戸建て不動産投資の融資を受ける方法｜銀行・ノンバンク比較
この記事を読むと分かること
- 戸建て不動産投資の融資を受ける銀行・ノンバンク比較
- 戸建て特有の融資審査基準と条件の違い
- 戸建て投資で融資成功するための実践的な戦略
戸建て不動産投資の融資：銀行とノンバンクの選択肢
戸建て不動産投資での融資について、銀行とノンバンク（非銀行系融資企業）でどのような違いがあるのか、ご存じですか。戸建ては、アパートやマンションと異なる融資ロジックが適用される傾向があります。
戸建て融資が難しい理由
戸建て投資用不動産の融資が厳しい背景には、いくつかの理由があります。
理由1：投資家の経験や属性を厳しく審査する
戸建て投資は、アパート投資よりも個人の判断や管理能力がより重要になります。銀行は「この人に戸建てを管理させても大丈夫か」を慎重に評価するため、初心者には融資を出しにくい傾向があります。
理由2：担保評価が低くなりやすい
戸建ての場合、建物よりも土地の価値が重視されます。土地の評価が低い場合（地方の物件など）、融資額が抑えられてしまいます。
理由3：空室リスクの懸念
戸建ては、全体が一つの空室になってしまうリスク（アパートは複数戸あるため分散）が高いため、銀行はこのリスクを厳しく評価します。
銀行での戸建て融資：メガバンク vs 地方銀行
メガバンク（三菱UFJ、三井住友、みずほ）の場合
大手銀行での戸建て融資は、原則として難しいと考えておくべきです。
理由：
- 個別物件ごとの審査コストが合わない
- 戸建てのような小型案件よりも、アパート・マンションのような大型案件を優先
- 投資用不動産ローンの組成が少ない
メガバンクで融資を受けられるケースは限られます。どんな条件なら相談に乗ってもらえるかは公表されていないため、取引のある銀行があれば、まずそこで聞いてみるのが近道です。
地方銀行での戸建て融資
地方銀行は、戸建て融資に対応している場合が多いです。特に地域内での投資物件が多い銀行は、戸建て融資の経験が豊富です。
地方銀行の金利・融資期間・自己資金の条件は、銀行と物件ごとに違い、一律の相場は公表されていません。次の点を相談の場で確かめてください：
- 金利：変動か固定か、何を基準に見直されるか
- 融資期間：建物の築年数・構造で何年まで組めるか
- 自己資金：物件価格と諸費用のうち、いくら用意する必要があるか
- 審査期間：事前審査と本審査に、それぞれどのくらいかかるか
ノンバンク融資企業での戸建て融資
銀行融資が難しい場合、ノンバンク系融資企業が有力な選択肢になります。
ノンバンク融資の特徴
メリット：
- 審査が銀行より比較的緩い
- 回答が早い会社がある（SBIエステートファイナンスは、相談・仮審査に営業時間内なら最短即日で回答）
- 既存借入がある場合でも対応
デメリット：
- 金利が銀行より高い（SBIエステートファイナンスの不動産投資ローンは変動金利 年3.95%〜8.05%・2026年10月1日時点）
- 融資事務手数料や繰上返済の解約料がかかることがある
- 担保評価で借りられる額が決まり、物件価格の全額は借りられないことが多い
ノンバンクの例：SBIエステートファイナンス
- 投資用（賃貸用）不動産の購入・建設資金に使える不動産投資ローンを扱う。個人・法人とも対象で、融資額は300万円〜10億円
- 借地・築古・既存不適格の物件にも融資実績があると公式サイトに記載
- 金利：変動 年3.95%〜8.05%、返済期間1〜35年、取扱地域は関東1都3県・関西2府4県・福岡県（いずれも2026年10月1日時点・公式サイト）
銀行 vs ノンバンク：選択基準
では、戸建て融資を受ける際に、銀行とノンバンクのどちらを選ぶべきか、その判断基準を示します。
銀行融資を優先すべき場合
- 年収や勤務先が安定していて、銀行の審査に通る見込みがある
- 既に複数の投資物件を保有している
- 取引のある銀行が、戸建ての投資用ローンの相談に乗ってくれる
- 余裕を持った返済計画を立てたい
銀行融資は金利が低く、返済期間が長いため、長期的なキャッシュフローを考えるとメリットが大きいです。
ノンバンク融資を検討すべき場合
- 銀行に相談したが、物件や築年数を理由に断られた
- 初めての投資物件
- 銀行での融資が難しい状況
- スピード重視で融資を進めたい
ノンバンク融資は、銀行では融資できないケースで「一歩目を踏み出す」ための有効な手段です。
戸建て融資を成功させるための実践的な戦略
戦略1：物件選びの段階から融資可能性を意識する
戸建て投資では、購入予定の物件が「融資可能な物件か」を事前に確認することが重要です。
融資が付きやすい物件：
- 駅や生活施設から近く、賃貸の需要が見込める
- 建物の残りの耐用年数が長く、融資期間を取りやすい
- 建物価格と土地価格のバランスが取れている
- 同じエリアで賃貸の戸建てが実際に借りられている
融資が付きにくい物件：
- 車が無いと生活しにくく、借り手が限られる
- 法定耐用年数（木造の住宅は22年）を超えていて、融資期間を短くされやすい
- 土地が著しく安い（担保価値が低い）
- 人口減少地域
物件選びの段階で融資可能性を検討することで、購入後に「融資が受けられない」という最悪の事態を避けられます。
戦略2：複数の金融機関に相談する
銀行とノンバンク、両方に相談し、最も有利な条件を引き出すことが重要です。
推奨される相談順序：
- 地元の地方銀行
- 信用金庫
- ノンバンク融資企業（並行）
各金融機関の返答内容を比較することで、実現可能性と最も有利な融資条件が明確になります。
戦略3：長期収支シミュレーションの提出
戸建て投資では、銀行に「長期的な収支計画」を示すことが非常に重要です。
銀行が評価する点：
- 家賃設定は現実的か
- 空室リスクを考慮しているか
- 修繕費は適切に見積もっているか
- 出口戦略（売却時期・売却価格）が明確か
しなちく長期収支シミュレーターで購入から売却までの全体を数字にしておくと、相談の場で自分の計画を説明しやすくなります。
戦略4：属性の最大化
戸建て融資では、物件の担保評価に加えて、申し込み者の属性も融資の可否を左右します。
銀行が重視する属性項目：
- 年収
- 勤続年数
- 勤務先企業の規模
- 既存の借入状況
- 金融資産
求める水準は金融機関ごとに違い、公表されていません。断られた場合は、理由を聞いて、借入の整理や自己資金の積み増しで改善できるものかを見極めてください。
返済額の計算例：戸建て3,000万円購入の場合
仮の条件で、銀行とノンバンクの返済額を比べてみます（元利均等返済・編集部の計算）。実際の金利と期間は、審査の結果で決まります。
銀行で借りた場合（仮定）
購入物件：戸建て、東京郊外、築15年、3,000万円
申し込み者：年収650万円、勤続8年
融資条件：
- 融資額：2,400万円
- 自己資金：600万円（20%）
- 金利：年2.8%（変動金利）
- 融資期間：25年
- 月々返済額：約11.1万円
- 総返済額：約3,340万円
ノンバンクで借りた場合（仮定）
同じ条件でノンバンクに申し込んだ場合：
融資条件：
- 融資額：2,400万円
- 自己資金：600万円（20%）
- 金利：年3.95%（変動金利。SBIエステートファイナンスの下限）
- 融資期間：20年
- 月々返済額：約14.5万円
- 総返済額：約3,475万円
月々の返済は約3.4万円多く、返済期間が5年短いにもかかわらず、総返済額も約135万円多くなります。金利の差は、毎月の手取りにも総額にも効きます。可能な限り銀行融資を優先すべき理由が、ここにあります。
戸建て投資特有の留意点
空室の影響が大きい
戸建ては全体が一つの賃貸ユニットになるため、一旦空室になると収入がゼロになります。アパートのように複数戸で家賃収入を確保できないため、空室対策が極めて重要です。
融資を申し込むときは、退去から次の入居まで家賃が入らない期間を織り込み、その間も給与などから返済を続けられる計画を立てることが重要です。
修繕費が予測しにくい
戸建ては、修繕が必要になると一度に高額な費用がかかります。
大きな出費になりやすい修繕：
- 屋根の補修・葺き替え
- 外壁の塗装
- 給湯器の交換
- 給排水管の交換
金額は建物の大きさや状態で大きく変わるため、購入前に建物の状態を確かめ、見積もりを取ったうえで、修繕費の積み立てに織り込むことが重要です。
購入後の管理・運営が重要
戸建ては、借主との関係構築、修繕対応、テナント募集まで、すべてが投資家の責任になります。銀行はこれらの「管理能力」も評価しており、初めての投資家は融資を受けにくくなります。
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