築古物件で不動産投資するなら融賄してくれる銀行はどこ？審査基準と選び方を徹底解説
この記事を読むと分かること
- 築古物件（築30年超）への不動産投資融資が難しい理由と銀行の評価基準
- 築古物件に積極的に融資してくれる銀行・金融機関の種類と選び方
- 融資審査を通過するためのポイントと、購入前に必ずやるべき収支シミュレーション
「築古物件を安く買って家賃収入を得たい」という方は多いですが、いざ融資を相談すると「築年数が古いので対応できません」と断られてしまったという声もよく聞きます。
築古物件への不動産投資融資は確かにハードルが高いのですが、銀行の評価基準を正しく理解し、対応してくれる金融機関を選べば、資金調達は決して不可能ではありません。
この記事では、築古物件に融資してくれる銀行・金融機関の特徴、審査基準のポイント、そして購入前に必ずやるべき収支確認の方法まで、順を追って解説します。
築古物件への不動産投資融資が「難しい」と言われる理由
不動産投資において、築年数は融資審査の重要な判断基準のひとつです。特に「築古物件（目安として築30年超）」への融資が難しいとされる背景には、銀行が物件をどう評価しているかという仕組みが関係しています。
担保評価が低くなる
銀行が不動産投資ローンを提供する際、物件は「担保」として評価されます。この評価には大きく2つの方法があります。
積算評価は土地と建物それぞれの価値を積み上げて算出する方法です。建物は築年数が経過するほど減価償却が進み、評価額が下がります。木造建物の法定耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造（RC）でも47年とされており、耐用年数を超えた建物の評価額はほぼゼロとなります。
収益評価（DCF法）は将来の家賃収入から算出する方法です。築古物件は家賃の下落リスクが高いと見なされるため、こちらでも評価が低くなる傾向があります。
融資期間が短くなる
銀行が融資できる期間は、おおむね「法定耐用年数－経過年数」を基準に決められます。例えば木造物件（耐用年数22年）で築35年の場合、法定耐用年数をすでに超えているため、融資期間は15〜20年程度、あるいは融資自体が困難なケースもあります。
融資期間が短くなると、毎月の返済額が増えてキャッシュフロー（手元に残るお金）が圧迫されます。表面利回りが高くても、返済額が大きければ実際の収益は想定を大幅に下回ることになります。
リスクが高いと判断される
築古物件は修繕コストが増加しやすく、入居者が見つかりにくくなる可能性もあります。銀行はこうしたリスクを総合的に勘案して融資判断を行うため、審査が厳しくなる傾向があります。
そうは言っても、すべての銀行が築古物件への融資を一律に断っているわけではありません。次のセクションで、対応してくれる金融機関の種類を見ていきましょう。
築古物件に融資してくれる銀行・金融機関の種類と特徴
地方銀行・第二地方銀行
地方銀行はメガバンク（三大都市圏の大手銀行）と比べて、地域の物件事情をよく知っており、収益性や申込者の属性を柔軟に判断する傾向があります。築古物件であっても、「この地域では安定した賃貸需要がある」と判断すれば、融資してくれるケースがあります。
ただし、対応エリアは銀行によって異なります。地元に強い地方銀行であれば、物件所在地のエリアにも精通しているため、審査がよりスムーズに進むこともあります。
特徴まとめ
- 築古物件への融資実績がある銀行も存在する
- 物件の収益力・地域の賃貸需要を重視する傾向
- 申込者の属性（年収・職業・自己資金）との総合判断
- メガバンクより審査が柔軟なケースがある
信用金庫・信用組合
信用金庫・信用組合は、地域密着型の金融機関です。収益物件への融資実績が豊富な信金も多く、築古物件に対しても物件の収益性を丁寧に審査してくれるところがあります。
特に、申込者が信用金庫の会員（地域の事業者など）であれば、さらに融資を受けやすくなることがあります。地元の信用金庫に相談してみる価値は十分にあります。
ノンバンク（セゾンファンデックス・ダイヤモンドアセットファイナンスなど）
ノンバンクは銀行とは異なり、預金業務を持たない貸金業者です。融資審査の基準が銀行ほど厳しくなく、築古物件や築年数が耐用年数を超えた物件への融資に対応しているケースがあります。
ただし、その分金利は銀行より高くなる傾向があります。金利が高いまま借り入れをすると、毎月の返済額が増えてキャッシュフローが悪化しやすくなるため、長期収支シミュレーションで採算を必ず確認してください。
実際にこんな声もあります。
「築40年の物件に融資してくれる銀行がどこも見つからず、最終的にノンバンクで借りましたが、金利3.9%で月々の返済がかなり重い…。もっと勉強してから買えばよかったと後悔しています」
— Yahoo!知恵袋より
ノンバンクは「最後の手段」として活用するのが賢明です。まずは地方銀行・信用金庫を当たってみましょう。
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫は、政府系の金融機関です。民間の銀行では難しいケースでも、比較的低い金利で対応してくれる場合があります。ただし、融資対象や条件には制約があり、収益物件への融資は「事業性融資」として扱われるため、事業計画の提出が求められます。
オリックス銀行・東京スター銀行などの専門系銀行
不動産投資に特化した融資商品を持つ銀行として、オリックス銀行や東京スター銀行が挙げられます。
オリックス銀行の場合、融資期間の目安は以下の通りとされています（あくまで目安であり、物件・申込者の状況により異なります）。
- 木造・軽量鉄骨造：40年 − 経過年数
- 重量鉄骨造・RC造：55年 − 経過年数
このため、木造で築35年超の物件は融資期間が5年以下となるケースもあり、厳しい状況です。一方でRC造であれば対応できるケースが広がります。
築古物件融資の審査で銀行が見ているポイント
① 収益評価（物件の稼ぐ力）
銀行は「この物件は将来にわたって家賃収入を生み続けられるか」を評価します。具体的には以下の要素が見られます。
- 表面利回り：年間家賃収入÷物件価格×100
- 実質利回り：（年間家賃収入−管理費・修繕費・空室損など）÷物件価格×100
- 賃貸需要の強さ：周辺の空室率・人口動態・交通アクセスなど
築古物件は表面利回りが高くても、修繕費や空室リスクを加味した実質利回りが大幅に下がることがあります。「利回り10%超」と謳われていても、実質では5%を切るケースも珍しくありません。
② 積算評価（担保としての価値）
土地価格＋建物価格（再取得価格×残存価値）で算出される積算評価額が高いほど、担保として認められやすくなります。特に土地値が高いエリアの物件は積算評価が上がりやすいため、融資を受けやすくなります。
③ 申込者の属性
物件だけでなく、借入人（申込者）の属性も重要な判断材料です。
- 年収・勤務先・雇用形態
- 既存の借入れ残高（住宅ローンなど）
- 自己資金（頭金）の割合
- 不動産投資の経験・実績
特に築古物件への融資では、申込者の属性が優れていると融資が通りやすくなる傾向があります。年収500万円以上、正規雇用、自己資金20〜30%以上あると審査で有利になることが多いです。
④ 物件の立地・賃貸需要
銀行は「この物件がある地域に、安定した賃貸需要があるか」も確認します。都市部・主要駅徒歩圏内の物件は賃貸需要が安定しているため、築古でも融資が通りやすくなります。一方で地方の過疎エリアにある築古物件は、担保評価・収益評価ともに低くなりやすいです。
築古物件投資で起こりやすいリスクと注意点
不動産投資を始めようとしている方の中には、「築古物件は安く買えるからお得」と思っている方もいますが、実際には注意すべきリスクがいくつかあります。
リスク1：修繕費の増大
築年数が経過した物件は、給排水管・電気設備・屋根・外壁などのメンテナンスが必要になるケースが多くなります。購入時には気づかなかった劣化が後から発覚し、想定外の修繕費が発生することもあります。
たとえばAさんのケースでは、築35年の木造アパートを購入した際、表面的な状態は問題なさそうに見えましたが、購入後1年以内に給排水管の腐食が発覚し、修繕費に200万円以上かかってしまいました。購入前の建物調査（インスペクション）を行っていれば防げた可能性がある失敗でした。
リスク2：空室リスクの増大
築年数が古い物件は、競合する新築・築浅物件と比べて入居者が集まりにくくなることがあります。家賃を下げることで入居率を維持できる場合もありますが、家賃下落は収益を直撃します。購入時の家賃水準が、数年後も維持できるかどうかを慎重に検討する必要があります。
リスク3：融資期間が短いことによるキャッシュフロー悪化
前述の通り、築古物件は融資期間が短くなりやすいため、毎月の返済額が増えます。表面利回りが高くても、返済額が大きければ手元に残るお金（キャッシュフロー）は少なくなります。最悪の場合、毎月マイナスキャッシュフローになってしまうことも。
「築古物件を利回り12%で買ったが、融資期間が10年しかつかず月々の返済が重すぎてキャッシュフローがマイナス。失敗したと思っています」
— Xより
このような失敗を防ぐには、購入前の長期収支シミュレーションが不可欠です。
リスク4：出口戦略（売却）の難しさ
築古物件は売却時にも買い手が見つかりにくくなる可能性があります。売れたとしても、購入時より大幅に安い値段での売却になるケースがほとんどです。購入から売却までの「出口」を見据えた計画が必要です。
築古物件投資で失敗しないための5つのポイント
ポイント1：まず不動産投資の基礎知識をしっかり学ぶ
築古物件投資は、知識がない状態で始めると非常に危険です。表面利回りだけを見て「安くて利回りが高い！」と判断してしまうと、隠れたコストやリスクを見落として大きな損失を被る可能性があります。
不動産会社の担当者のすすめを鵜呑みにせず、自分で判断できる知識を身につけることが最優先です。体系的に学びたい方には、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールが参考になります。60万人超の受講実績があり、体験セミナーは無料で参加できます。
ポイント2：購入前に長期収支シミュレーションを行う
「なんとなく利回りが高そう」で判断するのは禁物です。家賃収入から管理費・修繕費・ローン返済・税金をすべて差し引いた後、実際に手元に残るお金がいくらになるかを出口（売却）まで含めてシミュレーションすることが必要です。
しなちく長期収支シミュレーターを使えば、こうした計算を体系的に行うことができます。銀行の審査書類にそのまま使える形式で提供していますので、物件購入を検討している方にはぜひ活用していただきたいです。
ポイント3：複数の金融機関に相談する
1つの銀行に断られても、別の銀行では融資が通ることがあります。地方銀行・信用金庫・ノンバンクと複数の金融機関に並行して相談し、金利・融資期間・条件を比較することが重要です。
ただし、複数の銀行に審査を申し込みすぎると信用情報に記録されてしまうため、事前の仮相談（打診）の段階では慎重に行いましょう。
ポイント4：インスペクション（建物調査）を必ず実施する
築古物件を購入する前には、専門家による建物調査（インスペクション）を行うことを強くおすすめします。目視では確認できない設備の劣化・構造上の問題などを事前に把握することで、想定外の修繕費発生を防ぐことができます。
ポイント5：属性を消耗させない戦略を立てる
不動産投資では、融資を引きすぎると「属性（融資枠）」が消耗してしまい、2棟目・3棟目の物件購入が難しくなることがあります。1棟目での失敗は、将来の拡大チャンスを失うことに直結します。
「安い築古物件だから」とリスクを軽視せず、長期的な資産形成戦略の中で1棟目の位置づけを明確にしてから動くことが重要です。
よくある質問（Q&A）
Q1. 築古物件でもフルローンは組めますか？
A. 非常に難しいケースがほとんどです。築古物件は担保評価が低いため、多くの銀行は物件価格の70〜80%程度の融資しか認めないか、融資自体を断るケースが多いです。自己資金（頭金）を20〜30%以上用意することで、融資が通りやすくなります。
Q2. 木造とRC造では融資のしやすさが違いますか？
A. 大きく異なります。RC造（鉄筋コンクリート造）は耐用年数が47年と長いため、築古であっても融資期間を長く設定できる可能性があります。一方、木造（耐用年数22年）は築30年超になると融資期間が短く、融資自体が困難なケースも多いです。
Q3. 築古物件の融資審査は何ヶ月かかりますか？
A. 銀行によって異なりますが、通常の不動産投資ローンと同様に1〜2ヶ月程度かかることが多いです。ノンバンクは審査スピードが速く、最短数営業日で回答が出るところもあります。
Q4. 築古物件の融資で有利な職業はありますか？
A. 医師・公務員・大企業の正社員など、収入の安定性が高い職業は有利とされます。ただし、物件の収益性・立地・自己資金の割合も重要な判断要素ですので、職業だけで有利・不利が決まるわけではありません。
Q5. 不動産投資スクールは信頼できますか？
A. ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールは、東証プライム上場グループが運営しており、60万人超の受講実績があります。「スクールは怪しい」という印象を持つ方もいますが、体験セミナーは無料で参加でき、まず内容を確認してから判断することができます。
まとめ：築古物件投資は「知識」と「数字」が鍵
築古物件への不動産投資融資は、確かにハードルが高いのは事実です。しかし、以下の点を押さえれば、融資を受けて収益物件を取得することは十分可能です。
- メガバンクではなく、地方銀行・信用金庫・ノンバンクを選ぶ
- RC造など耐用年数が長い構造の物件を優先する
- 申込者の属性（年収・自己資金）を整えてから相談する
- 購入前に長期収支シミュレーションで採算を確認する
- 建物調査（インスペクション）を実施してリスクを把握する
何より大切なのは、「安くて利回りが高い」という表面的な情報だけで判断しないことです。数千万円〜数億円という規模のお金を動かす投資ですから、まず基礎知識を身につけ、数字をしっかり確認してから動くことが成功への近道です。
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