中古一棟マンション投資の始め方｜メリット・デメリットと失敗しない物件選びのコツ
この記事を読むと分かること
- 中古一棟マンション投資のメリット・デメリット
- 失敗しない物件選びのチェックポイント
- 購入前に収支全体像を確認する重要性
中古一棟マンション投資とは
中古一棟マンション投資とは、建築後一定期間が経過した中古のマンション一棟を購入し、全戸の家賃収入を得る投資方法です。新築一棟マンションと比べて購入価格が安く表面利回りが高い点が魅力ですが、建物の老朽化や設備更新コストなどのリスクも伴います。
中古一棟マンション投資の3大メリット
① 表面利回りが高い
新築一棟マンションが表面利回り3〜4％程度に留まる中、中古一棟マンションは6〜12％前後の表面利回りが期待できる物件も少なくありません。投資前に内部収益率（IRR）やキャッシュフロー全体をシミュレーションすることが不可欠です。
② 融資属性の強化と規模拡大
一棟物件を一棟保有することで資産規模が拡大し、次の融資を引き出しやすくなる下地ができます。区分所有から一棟物件に移行する投資家は多く、一棟物件は「融資が通りやすい」と評価される傾向があります。
③ 管理の自由度が高い
一棟物件では建物全体の管理方針をオーナー自身が決定できます。共用部のリノベーションや入居者層の設定、入居者対応など標準を自分で定められる点が区分所有と最大の違いです。
中古一棟マンション投資の3大デメリット
① 初期資金が大きい
中古一棟マンションは一般的に5,000万円〜3億円以上の購入価格となり、自己資金として数百万円から数千万円の準備が必要になる場合が多いです。資産計画を丁寧に立てることが不可欠です。
② 修繕・設備更新コストが高くなりやすい
築年数が経過するにつれ、屋根・外壁・給排水・漏水防止などの大規模修繕工事が必要になります。購入価格の5〜10％を修繕積立金として確保することが推奨されます。
③ 管理が複雑で手間がかかる
区分所有と比べて入居者対応・建物管理・税務申告など行うべきことが増えます。信頼できる管理会社への委託が現実的な選択となります。
失敗しない物件選びの5つのポイント
① 建築年数と構造を確認する：RC造か鉄骨造か、新耐震基準を満たしているかどうかは融資および報等基準で重要なポイントです。特に1981年の新耐震をクリアしているか確認してください。
② 居住系設備の状態を確認する：給湯・配管・電気・エンターフォンなど居住系設備の劣化は入居率と家賃設定に直結します。実物調査時に内覧を実施し、大きな欠陥がないか確認することが大切です。
③ 管理状況と居住者トラブル履歴を確認する：現在の入居率や家賃基準、居住者とのトラブル履歴について売主に確認することで隠れたリスクを事前に掘り起こせます。
④ 周辺の賃貸市場を自分で調査する：近隣の競合物件の家賃相場・居住者層を自分の目で確認することは基本中の基本です。
⑤ 出口戦略までシミュレーションする：中古一棟マンションは最終的にどこでいくらに売れるかを意識して購入することが大切です。出口時の売却価格想定とローン残高のバランスを購入時点で適切に設定することが大切です。
まとめ
中古一棟マンション投資は、リスクとリターンのバランスを理解した上で属性と資金変動に合った物件を選ぶことが大切です。まずは数字を調べることから始めましょう。
不動産投資を考えている人向けサービス一覧
まず数字を確認「しなちく長期収支シミュレーター」
不動産投資で失敗しないための第一歩は、購入前に「出口までの収支」を数字で確認することです。しなちく（当ブログ運営者）が自ら開発した長期収支シミュレーターは、家賃収入・ローン返済・管理費・修繕費・税金をすべて織り込んで、売却時点までのキャッシュフローを可視化できます。銀行の審査書類にそのまま転用できる形式で提供しており、物件購入を検討している方には特におすすめです。
資産形成の全体像を学ぶ「お金のみらいマップ」
不動産投資だけでなく、資産形成全体の戦略を俯瞰できる「お金のみらいマップ」は、自分のお金の現在地と将来の目標を整理したい方に役立ちます。投資を始める前にお金の流れを体系的に理解しておくと、不動産投資の位置づけが明確になります。
本気で学ぶなら「不動産投資スクール（ファイナンシャルアカデミー）」
60万人超の受講実績を持つファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールは、物件選びから融資・管理・出口戦略まで体系的に学べる講座です。体験セミナーは無料で参加でき、まず雰囲気を確かめてから判断できます。
お金の基礎から学ぶ「お金の教養講座（ファイナンシャルアカデミー）」
不動産投資の前に「そもそもお金のことをちゃんと理解したい」という方には、ファイナンシャルアカデミーのお金の教養講座がおすすめです。体験セミナーから始められます。
投資を横断的に学ぶ「株式投資・FXスクール（ファイナンシャルアカデミー）」
不動産だけでなく株式・FXも含めた分散投資を考えている方には、ファイナンシャルアカデミーの株式投資スクール・外貨投資FXスクールも選択肢に入ります。
頭金を作る副業（男性向け）「ポケットリサーチ」
不動産投資には自己資金が必要です。まず頭金を積み上げたい男性には、隙間時間にアンケート・商品モニターで収入を得られる「ポケットリサーチ」がおすすめです。
頭金を作る副業（女性向け）「ヴィーナスウォーカー」
女性には、飲食店や商業施設などでのモニター調査で収入を得られる「ヴィーナスウォーカー」がおすすめです。