不動産投資で計上できる経費一覧｜確定申告で一円も騎遠にならないための経費知識
この記事を読むと分かること
- 不動産投資で経費として計上できる費用の全項目一覧
- 経費にできるもの・できないものの境界線と判断基準
- 経費の計上漏れを防いで節税を最大化するための実践ポイント
不動産投資を始めると、確定申告で「どこまで経費にできるのか」という疑問が必ず出てきます。「これも経費になるの？」「これは経費にしていいの？」と迷う場面は多いものです。
経費の計上漏れは、せっかくの節税機会を逃すことになります。一方で、経費として認められないものを計上すると、税務調査でペナルティを受けるリスクがあります。
この記事では、不動産投資で認められる経費の全項目を一覧で解説し、経費にできるもの・できないものの境界線を明確にします。
不動産投資で経費にできる費用一覧
以下が不動産投資で経費として計上できる主な項目です。一つひとつ確認していきましょう。
① ローンの利子（利息）
不動産投資ローンの利子部分は経費になります。毎月の返済額のうち、元本返済部分は経費になりません。利子部分のみが経費として計上できます。
金融機関から送られてくる「返済明細書」に、元本と利息の内訳が記載されています。これを確認して、利息部分のみを経費に計上してください。
注意点： 物件購入のために借りたローンが対象です。個人的な借入金の利子は経費になりません。
② 固定資産税・都市計画税
毎年4月頃に送られてくる「固定資産税・都市計画税」の納付書の金額は全額経費になります。支払い時期に関係なく、その年に納付した金額を計上します。
③ 管理費・修繕積立金（区分マンションの場合）
区分マンション（ワンルームマンションなど）を所有している場合、マンション管理組合に支払う「管理費」と「修繕積立金」は経費になります。
注意点： 修繕積立金は「支払った時点」で経費になります（将来の修繕に使われるかどうかは関係ない）。
④ 賃貸管理委託料
管理会社に支払う賃貸管理委託料（家賃収入の5〜10%程度）は経費になります。入居者対応・家賃集金・建物管理などを管理会社に委託している場合の費用です。
⑤ 火災保険料・地震保険料
物件に加入している火災保険・地震保険の保険料は経費になります。
注意点： 一度に複数年分の保険料を支払った場合、その年の保険料に相当する部分のみが経費になります（前払費用として按分計上）。
⑥ 修繕費
物件の維持管理のために支払った修繕費は経費になります。具体的には：
- 給湯器・エアコン・換気扇などの設備交換
- 外壁塗装・屋根修繕
- 室内の壁紙・フローリング張り替え
- 原状回復費用（退去後のクリーニングなど）
- 共用部の修繕
注意点： 「修繕費」と「資本的支出」の区別が重要です。建物・設備の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする支出は「資本的支出」となり、一度に経費にはできず、減価償却で分割計上します。
目安： 1回の支出が20万円未満、または通常の維持管理の範囲なら修繕費として処理できることが多いです。20万円以上かつ機能の向上を伴う場合は資本的支出になる可能性があります。
⑦ 減価償却費
建物・建物附属設備（給湯器・エアコンなど）の取得費用を法定耐用年数で割った額が、毎年経費として計上できる「減価償却費」です。実際にお金を支払わずに経費計上できる点が節税上の大きなポイントです。
建物の法定耐用年数（新築の場合）：
- 木造：22年
- 軽量鉄骨造：19〜27年（骨格材の厚みによる）
- 重量鉄骨造：34年
- RC・SRC造：47年
建物附属設備の耐用年数（主なもの）：
- 給湯器・衛生設備：15年
- 電気設備：15〜17年
- 空調設備：13〜15年
⑧ 広告費
入居者募集のために支払った広告費（仲介業者への広告料、インターネット掲載費など）は経費になります。
⑨ 交通費
物件の確認・管理のために移動した際の交通費（電車・バス・タクシー）は経費になります。自家用車の場合はガソリン代・高速代・駐車場代も含まれますが、私的な使用と区別できるよう記録が必要です。
⑩ 通信費
不動産投資に関する情報収集・管理業務のために使用した通信費（スマートフォン・インターネット料金）は、業務使用分を合理的に按分して経費にできます。例えば「スマートフォン料金の30%を業務使用」と判断するなど。
⑪ 新聞・書籍代
不動産投資に関連する新聞・書籍・雑誌・情報サービスの費用は経費になります（日経新聞・不動産専門書など）。
⑫ セミナー・研修費
不動産投資に関するセミナー参加費・研修費は経費になります。業務知識の習得に直接関連するものが対象です。
⑬ 司法書士・税理士費用
不動産の登記費用（司法書士への報酬）や、確定申告・税務相談のために支払った税理士費用は経費になります。
注意点： 物件購入時の司法書士費用は、取得費用（=減価償却の計算基礎）に含める場合と、一時費用として計上する場合があります。税理士に確認するのが安心です。
⑭ 管理組合の総会への参加費用
区分マンションの管理組合総会への参加のための交通費等は、適切に記録されていれば経費になります。
経費にできないもの
次に、経費として計上できないものを確認しましょう。
NG① ローンの元本返済部分
毎月のローン返済のうち、元本部分は経費になりません。利子部分のみです。この点を間違える方が多いので注意が必要です。
NG② 土地部分のローン利子（損益通算不可）
物件を購入する際に借りたローンのうち、土地部分に対応する利子については、不動産所得が赤字の場合に損益通算（他の所得との相殺）ができません。
建物部分の利子のみが損益通算の対象になります。土地建物一体でローンを組んでいる場合は、土地・建物の比率で按分計算が必要です。
NG③ 私的な飲食費・交際費
「業者との打ち合わせ」という名目でも、実態が私的な飲食である場合は経費になりません。業務との関連性が明確でないものは計上しないのが安全です。
NG④ 確認・学習目的以外の個人的な費用
「不動産投資の参考に見た映画」「投資の参考のための旅行費」など、業務との関連性が薄いものは経費になりません。
NG⑤ 物件購入時の仲介手数料（一部）
物件購入時の仲介手数料は、物件の取得費用として資産計上し、減価償却で分割計上するのが原則です（建物部分に相当する割合のみ）。
経費計上の実践ポイント
ポイント① 領収書・明細書は必ず保管する
経費として計上する場合、領収書・明細書が証拠書類になります。7年間の保管義務があります（青色申告の場合）。電子データでの保管も認められています。
ポイント② 帳簿に日々記録する
経費を確定申告時にまとめて計算するのは大変です。日々の支出を会計ソフトに記録する習慣をつけましょう。フリーウェイ・freee・弥生会計などが使いやすいです。
ポイント③ 「按分」が必要な費用は合理的な割合で
通信費・交通費・書籍代など、業務と私用の両方に使う費用は「業務使用割合」を合理的に設定して按分計上します。根拠のある割合（例：スマートフォンの業務使用30%など）を設定し、一貫して使用することが重要です。
ポイント④ 迷ったら税理士に相談する
「この費用は経費になるか？」と迷った場合は、税理士に確認するのが最善です。一度適切な処理方法を教えてもらえば、翌年以降は自分で判断できるようになります。
「初年度は税理士さんに頼みましたが、経費の考え方を教えてもらって、翌年からは自分で申告できるようになりました。最初だけ費用がかかりますが、長い目で見れば得だと思います」
— 不動産投資初心者の声より
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