（3・5・10年）が年3.60%〜7.90%です（2026年10月1日現在）。事務手数料は融資金額の2.2〜3.3%（税込）で、別に登記・印紙の実費がかかります。
融資エリア
借り換えの対象になる物件は、区分マンション・一棟アパート・戸建てです。自宅を売らずに賃貸に出す場合の住宅ローンの借り換えにも対応しており、借り換える物件以外の不動産を担保に入れることもできます。物件の立地の基準は公表されていません。
申込者の属性
個人名義のローンに限られます。商品説明書では、国内に住む個人（日本国籍または永住権のある方）で、年収200万円以上、申込時20〜69歳・完済時84歳以下が条件です。団体信用生命保険は任意です。
審査期間・手数料
審査にかかる期間は公表されていません。費用面では、事務手数料（融資金額の2.2〜3.3%・税込）のほかに、繰上返済のときの解約金（借入から5年以内は1.00%、5年超は0.50%。一部・全額とも）がかかる点に注意が必要です。
両銀行の金利・融資条件を表で比較する
2つの商品は、そもそも使う場面が違います。条件を並べると次のとおりです（いずれも2026年10月26日時点・各行公式より）。
使いみち：オリックス銀行は投資用不動産の購入に使えます。東京スター銀行の投資用借り換えローンは借り換え専用で、新規の購入には使えません。
借入金額と期間：オリックス銀行は2,000万円以上2億円以下・1年以上35年以下、東京スター銀行は100万円以上（10万円単位）・1年〜30年です。
名義：オリックス銀行は資産管理会社を借主とした融資事例を公表しています。東京スター銀行の投資用借り換えローンは個人名義のローンに限られます。
金利：オリックス銀行は変動金利型のみで年2.675%〜4.675%、東京スター銀行は変動年2.00%〜5.50%・固定年3.60%〜7.90%です（いずれも2026年10月1日現在）。どちらも審査で決まる幅があるので、下限の金利で計算しないことが大切です。
オリックス銀行の利用をおすすめな人・向いている物件タイプ
オリックス銀行の不動産投資ローンは、おおむね次のような方に最も適しています。
これから投資用物件を買う方：東京スター銀行の投資用借り換えローンは新規の購入に使えないため、この2行の中で購入資金の候補になるのはオリックス銀行です。
首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の物件を買う方：オリックス銀行の対象は原則この4エリアの居住用不動産です。札幌市・仙台市など12市はアパート（1棟）に限り取り扱いできる場合があります。
資産管理会社での購入を考えている方：代表者や出資者を連帯債務者として、資産管理会社を借主とする融資の事例が公式に紹介されています。
一棟物件や広めの区分を検討している方：マンションは専有面積40㎡以上が条件で、借入金額の下限も2,000万円なので、価格の低いワンルームは対象から外れます。
東京スター銀行の利用をおすすめな人・向いている物件タイプ
東京スター銀行は、おおむね次のような方に向いています。
すでに投資用ローンを返済中で、借り換えを考えている方：東京スター銀行の投資用借り換えローンは、区分マンション・一棟アパート・戸建ての借り換えに使えます。
自宅を売らずに賃貸に出す方：住宅ローンからの借り換えにも対応しています。
借り換える物件以外の不動産も担保にしたい方：借り換え対象以外の物件を担保にできると公式に書かれています。ただし繰上返済の解約金（5年以内1.00%・5年超0.50%）があるので、早く返す予定がある方は総額で比べてください。
申し込む前に、公式で確かめられること
審査に通りやすいかどうかは公表されていないので、口コミではなく、公式に書かれている条件で先に当てはまるかを確かめるほうが確実です。確かめたいのは次の4点です。
①使いみち（購入か、借り換えか） ②物件のエリアと面積（オリックス銀行は原則4エリア・マンションは40㎡以上） ③借入金額の下限（オリックス銀行は2,000万円、東京スター銀行は100万円） ④金利以外の費用（事務手数料・繰上返済の解約金・団体信用生命保険の上乗せ）。
この4点で外れる場合は、審査の前に商品の対象から外れます。当てはまる場合も、金利は審査で決まる幅の中で提示されるので、提示された金利で収支を計算し直してから申し込むかどうかを決めてください。
両銀行を比較する前にやるべき「長期収支シミュレーション」の重要性
「オリックス銀行と東京スター銀行、どちらがいいか」と気になる方も多いと思います。しかし、取るべき順序は「銀行選び」より「物件の収益性・長期収支の確認」が先です。
それはなぜかというと、同じ物件であっても、金利が1%違うだけで長期的なキャッシュフローに大きな影響が出るからです。たとえば金利2%と3%では、30年の総返済額に数百万円の差が生じやすいのです。表面利回りだけで判断するのではなく、その物件を実際にきっちり実質利回りで運用した場合の長期的な収支を計算した上で銀行を選ぶことが大切です。
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まとめ：オリックス銀行と東京スター銀行、どちらを選ぶべきか判断するポイント
オリックス銀行と東京スター銀行はそれぞれ異なる強みと専門性を持っています。どちらが絶対に良いなど単純にとらえるのではなく、「自分の属性・物件の種類・購入規模」と合わせて選択することが大切です。
いずれにしても共通して言えるのは、「銀行選びを先にするのではなく、まず物件の長期的な収支性を数字で確認すること」が大前提ということです。表面利回りだけを見て飛びつくのは最も危険な判断方法です。実質利回り・空室リスク・金利動向・出口戦略まで考慮した長期的な収支シミュレーションを必ず行った上で、対応銀行を定めていくことをおすすめします。
また、不動産投資を始める前に基礎知識をしっかり身につけることが不可欠です。融資の仕組みや金利交渉の考え方、物件選定のポイントを知らないまま動くと、結果的に大きな損失につながることもあり得ます。最初の一歩として、不動産投資スクールの無料体験セミナーを活用するのも一つの選択肢です。
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