木造アパートで融資を受けるには｜おすすめ銀行・検討方針を徹底解説
この記事を読むと分かること
- 木造アパート融資に積極的な銀行と融資条件の違い
- 木造アパート特有の審査基準と融資難易度
- 木造アパート投資で融資を成功させるための戦略
木造アパート融資の現状：銀行の本音
木造アパートへの融資について、銀行がどのようなスタンスを取っているのか、ご存じですか。実は、木造物件は鉄骨造やRC造に比べて、融資審査がぐっと厳しくなる傾向があります。その理由は、単純な「銀行の気まぐれ」ではなく、木造建物特有の構造的な課題にあります。
木造アパートが融資されにくい理由
木造アパートの融資難易度が高い理由は、大きく分けて3つあります。
理由1：法定耐用年数の短さ
木造建築物の法定耐用年数は22年です。一方、鉄骨造は34年、RC造は47年です。つまり、築22年を超えた木造物件は、税務上「耐用年数を超えた老朽資産」として扱われるため、融資を受けにくくなるのです。
理由2：建物の残存価値が急速に減少する
木造物件は、法定耐用年数が短い分、建物の評価が早く下がります。担保として見込める価値が年数とともに小さくなるため、金融機関は融資期間を短くしたり、借りられる額を抑えたりします。
理由3：火災や災害に対するリスクが高い
木造建築物は火災に弱く、また自然災害（地震、台風）のダメージも大きいため、金融機関からは「リスク資産」と見なされやすいのです。
木造アパート融資に積極的な銀行
では、そんな木造アパートでも融資してくれる銀行は、どこなのでしょうか。
地方銀行：最も現実的な選択肢
木造アパート融資を受けたいのであれば、地方銀行が最も現実的な選択肢です。全国各地の地方銀行は、地域の投資家からのニーズに応えるため、木造アパートへの融資に一定の対応をしています。
どの銀行が木造アパートに積極的かは、支店や時期、物件のエリアで変わり、公表されている一覧はありません。物件のある地域の地方銀行に、直接相談するのが確実です。
地方銀行に相談するときは、次の点を確かめてください：
- 金利：変動か固定か、何を基準に見直されるか
- 融資期間：築年数と法定耐用年数から、何年まで組めるか
- 自己資金：物件価格と諸費用のうち、いくら用意する必要があるか
信用金庫・信用組合
信用金庫や信用組合も、木造アパート融資に対応しています。これらは地域密着型であり、大手銀行よりも柔軟な対応が期待できます。
特に、以下のような信用金庫は木造物件融資に前向きです：
- 地域内での融資実績が豊富：その地域で複数の木造アパート融資を実行している
- オーナーとの長期的な関係構築：単発の融資ではなく、次の物件投資もサポート
信用金庫の融資条件も公表されていないことが多いため、地方銀行と同じ点を確かめて比べてください。
ノンバンク系融資企業
SBIエステートファイナンスのようなノンバンクも、投資用（賃貸用）不動産の購入資金に使える不動産投資ローンを扱っています。
ノンバンク融資の特徴：
- 属性を問わないとする会社がある（SBIエステートファイナンスは「ご利用者の属性は問わず」、築古・既存不適格の物件にも対応と公式サイトに記載）
- 金利が銀行より高い（SBIエステートファイナンスは変動金利 年3.95%〜8.05%・2026年10月1日時点）
- 手数料がかかる（同社は融資事務取扱手数料が融資金額の2.20%〜2.75%、繰上返済の解約料が元金の0%〜3.00%）
最初の融資が銀行で通らなかった場合の「次の一歩」として、ノンバンク融資を検討する価値があります。
木造アパート融資の具体的な条件比較
仮の条件で、借り方による返済額の違いを計算してみます（元利均等返済・編集部の計算）。実際の金利と期間は、審査の結果で決まります。
計算例1：20年で借りる場合（仮定）
物件情報：
- 立地：地方都市（宮城県仙台市近郊）
- 物件構造：木造2階建てアパート
- 建築年：2010年（2026年時点で築16年）
- 購入価格：3,000万円
- 構想借入額：2,400万円
融資条件：
- 金利：年2.8%（変動金利）
- 融資期間：20年
- 月々の返済額：約13.1万円
- 自己資金：600万円（購入価格の20%）
築16年の木造は法定耐用年数（22年）の残りが短いため、20年の融資期間を認めるかどうかは金融機関の判断になります。期間が短くなるほど、月々の返済は重くなります。
計算例2：25年で借りられた場合（仮定）
同じ物件で、融資期間を25年にできた場合：
融資条件：
- 金利：年2.5～3.0%
- 融資期間：25年
- 月々の返済額：約10.8〜11.4万円
- 自己資金：600万円（購入価格の20%）
融資期間が5年延びると、月々の返済は約2万円軽くなります。そのかわり総返済額は増えるため、手残りと総額の両方で比べてください。
木造アパート融資を受けるための実践的な戦略
では、木造アパートでの融資を成功させるためには、どのような対策を取ればよいのでしょうか。
戦略1：物件の状態を重視する
木造アパートの融資審査で最も重視される点が、建物の現在の状態です。
銀行が評価する項目：
- 外装の状態：屋根、壁、基礎にダメージがないか
- 内装の更新状況：配管、配電、床材などの更新履歴
- 雨漏りの有無：最大のリスク要因
- 基礎の状態：シロアリ被害がないか
改修履歴や調査報告書（既に実施されている場合）がある物件は、融資審査で有利になります。購入前に専門家の調査を実施し、その結果を銀行に提出することで、審査がぐっと通りやすくなります。
戦略2：長期的な収支シミュレーションを示す
木造アパートは鉄骨造・RC造と比べて、経年によって建物価値が低下する傾向が強いため、銀行は「出口戦略」を非常に重視します。
銀行が知りたいこと：
- 20年後、この建物の価値はいくらになっているのか
- 家賃収入の減少を見込んでいるのか
- いつ売却予定なのか
長期収支シミュレーターで、購入から売却までの全体図を示すことで、「この投資家は現実的に考えている」という印象を与えられます。
戦略3：複数の金融機関に申し込む
木造アパート融資では、「1行に相談したらダメ」では終わりません。複数の金融機関に並行して申し込むことが重要です。
推奨する申し込み順序：
- 地元の地方銀行（2～3行）
- 地域の信用金庫（1～2行）
- ノンバンク融資企業（必要に応じて）
審査にかかる期間は金融機関で異なります。複数の金融機関に相談することで、最も有利な条件の金融機関を選べます。
戦略4：属性を最大化する
木造アパート融資では、建物の状態に加えて、申し込み者の属性も重要になります。
銀行が確認する属性項目：
- 年収
- 勤続年数
- 既存の借入状況（少ないほど有利）
- 金融資産（預貯金が多いと有利）
- 既に保有している不動産（投資経験がプラス評価）
求める水準は金融機関ごとに違い、公表されていません。断られた場合は理由を聞き、借入の整理や自己資金の積み増しで改善できるものかを見極めてください。
木造アパート特有の注意点
火災保険の確保
銀行は融資実行の条件として、火災保険の加入を求めるのが一般的です。築年数が古い木造物件は、保険料が高くなったり、引き受けに条件が付いたりすることがあります。
注意すべき点：
- 物件購入前に、火災保険の見積もりを取り、加入できるかと保険料を確認しておく
修繕費の急増リスク
木造物件は築年数が進むと、屋根・外壁・配管など大きな修繕が重なってきます。
大きな出費になりやすい修繕：
- 屋根の補修・葺き替え
- 外壁の塗装
- 給排水管の更新
金額は建物の大きさや状態で大きく変わるため、購入前に建物の状態を確かめ、見積もりを取ったうえで収支計画に織り込むことが重要です。
空室リスクの上昇
木造アパートは築年数とともに、家賃を下げないと入居者が決まりにくくなる傾向があります。
融資を受ける際は、周辺の同じ築年数の物件の家賃と空室を調べ、家賃の下落と空室の期間を織り込んでも返済できる計画を立てることが重要です。
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