不動産投資の銀行金利一覧｜公表している銀行・していない銀行と、総額での比べ方
この記事を読むと分かること
- 不動産投資ローンの金利を公表している銀行と、公表していない銀行
- 変動金利が何に連動して動くのか
- 金利だけでなく、手数料・団信・融資期間まで含めて比べる方法
不動産投資を考えるとき、「銀行の金利は一体どのくらいなのか」と気になる方は多いでしょう。融資の金利水準はキャッシュフローに直結するため、投資の成否を左右する重要な要素です。
ただし、不動産投資ローンの金利を公式サイトに数字で載せている銀行は多くありません。この記事では、公式サイトで確かめられたことだけを根拠に、金利の見方と銀行の比べ方を整理します。ネット上に出回っている「メガバンクなら年◯%」のような目安は、出所が確かめられないので載せていません。
不動産投資ローンの金利の仕組み
銀行の融資金利には、大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。
固定金利の特徴
固定金利とは、決めた期間中の金利が一定に固定される型式です。金利上昇のリスクを銀行側が負うため、固定金利は変動金利より高めに設定される傾向があります。
変動金利の特徴
変動金利は、銀行が決める基準金利に連動して見直される型式です。一般的に固定金利より低めですが、金利が上がる局面では返済額が増えます。
変動金利は「短期プライムレート」に連動する
不動産投資ローンの変動金利は、多くの場合「短期プライムレート」を基準にしています。日本銀行が公表している主要行の短期プライムレート（最頻値）は、2026年8月3日に年2.125%から年2.375%へ上がりました（日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」・2026年9月8日取得）。
ニュースでよく見る「長期金利（10年国債）」は、変動金利の基準ではありません。長期金利が上がったからといって、変動金利がその日に上がるわけではない点に注意してください。また、短期プライムレートが上がっても、各銀行が適用金利をいつ・どれだけ動かすかは銀行ごとに決まります。
金利を公表している銀行・公表していない銀行
オリックス銀行（金利を公表している）
オリックス銀行の不動産投資ローンは、公式サイトに金利が載っています。
- 変動金利型（短期プライムレート基準）：年2.425%〜年4.425%（「2026年9月1日現在」と明記。毎月見直し）
- 借入金額：2,000万円以上2億円以下
- 借入期間：1年以上35年以下（完済時年齢85歳未満まで）
- 対象の不動産：原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産
（オリックス銀行公式・2026年9月17日取得）
金利が「年2.425%〜年4.425%」と幅で書かれているのは、物件や申込者の条件で適用金利が変わるためです。借入金額の下限が2,000万円なので、価格の安い区分マンション1戸は金額の条件で外れることがあります。
三井住友銀行（金利を公表していない）
三井住友銀行の「直担アパートローン」は、公式サイトの商品内容に金利の数字がありません（2026年9月20日確認）。公表されているのは次の条件です。
- 融資金額：200万円以上、建築・購入価格等の範囲内
- 融資期間：1年以上最長35年以内
- 保証料：不要
- 取扱手数料：新規110,000円（税込）
- 団体信用生命保険：任意。加入すると融資利率が年0.3%上乗せ
横浜銀行（金利を公表していない）
横浜銀行の「アパートローン（一般口）」も、金利は融資窓口への問い合わせです（商品概要説明書・2025年10月1日現在適用中・2026年9月20日確認）。一方で、団体信用生命保険の保険料は銀行が負担し、取扱手数料は110,000円（購入資金の場合は121,000円）、全額繰上返済の手数料は7年超で無料と公表されています。
金利だけで比べると、総額を見誤る
上の3行を並べると分かるとおり、銀行によって公表している項目そのものが違います。金利が分かっても、次の項目で総額が変わります。
- 団体信用生命保険：三井住友銀行は加入すると年0.3%上乗せ、横浜銀行は保険料を銀行が負担
- 取扱手数料：11万円前後の定額が多い
- 繰上返済の手数料：期間によって無料になる銀行もある
- 融資期間：建物の構造や性能で上限が決まる銀行がある（横浜銀行は木造の等級なしで新築20年）
見積もりを取るときは、金利だけでなく「団信を含めた実質の金利」と「手数料の合計」を同じ条件で並べてください。
審査で見られること
銀行ごとの審査基準は公表されていません。一般に、次のような点が確かめられます。
- 年収・勤務先・勤続年数
- ほかの借入（車のローン・カードローンなど）の残高と返済の実績
- 自己資金の額
- 物件の収益性と担保としての価値
特定の年収や勤務先で「この銀行なら借りられる」と言える公表資料はありません。まずは公式サイトの「ご相談」窓口や、物件を扱う不動産会社を通じて、自分の条件で相談するのが確実です。
融資を受ける前に長期収支シミュレーションは必須
金利だけで判断するのは危険です。金利が低くても、空室期間が長くなるとキャッシュフローは赤字になります。融資を受ける前に必ず、家賃収入・ローン返済・修繕費・税金・出口まで計算した長期収支シミュレーションを実施してください。とくに変動金利で借りる場合は、金利が上がったときの返済額も試算しておきましょう。
融資金利に関するよくある質問
Q. 銀行の不動産投資ローンの金利は一律ではないのか？
A. 一律ではありません。金利を公表しているオリックス銀行でも「年2.425%〜年4.425%」と幅があり（2026年9月1日現在）、条件によって適用金利が変わります。金利を公表していない銀行は、相談しないと分かりません。
Q. 変動金利はいつ見直されるのか？
A. 銀行によって違います。オリックス銀行は毎月見直し、横浜銀行は年2回（4月1日・10月1日）見直して7月・1月の約定返済分から反映すると公表しています（各行公式・2026年9月確認）。
Q. 金利はこれから上がる可能性があるのか？
A. 主要行の短期プライムレートは2026年8月3日に年2.375%へ上がっています（日本銀行公表）。今後の動きは誰にも断定できないので、変動金利で借りる場合は、金利が上がったときの返済額を長期収支シミュレーションで確かめておくことをおすすめします。
まとめ：金利が低い銀行だけでなくトータルで判断する
不動産投資ローンの金利を数字で公表している銀行は限られます。公表していない銀行も、手数料・団信・融資期間は公表していることが多いので、金利・団信の上乗せ・手数料を合わせた総額で比べてください。
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