不動産投資でスルガ銀行の融資を使う際の条件・金利・審査を徹底解説
この記事を読むと分かること
- 「かぼちゃの馬車事件」後にスルガ銀行が融資方針をどう変えたか、現在の審査基準が分かる
- 公式が公表している融資条件（最高10億円・団信付きは最高3億円・期間35年以内）と、公表されていない条件の確かめ方が分かる
- 申し込みの条件・必要書類・手数料と、相談に行く前に準備しておくことが分かる
スルガ銀行の不動産投資融資とは？基本を押さえよう
スルガ銀行は、静岡県沼津市に本店を置く銀行です。投資用不動産ローンは、アパート・貸家・賃貸マンション・商業ビルなどの新築や購入の資金を対象にした商品で、公式サイトの「商品・サービス」から案内されています（2026年9月17日時点・スルガ銀行公式より）。
ただし、スルガ銀行は2018年に、シェアハウス「かぼちゃの馬車」をめぐる投資用不動産融資で審査書類の改ざんなどの不正が明らかになり、金融庁から行政処分を受けています。この経緯を知ったうえで、現在の商品の条件を公式の資料で確かめることが大切です。
「スルガ銀行で不動産投資ローンを借りたい」と考えている人に向けて、この記事では、公式サイトと商品概要説明書で確認できる融資条件と、公表されていない条件（金利・審査の基準）をどう確かめるかを順番に整理します。
不動産投資の融資は「どの銀行で借りるか」が投資の成否を左右する重要な選択です。焦らず、正確な情報をもとに判断してください。
スルガ銀行の不動産投資融資の基本スペック
融資金額・融資期間
公式の商品ページは「最高10億円まで、団体信用生命保険付きは最高3億円まで」としています。団体信用生命保険付きの申し込みは個人に限られ、法人向け融資では団体信用生命保険に加入できません（2026年9月24日時点・スルガ銀行公式より）。個人で団体信用生命保険を付けて借りるなら、上限は3億円と考えてください。
融資期間は1年以上35年以内（1か月単位）です（商品概要説明書・2024年11月25日現在適用中）。物件の築年数や耐用年数に対して実際に何年まで借りられるかは公表されていないため、物件ごとに窓口で確かめる必要があります。
金利の目安
金利は、公式サイトにも商品概要説明書にも数字が載っていません。商品概要説明書は「店頭（融資窓口）でお問い合わせください」としたうえで、短期プライムレートに連動する「長期貸出最優遇金利」の変動に伴って随時決定する、という決め方だけを示しています（2026年9月14日時点・スルガ銀行公式より）。金利の水準を思い込みで置かず、窓口で提示された金利で収支を組んでください。
スルガ銀行の金利が公表されていない以上、他行との金利差も数字では比べられません。比べるときは、同じ物件で各行から提示された金利・融資期間・手数料を並べるのが確実です。
手数料と自己資金
物件価格の何%まで借りられるか（融資比率）は公表されていません。公表されている費用は、取扱手数料が融資金額×0.55%（税込）、繰上返済手数料が融資実行日から5年以内は繰上返済額の2.0%、5年経過後も一部繰上返済6,600円・全額繰上返済11,000円（いずれも税込）です（商品概要説明書・2024年11月25日現在適用中）。公式FAQは、諸費用に対する融資は取り扱っていないとしているので、諸費用は自己資金で用意することになります。
かぼちゃの馬車事件と現在のスルガ銀行
スルガ銀行を語るうえで避けて通れないのが、2018年の「かぼちゃの馬車」問題です。シェアハウスへの投資用不動産融資で、審査書類の改ざんなどの不正が明らかになり、スルガ銀行は同年に金融庁から行政処分を受けました。
現在、投資用不動産ローンの商品ページと商品概要説明書は公開されていますが、処分のあとに審査の基準をどう変えたかは、公式には示されていません。
公式の資料で確認できるのは、次に整理する申し込みの条件・必要書類・手数料です。
この歴史的背景を知った上でスルガ銀行に融資相談するかどうかを判断することが大切です。
スルガ銀行の投資用不動産ローンの申し込み条件
公式に書かれている条件と必要書類
審査の基準そのものは公表されていません。公式に書かれているのは次の条件です（2026年9月14〜24日時点・スルガ銀行公式より）。
- 年齢：借入時点で満20歳以上70歳未満、最終返済時に満85歳未満
- 対応エリア：原則、スルガ銀行の支店がある地域。近くに支店がなくても申し込みはできますが、契約などの際は原則来店が必要です
- 収入の証明：源泉徴収票または確定申告書の直近3年分。ほかにレントロール、登記簿謄本・公図・建物図面（各階平面図）、建築確認済証など
- 取り扱わないもの：諸費用に対する融資、競売物件の購入、分割実行（原則、建物完成時に一括で実行）
家賃の振込口座が指定される
投資用不動産ローンでは、物件の賃料収入の振込先として、ローンの返済用普通預金口座（スルガ銀行の本支店の借入人名義の口座）を指定することになっています（商品概要説明書・2024年11月25日現在適用中）。すでに他行で家賃を管理している場合は、口座の切り替えが必要です。
審査にかかる日数は公表されていません。物件の購入期限が決まっている場合は、申し込みの前に窓口で目安を確かめてください。問い合わせ先は投資用不動産ローンデスク（0120-818-646・月〜金 9:00〜18:00、祝日を除く）です（2026年9月14日時点・スルガ銀行公式より）。
口コミより先に、商品概要説明書を読む
ネット上には「築古でも長く借りられた」「審査が速かった」といった体験談がありますが、物件・時期・借り手の属性が分からないため、当サイトでは引用していません。条件は、公式の商品概要説明書で確かめるのが確実です。
スルガ銀行の商品概要説明書は、投資用不動産ローン・プレミアムアセットプラン1（投資用区分マンションの購入向け・100万円以上1億円以内）・法人向けの3種類が公開されています。どれに当たるかで、融資金額・保証人・家賃振込口座の扱いが変わります（2026年9月14日時点・スルガ銀行公式より）。
スルガ銀行の不動産投資融資のメリット・デメリット
メリット
① 融資金額の上限が公表されている（最高10億円）
公式は最高10億円（団体信用生命保険付きは最高3億円）を明示しています。一棟物件や複数棟の保有を考える人にとって、上限がはっきりしている点は判断材料になります。
② 融資期間は最長35年
融資期間は1年以上35年以内で、1か月単位で設定できます。ただし、物件の築年数に対して何年まで認められるかは公表されていません。
③ 団体信用生命保険の保険料は銀行が負担する
個人が団体信用生命保険に加入する場合、保険料は銀行が負担します（商品概要説明書）。法人向け融資では団体信用生命保険に加入できない点に注意してください。
④ 投資用区分マンション向けの商品もある
投資用区分マンションの購入には「プレミアムアセットプラン1」があり、融資金額は100万円以上1億円以内、6か月以内の据置もできます（商品概要説明書・2024年11月25日現在適用中）。
デメリット
① 金利が公表されていない
金利は窓口でしか分からないため、他行と比べるには実際に相談して提示を受ける必要があります。長期貸出最優遇金利に連動して決まるので、借りたあとの金利上昇も収支に織り込んでください。
② 繰上返済に手数料がかかる
融資実行日から5年以内に繰上返済すると繰上返済額の2.0%、5年経過後も一部繰上返済6,600円・全額繰上返済11,000円（税込）がかかります。数年以内に売却や借り換えを考えている人は、この費用を収支に入れてください。
③ 対応エリアは原則、支店のある地域
対応エリアは原則としてスルガ銀行の支店がある地域で、契約などの際は原則来店が必要です。遠方の物件や、窓口に通いにくい人には負担になります。
④ 分割実行ができない
新築アパートは着工金・中間金・竣工金と支払いが分かれることがありますが、スルガ銀行は分割実行を取り扱っておらず、原則として建物の完成時に一括で実行します。完成前の支払いは別に用意する必要があります。
スルガ銀行の融資に向いている人・向いていない人
向いている人
- 一棟物件など、借入額が大きくなる投資を検討している
- 支店のある地域の物件で、窓口に相談に行ける
- 繰上返済手数料を含めても収支が合う物件を検討している
- 家賃の振込口座をスルガ銀行にまとめても困らない
- 投資用区分マンションを、プレミアムアセットプラン1で検討している
向いていない人
- 借入時点で70歳以上、または最終返済時に85歳以上になる
- 表面利回りが低く、金利が上がるとキャッシュフローが出にくい物件
- 数年以内に売却や借り換えをする予定がある（5年以内の繰上返済は2.0%）
- 新築で、着工金や中間金も融資でまかないたい
不動産投資融資で失敗しないための考え方
提示された金利で、キャッシュフローが出るかを確かめる
スルガ銀行の金利は公表されていないため、「表面利回りが何%あれば安全」とは言えません。窓口で提示された金利・融資期間・手数料を入れて、表面利回り・実質利回り・長期のキャッシュフローを必ずシミュレーションしてください。
まずは知識を身につけてから融資相談に進む
融資の条件は物件と借り手の属性で変わり、相談しても融資が下りないことがあります。銀行の審査の考え方や不動産投資の基本を身につけてから相談することをおすすめします。
まとめ：スルガ銀行の投資用不動産ローンは、公表されている条件から確かめる
スルガ銀行の投資用不動産ローンで、公式に確認できる条件は次のとおりです（2026年9月時点・スルガ銀行公式より）。
- 融資金額は最高10億円（団体信用生命保険付きは最高3億円・個人のみ）
- 融資期間は1年以上35年以内
- 金利は非公表（店頭で問い合わせ）。長期貸出最優遇金利に連動して決まる
- 取扱手数料は融資金額×0.55%（税込）
- 対応エリアは原則、支店がある地域
スルガ銀行への融資相談を検討する前に、最低限以下の準備をしてください：
- 公表条件の確認：年齢・エリア・必要書類（収入の証明は直近3年分）を確認する
- 長期収支シミュレーション：窓口で提示された金利でもキャッシュフローが出る物件か検証する
- 複数銀行との比較：同じ物件で他行の条件も聞き、金利・期間・手数料を並べて比べる
- 不動産投資の知識を学ぶ：融資の相談に行く前に、物件選びと収支の考え方を学んでおく
不動産投資は大きなお金を動かす判断です。焦らず、体系的に学んでから行動することが、失敗しない不動産投資への近道です。
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