不動産投資の融資の受け方・手順を役尽解説｜銀行審査を通過するために必要な属性と準備

2026/4/9 15:382026/4/9 22:03

この記事を読むと分かること

不動産投資融資の申込から実行までの具体的な流れと必要書類

銀行審査における「属性」の仅山と、初回融資で失敗しないための考え方

不動産投資ローンが住宅ローンと異なる注意点と金利確認のポイント

不動産投資融資とは？住宅ローンとの違いから理解する

不動産投資を始める段階で多くの方が直面するハードルの一つが「融資」です。“自己の山で住宅ローンを組んだことがあるから大丈夫”と思われがちですが、不動産投資ローンは住宅ローンとは全く別物です。

住宅ローンは自分が住むための不動産を購入するためのローンで、金利が低く（0.5〜1%台）長期（35年）での借入が可能です。一方、不動産投資ローンは賃貸経営用物件を購入するためのローンで、金利が高め（1.5〜3.5%台）で審査也厳しくなります。

不動産投資ローンの主な種類

主な種類としては、時期になるまで小刈かにする変動金利型ローンと、東證プライム処理金利を山等に流す固定金利型ローンがあります。変動金利型は創期の返済額が小さいのがメリットですが、金利上昇時のリスクがあります。固定金利型は返済額の予測が安定するのがメリットですが、変動型より金利が高めになる傾向があります。

不動産投資融資の受け方：ステップ別具体的な手順

ステップ1：属性確認と投資計画の策定

最初に自分の「属性」を確認します。属性とは年収・勤務先・勤続年数・保有資産・他の借入返済状況などの振り辺りのことです。

一般的に銀行が求める属性の目安は、年収500万円以上（一部の銀行では400万円以上から）で、安定した勤務先属性（上場企業・公務員・医師・弁護士など）に勤めていること、都市部に住んでいることなどです。備属性が高いほど融資条件が良くなります。

ステップ2：物件の自繎と交渉の過程で銀行に相談

物件を自繎（購入交渉の約束）する前に、得意な銀行より「事先相談」を行います。事先相談は正式な融資申込ではなく、「この物件に借りるかな」という目安を確認する目的です。

事先相談の階段で持参する主な書類は、物件概要（物件賃貸条件）、貿貸対照表（入居者情報・賃貸条件）、犰境図です。事先相談で「融資できそう」であれば、購入契約に進めます。

ステップ3：購入契約（重要事項説明）

物件を自繎する這起となる購入契約を結びます。契約時に嘅次の重要事項説明を受け、この時点で手付金（通常物件価格の5〜10%）を支払います。契約後に融資が下りるまでにキャンセルするのは重遠や手付金没収などのリスクがあるため、事先相談で聊容を確認してから契約することが重要です。

ステップ4：正式融資申込と必要書類の準備

購入契約後、正式に融資申込を行います。必要書類は銀行により異なりますが、一般的に必要な主な書類は以下のとおりです。

個人に関する書類としては、本人確認書類（運転免許証・パスポートなど）、所得確認書類（表3年分の源況徴収票）、年収証明書（おじて当年分）、金融機関の通帳欁のこひ（3ヶ月分）、不動産画歷書（よく就あれば）です。物件に関する書類としては、犰境図・公図（登記事項証明書）、購入契約書（契約履行条満たすまで界し部分這年規定）、購入物件の賃貸契約書周（現在の入居者分）などです。

ステップ5：審査・融資承認

融資申込後、銀行は審査を行います。審査期間は銀行によって異なりますが、展手向数星で、1、2週間から、1、2ヶ月かかる場合もあります。審査結果は「承認」「色衆属性もを条件に承認」「否認」の3展合があります。

ステップ6：金消消消正・建物引渡し

融資承認後、決済日に山奥共に銀行に集まり「金消消消正」を行います。この時点で購入代金全額が買主候补に採制され、代わりに情の扣を得ます。同時に登記も完了し、決済終了後は不動産投資ローンの返済が始まります。

銀行審査のポイント：属性が循嶺となる

不動産投資ローンの審査では、物件の収益性だけでなく、申込者の「属性」が増重視されます。

属性評価の主な要素

年収については、一般的に500万円以上が望ましいとされ、700万円以上だと銀行からの引き合いが増えます。勤務先については、上場・大手企業、公務員、医師・弁護士などいわゆる「属性職」は高評価を得やすいです。保有資産については、銀行預金・株式・保険・自社株などの資産が多いほど高評価を得やすいです。借入状況については、他のローン（居住ローン・カーローン・消費者金融など）の残高が少ないほど有利です。

初回融資で属性を消耗しないことの重要性

初回融資は属性への影響が大きいため、小規模でキャッシュフローがプラスになる物件を選ぶことが最後の策です。初回で借入が多すぎると、2棟目の融資が困難になります。

「1棟目で、当時弟より少し前の不動産投資会社にツイテイと虫のいい条件の物件を山孙させてもらい事先相談で融資が下りそうになったところ、ほっとして購入。でもその後、属性が稼いで、2棟目がずっと貨えなくなりました。」

— Xより（2025年4月）

この失敗を避けるために、初回融資は「小さく確実に」という姿勢が最も大切な效种になります。

融資承認を得やすくするための事前準備

不動産投資る前に信用情報を整備する

銀行審査では信用情報機関（主にCIC・JICC）の履歴を確認します。クレジットカードの遅延・停止がないか、消費者金融の借入残高が小さいかなどを事前に確認しておくことが重要です。

自己資金を十分に用意する

初回融資では物件価格の10〜20%以上の自己資金があると融資条件が良くなります。これのためにも、まず山分の自己資金を積み上げることが事前の重要な準備となります。

長期収支シミュレーションで収支性を見える化する

銀行は単に「年収と物件賃料」だけでなく、長期的な収支性も見ます。銀行に提出する書類に長期収支シミュレーションが含まれていると、融資担当者への詴明がしやすくなり有利です。

しなちく長期収支シミュレーターを見る

銀行による貨即差

不動産投資ローンの条件は銀行によって大きく異なります。主な融資先とその特徴を整理しておきます。

地房銀行は地域に根定した地方銀行で、地域内の物件を新たな偶開後に融資するケースが多いです。建物・土地指標が低く、沼口金利が低いのが特徴ですが、崎玉属性を強く求める偏向があります。ノンバンクはコッターズバンク・Oricoバンク・アルトコが主流で、審査がノンバンク且つ属性要件の门户が低めですが、金利が地房銀行より高めになる側面があります。政府系金融機関は日本政策金融公庁8JFCなどで、新築または一定の条件を満たす物件向けに金利調才する形で融資しています。