東京の不動産投資おすすめエリア徹底解説｜地域選びの基準と注意点
この記事を読むと分かること
- 東京で不動産投資エリアを選ぶときの判断軸（需要・賃料・流動性・出口）
- 少子化・再開発など、中長期の需要に影響する要因の見方
- 表面利回りだけでなく、実質利回りと出口まで見据えたエリア選びの考え方
東京で不動産投資を検討するとき、「結局どのエリアが良いのか」で迷う方は多いはずです。
東京は賃貸需要と流動性が強い一方で、価格が高く利回りが出にくいエリアもあり、選び方を間違えると期待した収支にならないことがあります。
この記事では、まず公的統計で「2025年に実際に人が増えた区・減った区」を区名つきで確認し、そのうえで再現性のある「エリア選びの基準」を整理します。
東京23区の不動産投資の全体像（メリット・デメリット）
東京23区は、日本最大の賃貸市場であり、
- 人口流入が続きやすい
- 賃貸需要が読みやすい
- 売却時の流動性が高い
といった強みがあります。
一方で、
- 物件価格が高い
- 表面利回りが低くなりやすい
- 金利上昇や修繕費の増加でキャッシュフローが崩れやすい
といった難しさもあります。
2025年に人が増えた区・減った区を数字で確認する
2025年の東京都は65,219人の転入超過で、都道府県別では最も多い数字でした（総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年結果」）。ただし23区を区ごとに分けると、増えている区と減っている区に分かれます。
23区の転入超過数（2025年・多い順）
| 区 | 転入超過数（総数） | うち20〜24歳 |
|---|---|---|
| 足立区 | 6,370人 | 3,558人 |
| 世田谷区 | 5,780人 | 4,298人 |
| 大田区 | 5,733人 | 6,937人 |
| 練馬区 | 4,586人 | 2,944人 |
| 杉並区 | 3,996人 | 3,782人 |
| 板橋区 | 3,862人 | 3,625人 |
| 北区 | 3,199人 | 2,379人 |
| 品川区 | 2,693人 | 3,298人 |
| 江戸川区 | 2,542人 | 1,962人 |
| 中央区 | 1,947人 | 1,035人 |
| 葛飾区 | 1,705人 | 2,003人 |
| 江東区 | 1,011人 | 3,113人 |
| 目黒区 | 931人 | 1,815人 |
| 墨田区 | 834人 | 2,246人 |
| 荒川区 | 685人 | 875人 |
| 文京区 | 667人 | 1,187人 |
| 台東区 | -32人 | 1,283人 |
| 千代田区 | -51人 | 497人 |
| 中野区 | -76人 | 2,579人 |
| 港区 | -365人 | 1,261人 |
| 渋谷区 | -794人 | 1,436人 |
| 豊島区 | -2,250人 | 1,331人 |
| 新宿区 | -3,776人 | 1,305人 |
転入超過数は、他の市区町村からの転入者数から、他の市区町村への転出者数を引いた数です（国外との移動は含みません）。外国人を含む「移動者」の数字です。
出典：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年（令和7年）結果」表11-3（市区町村別は2026年4月23日公表。2026年9月16日確認）
この表の読み方は3つあります
1つめ。マイナスの区が「賃貸需要の弱い区」だとは限りません。新宿区・豊島区・渋谷区・港区・千代田区は総数がマイナスですが、20〜24歳だけを見ると5区ともプラスです。単身の入口需要は入り続けていて、その後に外へ出ていくという動き方をしています。単身向けの部屋を持つのか、ファミリー向けを持つのかで、同じ区でも読み方が変わります。
2つめ。総数で伸びているのは周辺区です。足立区・世田谷区・大田区・練馬区・杉並区・板橋区が上位に並びます。ファミリー層を含めた「住み続ける人」の純増は、都心のブランド区ではなくこちらに出ています。
3つめ。この数字は人の出入りであって、投資の良し悪しではありません。転入超過が大きい区は購入価格も上がりやすく、利回りは別に確認する必要があります。人が増えている区を選べば儲かる、という関係にはなりません。
多摩地域も転入超過ですが、年齢の中身が違います
23区以外でも、町田市2,938人、八王子市2,740人、調布市1,911人、府中市1,878人、立川市1,852人と、転入超過の市が並びます（同じ表11-3より）。
ただし年齢の内訳を見ると、八王子市の20〜24歳はマイナス1,036人、町田市はマイナス330人です。総数では増えているのに、若年単身層は出ていっています。大学のあるエリアだから単身需要が厚い、と一般化できないことがここに出ています。単身向けを検討するなら、区市の合計ではなく年齢別まで見てください。
東京でエリアを選ぶときの「基本の判断軸」
エリア選びは、最終的に「借り手がいるか」「売れるか」を見ます。具体的な判断軸は次のとおりです。
1）賃貸需要（誰が借りるか）が明確か
- 単身向け（都心勤務・大学・専門学校）
- DINKS向け（都心寄り・駅近・生活利便）
- ファミリー向け（学区・広さ・生活環境）
入居者像が明確なエリアほど、空室リスクをコントロールしやすくなります。
2）駅距離と路線（通勤・通学動線）
基本は「駅からの距離」「複数路線の選択肢」「都心主要エリアへの所要時間」です。
同じ区内でも、駅が違うだけで需要と賃料水準が大きく変わります。
3）出口（売却）まで見えるか
東京は流動性が高い一方で、
- 築年数が進むと買い手が限られる
- 金利局面で買い手の融資がつきにくい
などで、売却条件は変動します。
購入時点で「誰に売るか（投資家／実需）」の想定を持っておくと安全です。
4）家賃の上限と、上げやすさ
都心部は賃料水準が高い反面、上限も見えやすいです。
周辺供給（同タイプの新築・築浅の供給量）も合わせて確認しましょう。
少子化・再開発など「中長期の需要要因」の見方
再開発は“点”ではなく“面”で見る
駅前だけ綺麗になっても、居住需要が伸びるとは限りません。
- 雇用の増加（オフィス・商業）
- 生活利便（商業施設・医療・教育）
- 人の流れ（乗降客数・人流）
がセットで改善するかを見ます。
人口動態は「区」より「駅勢圏」
少子化の影響は避けられませんが、東京でも
- 大学・専門学校が集まる
- 都心回帰で単身が増える
- 交通利便で選ばれる
といった理由で、駅勢圏単位では需要が維持されるケースがあります。
初心者がやりがちな失敗（避けたいエリアの特徴）
エリア名で一律に「良い／悪い」は言い切れませんが、避けるべき兆候はあります。
- 需要の根拠が薄い（「安いから」だけで説明される）
- 供給過多（近隣で同タイプの新築・築浅が大量供給予定）
- ハザードリスクを無視している（浸水・液状化等）
- 交通利便が弱く、入居付けの再現性が低い
購入前に、自治体ハザードマップと、駅周辺の供給状況は必ず確認しましょう。
東京で投資前にやっておきたい：長期収支シミュレーション
東京は「安定している」と言われる反面、利回りが低く、
- 空室
- 家賃下落
- 管理費・修繕費
- 金利
の影響を受けやすい市場です。
気になる物件が出たら、出口（売却）まで含めた長期収支を数字で確認することをおすすめします。
まとめ：東京の不動産投資は「エリア名」ではなく「判断軸」で選ぶ
東京の不動産投資は、賃貸需要と流動性に強みがあります。
一方で、価格が高く利回りが出にくいことも多いため、
- 誰が借りるか
- 交通利便
- 出口（売却）
- 供給状況
- リスク（ハザード・金利）
を軸に、エリアを絞ることが重要です。
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