不動産投資でりそな銀行の融資を使う際の条件・金利・審査を徹底解説
この記事を読むと分かること
- りそな銀行が不動産投資審査で「収益還元法のみ」を使う理由と、どんな物件が対象になるか分かる
- 融資上限最大3億円・変動金利の目安など、具体的な融資条件の全体像が把握できる
- りそな銀行の融資審査に通りやすい属性と、事前に整えるべき准備ポイントが分かる
りそな銀行の不動産投資融資とは？基本を押さえよう
りそな銀行は、りそなホールディングス（東証プライム上場）傍下の大手都市銀行です。首都圏・近畿圏を中心に豊富な店舖ネットワークを持ち、個人の住宅ローンから中小企業向け融資まで幅広い金融サービスを展開しています。
不動産投資においても、個人向けアパートローン（オーダーメイド型・自宅併用型）や、法人向けのアパート・マンションローン（資産管理会社タイプ）など複数の融資ラインナップを持っています。
りそな銀行の不動産投資融資の最大の特徴は、審査に「収益還元法」を主軸に使用する点です。積算評価（土地・建物の実価評価）を重視する銀行が多い中、収益還元法のみで物件を評価するのは特徴的なスタイルです。
「りそな銀行で不動産投資ローンを借りたい」と考えている方に向けて、この記事では以下を解説します。融資条件の詳細・審査基準・実際の口コミ・向いている人のプロフィールを順番に確認していきましょう。
不動産投資の融資は「どの銀行で借りるか」が投資の成否を左右する重要な選択です。焦らず、正確な情報をもとに判断してください。
りそな銀行の不動産投資融資の基本スペック
融資金額・融資期間
りそな銀行のアパートローンの融資金額は、ローンこの型によって以下の通りです：
| タイプ | 融資金額 |
|---|---|
| オーダーメイド型 | 100万円〜3億円 |
| 自宅併用型 | 100万円〜2億円 |
融資期間はどちらのタイプも最长30年です。長期の安定した返済計画が立てやすい点がメリットです。
「オーダーメイド型」は蝟の大きい一棟物件や複数筋の保有者死一棟物件を対象としています。「自宅併用型」は自宅と購入予定物件が同一検内にある場合のローンです。
金利の種類と目安
りそな銀行のアパートローン金利の目安は以下の通りです：
- 変動金利: 年率 1.0%程度〜1%後半
- 固定金利: 2年ので固定、3年固定、5年固定、7年固定、3・FX10年固定が選べる
大手都市銀行グループの一角として、地銀・信金と比べると金利韴は比較的競争力があると言われています。ただし、実際の適用金利は物件・属性・融資金額によって大きく変わります。
固定金利のメリットとして、金利上昇を避けたい投資家にとって気入りな選択肢がある点は評価できます。
自己資金の割合
融資を受けるためには自己資金が物件価格の2割程度必要とされています。フルローン・オーバーローンには応じていません。
自己資金が少ない場合は融資条件が不利になるだけでなく、空室・修繕費発生時にキャッシュが不足するリスクも高まります。投資を始める前に自己資金を十分に備えることが大切です。
りそな銀行の不動産投資融資：審査基準と最大の特徴
審査方法：「収益還元法のみ」が特徴
りそな銀行の不動産投資融資審査の最大の特徴は、物件評価に「収益還元法」のみを使用する点です。
多くの銀行が「積算評価（建物・土地の実価評価）」と「収益還元法（将来の家賃収入から物件価値を算出）」の両方で物件を評価する中、りそな銀行は収益還元法のみで評価を行います。
その審査基準が独特です：
- 毎年1%ずつ家賃下落しても、終30年間経営が成り立つかを査定
- 空室率や将来の修繕費なども考慮した上でキャッシュフローが成立するか判断
- 物件の「収益力」を最重視して審査する
このため、積算評価が低くても家賃収入とキャッシュフローが偶れた物件には融資が付きやすい一方、建物造りが競争力低くキャッシュフローが出にくい物件は融資を受けるのが難しくなります。
審査期間
審査期間の目安は以下の通りです：
- 事前審査: 2〜3週間
- 本審査: 1週間程度
- 合計: 約1ヶ月
審査期間は他銀行と比べてやや長めですが、事前審査が通れば本審査は比較的スムーズに進むことが多いです。
審査で重視される属性
審査で重視される主なポイントは以下です：
① 物件の収益力
家賃収入・空室率・管理状況など物件の収益力が審査の中心です。表面利回りだけでなく、空室率・修繕費・金利コストを差し引いた「実質利回り」を深く査定します。
② 借り手の年収・最小返済ができるか
銀行の返済をする能力（年収・職業・勤続年数）も指標の一つになります。特に年収500万円以上、勤続年3年以上の正社員・公務員が評価されやすい傾向です。
③ 既存の不動産投資の実績
すでに不動産投資を行っている方が、家賃収入の実績を証明できる場合は融資が送りやすくなることがあります。
④ 自己資金の確保状況
物件価格の2割以上の自己資金の有無は審査に大きく影響します。融資希望額と自己資金のバランスを考慮した計画を立てることが重要です。
りそな銀行の融資の口コミ・評判
実際にりそな銀行の不動産投資融資を検討・利用した方の声を見てみましょう。
「りそなは収益還元法で審査するので、積算評価が低い地方物件でも対象になりやすい。利回り微々高めの物件を選んだら寮基で通った」
— Xより
「事前審査に3週間かかったが、本審査は1週間で結果が出た。左局挙げれば融資期間が長いので中長期保有に向いていると思う」
— 不動産投資ブログより
「たたた担当者が別の銀行店で「積算評価が低すぎて」と断られた物件で、りそなに相談したら審査が通った。収益還元法のみとのことで評価が高く出た」
— Yahoo!知恵袋より
一方、注意点もあります：
「審査に時間がかかる印象がある。事前審査だけで三週間待たされたのは少しストレスだった」
— 不動産投資フォーラムより
「変動金利は小変わりないが、固定金利の期間明け後の金利が予測しづらいのが気になる。長期シミュレーションで確認すべきだ」
— Xより
これらの口コミからは、りそな銀行の収益還元法重視の審査は、積算評価が低く他行で断られた物件でも対象になりやすいという私有のメリットがある一方、審査期間の長さは心軟としておきたい点です。
りそな銀行の不動産投資融資のメリット・デメリット
メリット
① 融資上限が高い（最大3億円）
地銀・信金の标準的な融資上限（10,000万〜1億円程度）と比べて、最大3億円まで対応できる点は大きなメリットです。大規模な一棟マンションや複数棟の物件を保有したい方にとって効果的です。
② 長期融資局間最长30年）で安定した返済計画が立てやすい
最长30年の融資期間により、毎月の返済額を小さく押さえてキャッシュフローを安定させやすいです。長期保有のアパート・マンションに向いています。
③ 収益還元法重視で積算評価が低い物件も対象になりやすい
地方の土地は積算評価が低く、積算評価重視の銀行では融資になりにくい物件です。りそな銀行の収益還元法重視であれば、収益力が高い地方物件や築古物件でも対象になりやすい可能性があります。
④ 大手都市銀行グループで金利が比較的競争力あり
地方銀行・信用金庫と比べて、大手グループの金利レンジは低めに設定されていることが多く、筆制限れるケースでは収支改善に寄与できます。
デメリット
① 審査期間が長い側面がある
審査期間の目安1ヶ月は、ノンバンクやインターネット銀行と比べると長めです。物件購入のタイミングが鱼の局面では、審査期間も考慮した上で早めに相談することが大切です。
② 収益還元法のみの審査なので、積算価値が高い物件の有利さが出ない
首都圏の高地価エリアで土地評価が高い物件を持っている場合、積算評価が高くても収益還元法のみで評価されるため、必ずしも有利にならないケースもあります。
③ 首都圏外の店舖が少ない
りそな銀行の店舖は首都圏・近畿圏集中で、地方在中の方には小店舖が近くにない場合もあります。気軽に相談しに行ける環境かどうかも事前に確認すると良いでしょう。
りそな銀行の融資に向いている人・向いていない人
向いている人
- 実質利回りが高くキャッシュフローが安定する物件を検討している
- 大規模物件（融資上限以3億円まで）を対象にしている
- 長期保有戦略で安定したキャッシュフローを求めている
- 積算評価が低く他行で断られたが、収益力が高い物件を持っている
- 首都圏・近畿圏に居住しており、店舖へのアクセスがしやすい
- 年収が高く、勤続年数が長く属性が千に満ちている
向いていない人
- フルローン・オーバーローンを希望している
- 小規模な区分マンション（特に首都圏の中心部）で高地価エリアに特化した融資が希望
- 審査期間を最小化して急いで物件を取得したい
- 属性が整っておらず、審査通過が困難な状況
- 負債比率が高く、既存融資の返済負担が大きい
不動産投資融資で失敗しないための考え方
まずは審査に耻える知識から埋める
銀行への融資相談をする前に、不動産投資の基礎知識（融資の仕組み・物件の収益分析・税金・出口戦略）を十分に学んでおくことが、融資交渉で失敗しないための最短距離です。
「知識がないまま山動する」は属性消耗リスクを高めます。まず不動産投資スクールの体験セミナー等で基礎を跣めた後、実際の物件検討と融資相談に進むことをおすすめします。
長期収支シミュレーションで数字を確認する
りそな銀行の審査は「収益還元法」を用いていますが、それは銀行側の話です。投資家自身も物件購入前に必ず「長期収支シミュレーション」を行うべきです。
小数の型数で耳にする表面利回りだけで判断するのは危険です。空室率・修繕費・管理費・金利手数料・論出策（売却時の価格）まで含めた長期収支シミュレーションを心がけましょう。
複数銀行に打診して比較する
りそな銀行は収益還元法重視という独自の審査方式が特徴です。自分の物件・属性に応じて合う銀行が違うため、複数の金融機関と比較検討することを強くおすすめします。
一覧として、積算評価重視の銀行（地銀・信金）と収益還元法重視のりそな銀行を併行することで、物件の特性に応じた最適な融資先を見つけやすくなります。
まとめ：りそな銀行の不動産投資融資は「収益力・実質利回り」で審査する銀行
りそな銀行の不動産投資融資は、「収益還元法のみで審査」という多くの銀行にはない独自のスタイルを持ちます。これにより積算評価が低くても実質利回りが高い物件に対して有利な融資条件を引き出せる可能性があります。
主なポイントを整理すると：
- 融資金額100万円〜3億円（オーダーメイド型）
- 変動金儩1%前後から、固定金利選択可
- 審査期間約1ヶ月
- 審査方法は収益還元法のみ（積算評価不使用）
- 自己資金は物件価格の2割程度必要
おすすめの活用法は、先に積算評価重視の地銀・信金に相談し、審査が通らなかった場合の追加候補としてりそな銀行に相談する方法です。また逆に、収益力を重視する高利回り物件を最初からりそな銀行に相談するのも良い戦略です。
不動産投資は大きなお金を動かす判断です。焦らず、体系的に学んでから行動することが、失敗しない不動産投資への近道です。
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