木造アパート投資の融賄はどこがおすすめ？審査庺い銀行の選び方と金利の目安を解説
この記事を読むと分かること
- 木造アパートへの不動産投資融資の特徴と、審査で銀行が見ているポイント
- 木造アパートに積極的に融資してくれる銀行・金融機関の選び方
- 融資審査を通過するための準備と、購入前に必ずやるべき収支確認
木造アパートへの不動産投資を検討している方にとって、「どの銀行が融資してくれるのか」「審査の基準はどうなっているのか」は大きな疑問だと思います。
木造アパートは鉄骨造・RC造と比べて建物の耐用年数が短いため、融資期間が短くなりやすく、金融機関によっては対応が難しいケースもあります。一方で、木造アパートへの融資に積極的な銀行・金融機関も存在しており、正しい情報をもとに金融機関を選べば、融資を受けることは十分に可能です。
この記事では、木造アパート投資の融資に関する基礎知識から、おすすめの金融機関選び、審査通過のポイントまで解説します。
木造アパートへの融資が難しいとされる理由
耐用年数が短い
木造建物の法定耐用年数は22年です。これは、鉄骨造（34年）やRC造（47年）と比べて大幅に短い数字です。
金融機関が融資期間を設定する際は、おおむね「耐用年数 − 経過年数」を参考にします。たとえば木造で築10年の物件であれば、融資期間の目安は最長12年程度。同じ築10年でもRC造であれば37年の融資期間が設定できる計算になります。
融資期間が短いと毎月の返済額が増加し、キャッシュフローが圧迫されます。これが木造アパートへの融資を難しくする主な要因です。
担保評価が低くなりやすい
木造建物は耐用年数が短いため、積算評価（建物の再取得価格×残存価値）が低くなりやすいです。担保としての価値が低い物件には、銀行が融資を渋る傾向があります。
ただし、土地の評価は建物と別に行われます。土地価格が高いエリアの木造アパートであれば、土地部分の積算評価で担保が認められ、融資が通りやすくなるケースがあります。
木造アパートに融資してくれる銀行・金融機関の種類
オリックス銀行
不動産投資融資の実績が豊富なオリックス銀行は、木造アパートへの融資にも対応しています。融資期間の目安は「40年 − 経過年数」とされており、築年数が浅い木造アパートであれば、ある程度の融資期間を確保できます。
金利は変動型・固定型を選べますが、物件と申込者の属性によって条件が異なります。全国の物件に対応しているため、地方の木造アパートでも相談できる可能性があります。
地方銀行・第二地方銀行
物件所在地の地元銀行は、その地域の賃貸需要・不動産市況をよく把握しているため、木造アパートへの融資に柔軟に対応してくれるケースがあります。地域によっては積極的に収益物件への融資を進めている地銀もあります。
複数の地方銀行に相談を持ちかけ、条件を比較することをおすすめします。
信用金庫・信用組合
地域密着型の信用金庫・信用組合は、木造アパートへの融資実績を持つところが多くあります。申込者が信用金庫のエリア内に在住・勤務していること、または会員であることが条件になる場合がありますが、審査が地銀より柔軟なケースもあります。
ノンバンク（セゾンファンデックスなど）
銀行では難しい築古木造や法定耐用年数超えの物件でも、ノンバンクであれば融資を受けられる可能性があります。ただし金利が高くなるため、収支を慎重に確認することが必要です。
日本政策金融公庫
政府系の金融機関で、民間では難しいケースにも対応することがあります。事業計画の提出が求められますが、比較的低い金利で融資を受けられる可能性があります。
木造アパート融資の審査基準とポイント
① 物件の収益性（実質利回り）
木造アパートは表面利回りが高いケースが多いですが、銀行は管理費・修繕費・空室率を加味した「実質利回り」を重視します。築年数が経つにつれて修繕費が増大するため、実質利回りは表面利回りを大幅に下回ることがあります。
具体的な例を挙げると、築15年の木造アパートで表面利回り9%という物件があったとします。しかし管理費5%、修繕積立費3%、空室損失10%を差し引くと、実質利回りは6.5%程度になります。そこからローン返済を差し引くと、手元に残るキャッシュは月々数万円になるケースもあります。
② 立地・賃貸需要
木造アパートでも、駅近・都市部など賃貸需要が安定している立地であれば、銀行の評価が高まります。逆に地方の過疎エリアにある木造アパートは、融資が通りにくくなります。
③ 申込者の属性
年収・勤続年数・自己資金の割合など、申込者の属性も重要な評価項目です。年収500万円以上、勤続2年以上、自己資金10〜30%以上が目安となります。
④ 築年数と残存耐用年数
銀行によって基準は異なりますが、一般的に木造アパートは築年数が浅いほど融資を受けやすくなります。残存耐用年数（22年 − 経過年数）が長く残っている物件ほど、融資期間を長く設定できます。
2025年の木造アパート融資環境
2025年は日銀の利上げの影響もあり、不動産投資ローンの金利が上昇傾向にあります。変動金利を選択した場合、今後の金利上昇によって返済額が増加するリスクがあることを念頭に置いた計画が必要です。
また、銀行全体として物件の「事業性（収益力）」を以前より厳しく審査する傾向があります。利回りが低い物件や、空室リスクが高いエリアの物件は、以前より融資が通りにくくなっています。
実際にこんな声があります。
「2024年に木造アパートに融資してもらおうとしたが、以前より審査が厳しくなっていると感じた。地方銀行3行に相談して、ようやく1行から融資が通った」
— Xより
複数の金融機関に相談することの重要性が、ここからも分かります。
木造アパートへの融資を受けるための準備
準備1：長期収支シミュレーションを行う
木造アパートを購入する前に、家賃収入・ローン返済・管理費・修繕費・税金を含めた長期収支シミュレーションを必ず行いましょう。融資期間が短い木造アパートは、キャッシュフローが厳しくなりやすいため、数字の確認は特に重要です。
準備2：自己資金を用意する
木造アパートへの融資は自己資金の割合が重要です。物件価格の10〜30%（諸費用含めると17〜27%程度）を目安に自己資金を用意しましょう。自己資金が多いほど審査が通りやすくなります。
準備3：複数の金融機関に並行して相談する
1行に断られても、別の銀行や信用金庫では融資が通ることがあります。最初から1行に絞らず、複数の金融機関に相談し条件を比較することをおすすめします。
準備4：建物調査（インスペクション）を実施する
木造アパートは築年数によって劣化が進んでいる可能性があります。購入前に専門家による建物調査を行い、修繕が必要な箇所と費用を把握しておきましょう。修繕費の見積もりがあると、銀行への事業計画書の説得力も高まります。
準備5：不動産投資の知識を身につける
木造アパート投資は知識なしに始めると、修繕費の過少見積もり・融資条件のミスマッチ・空室リスクの軽視などで失敗しやすくなります。まず基礎知識を身につけることが、何より大切です。
木造アパートのメリットとデメリット
メリット
購入価格が安い：RC造・鉄骨造と比べて建物の建設コストが低いため、同じエリア・同じ規模であれば購入価格が安くなります。自己資金が少ない段階でも手が届きやすいです。
表面利回りが高い：購入価格が低い分、家賃収入に対する表面利回りが高くなります。地方の木造アパートでは表面利回り8〜12%超の物件も珍しくありません。
解体・建て替えの自由度が高い：RC造と比べて解体費用が安く、土地活用の自由度が高いという側面もあります。
デメリット
融資期間が短くなりやすい：法定耐用年数が22年と短いため、融資期間が制約されます。
修繕費が増大しやすい：築年数が経過するほど、修繕・リフォームが必要になる箇所が増えます。
騒音問題が発生しやすい：木造は鉄骨・RC造と比べて遮音性が低いため、入居者間のトラブルが発生しやすいという面もあります。
よくある質問（Q&A）
Q1. 法定耐用年数を超えた木造アパートでも融資を受けられますか？
A. 難しいケースがほとんどですが、ノンバンクや一部の地方銀行・信用金庫では対応してくれる場合があります。ただしその場合は金利が高くなるため、収支シミュレーションが特に重要です。
Q2. 木造アパートの融資金利はどれくらいですか？
A. 2025年時点では、変動金利で年1.5〜3.5%程度、固定金利で年2.0〜4.0%程度が目安とされています。ノンバンクでは3%台後半〜5%超になることもあります。
Q3. 木造アパートは何棟目に買うべきですか？
A. 一般的に、初心者の方には木造アパートの1棟目は慎重に選ぶことが推奨されます。融資期間が短いためキャッシュフロー管理が難しく、修繕費も予測が難しいため、まず知識を身につけてから検討しましょう。
Q4. 木造アパートと鉄骨造はどちらが融資を受けやすいですか？
A. 一般的に鉄骨造（耐用年数34年）の方が融資期間を長く設定でき、融資を受けやすい傾向があります。同じ条件であれば鉄骨造の方が有利ですが、木造の方が価格が安く、利回りが高いという側面もあります。
まとめ：木造アパート融資は「複数の金融機関に相談」と「収支確認」が鍵
木造アパートへの不動産投資融資は、銀行選びと事前準備が成否を分けます。
- オリックス銀行・地方銀行・信用金庫が対応してくれる可能性がある
- 築年数が浅く、立地が良い物件ほど融資を受けやすい
- 自己資金を10〜30%用意することが重要
- 1行に断られても複数に相談することが基本
- 購入前に長期収支シミュレーションで採算を必ず確認する
2025年は金利上昇・審査厳格化の流れがあるため、以前より慎重な計画が求められます。まず基礎知識を身につけ、数字をしっかり確認してから動くことが成功への近道です。
不動産投資を考えている人向けサービス一覧
まず数字を確認「しなちく長期収支シミュレーター」
不動産投資で失敗しないための第一歩は、購入前に「出口までの収支」を数字で確認することです。しなちく（当ブログ運営者）が自ら開発した長期収支シミュレーターは、家賃収入・ローン返済・管理費・修繕費・税金をすべて織り込んで、売却時点までのキャッシュフローを可視化できます。銀行の審査書類にそのまま転用できる形式で提供しており、物件購入を検討している方には特におすすめです。
資産形成の全体像を学ぶ「お金のみらいマップ」
不動産投資だけでなく、資産形成全体の戦略を俯瞰できる「お金のみらいマップ」は、自分のお金の現在地と将来の目標を整理したい方に役立ちます。投資を始める前にお金の流れを体系的に理解しておくと、不動産投資の位置づけが明確になります。
本気で学ぶなら「不動産投資スクール（ファイナンシャルアカデミー）」
60万人超の受講実績を持つファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールは、物件選びから融資・管理・出口戦略まで体系的に学べる講座です。「不動産投資スクールは怪しい」と感じる方もいますが、東証一部上場企業（現プライム）が運営する信頼性の高い学習機関です。体験セミナーは無料で参加でき、まず雰囲気を確かめてから判断できます。数千万円〜数億円を動かす投資を独学で始めるよりも、体系的に学んでから動くことを強くおすすめします。
お金の基礎から学ぶ「お金の教養講座（ファイナンシャルアカデミー）」
不動産投資の前に「そもそもお金のことをちゃんと理解したい」という方には、ファイナンシャルアカデミーのお金の教養講座がおすすめです。税金・保険・投資・家計管理を横断的に学ぶことで、不動産投資を正しい文脈で判断できるようになります。体験セミナーから始められます。
投資を横断的に学ぶ「株式投資・FXスクール（ファイナンシャルアカデミー）」
不動産だけでなく株式・FXも含めた分散投資を考えている方には、ファイナンシャルアカデミーの株式投資スクール・外貨投資FXスクールも選択肢に入ります。資産形成の手段を複数持っておくと、不動産投資のリスクヘッジにもなります。
頭金を作る副業（男性向け）「ポケットリサーチ」
不動産投資には自己資金が必要です。まず頭金を積み上げたい男性には、隙間時間にアンケート・商品モニターで収入を得られる「ポケットリサーチ」がおすすめです。スキルや経験は不要で、スマートフォンから手軽に始められます。
頭金を作る副業（女性向け）「ヴィーナスウォーカー」
女性には、飲食店や商業施設などでのモニター調査で収入を得られる「ヴィーナスウォーカー」がおすすめです。日常のお出かけがそのまま収入になるため、無理なく自己資金を増やせます。不動産投資への第一歩として活用してみてください。