【不動産投資】RC造・鉄筋コンクリートマンション投資の銀行比較
RC造とは何か？不動産投資における重要な建築形式
RC造とは「鉄筋コンクリート造」のことを指し、鉄の骨組み（鉄筋）をコンクリートで覆った構造のことです。不動産投資の世界では、木造アパートよりもRC造マンションの方が、銀行融資を受けやすいとされています。
その理由は、RC造の耐久性と長い法定耐用年数にあります。RC造の法定耐用年数は47年と、木造の22年と比べて約2倍長いのです。この長い耐用年数が、銀行の融資判断において大きなメリットになります。
RC造がなぜ銀行融資に有利なのか
法定耐用年数の長さ
融資期間は「法定耐用年数から築年数を引いた残りの年数」を目安にする、とよく言われます。ただし、その計算式を公表している銀行はほとんどなく、扱いは銀行ごとに違います（たとえばオリックス銀行の公表条件は、構造を問わず借入期間1年以上35年以下です）。一般には、耐用年数が長いRC造のほうが長い融資期間を組みやすい、という程度に考えてください。
融資期間が長いと、毎月の返済額が小さくなります。これは、キャッシュフロー（手残り）が改善され、投資の安定性が高まることを意味します。
例えば、3,000万円を金利3.0%（元利均等返済）で借りた場合：
- 融資期間22年：毎月返済額は約15万5,000円
- 融資期間35年：毎月返済額は約11万5,000円
この月4万円の違いが、空室時の生活への影響に大きく関わります。
担保評価が高い
RC造は耐久性に優れており、長年にわたって建物の価値が落ちにくいとされています。特に、都心部・駅近のRC造マンションは、資産価値が落ちにくい傾向があり、銀行から高い担保評価を受けやすいとされます。
担保評価が高いと、融資額も増える可能性があります。同じ年収でも、木造アパートよりもRC造マンションの方が、より大きな融資を受けられる可能性があるということです。
入居者確保の安定性
RC造マンションは、耐久性と防音性に優れているため、一般的に入居者から人気が高い傾向にあります。これにより、空室率が低く、安定した家賃収入が期待できると銀行から判断され、融資の判断材料になります。
RC造とS造（鉄骨造）の違い
不動産投資の世界では「RC造」と「S造」（鉄骨造）という言葉がよく使われます。
RC造は、鉄筋をコンクリートで囲む構造なのに対し、S造は鉄骨（H形鋼など）で骨組みをつくる構造です。
住宅用のS造の法定耐用年数は、骨格材の肉厚が4mmを超える重量鉄骨で34年、3mmを超え4mm以下で27年、3mm以下で19年と、RC造の47年より短くなります。このため、銀行の融資期間も短くなる傾向があり、融資条件はRC造よりもやや劣ります。
RC造物件の注意点：耐用年数超過時の融資制限
RC造が融資に有利という話を聞くと、どの物件でもいいと考えてしまう方がいますが、ここに注意点があります。
耐用年数を超えた物件への融資が極めて難しい
RC造の法定耐用年数は47年ですが、この期限を超えてしまった物件は、融資を受けるのが極めて難しくなります。例えば、築50年以上のRC造マンションになると、融資に応じる金融機関はかなり限られます。
また、築40年を超えるような物件の場合でも、融資を受けられる金融機関がかなり限定されてしまいます。
耐用年数が残りわずかな物件での融資条件の悪化
築35年以上のRC造マンションでも、銀行は以下のような厳しい条件を求めることがあります：
- 頭金の増額要求（例：物件価格の30%以上）
- 融資期間の短縮（例：15年以下）
- 金利の上乗せ
このため、表面利回りが高そうに見える築古RC造物件でも、融資条件が悪化することで、実質利回りが大きく低下する可能性があります。
RC造マンション購入時の長期収支シミュレーションの重要性
RC造マンションは確かに融資に有利ですが、だからといって「どのRC造物件でもいい」わけではありません。
特に、築30年以上のRC造物件を購入する場合は、以下を必ず確認してください：
- 融資期間がいくらまで可能か：残りの耐用年数と融資期間の関係を確認する
- 金利がいくらか：築古物件は金利が高くなる傾向があり、このため毎月の返済額が大きく増加する可能性がある
- 大規模修繕が必要になる時期：築30年を超えると、給排水管の更新や外壁・屋上防水の改修などの大規模修繕が必要になる。これには数百万円の費用がかかることもある
しなちくが開発した「長期収支シミュレーター」は、家賃収入から返済額、修繕費、税金をすべて織り込んで、実際に利益が残るか数字で確認できます。特に築古のRC造物件を検討している場合、このツールは必須です。
RC造マンション融資に積極的な主要銀行
メガバンク（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）
メガバンクは融資条件が有利といわれますが、投資用ローンの金利を公式サイトに載せていないことが多く、条件は窓口での照会になります。ただし審査のハードルは最も高く、高年収のサラリーマンや士業、豊富な実績を持つ資産家が主なターゲットです。
オリックス銀行
オリックス銀行の不動産投資ローンは、借入金額2,000万円以上2億円以下・借入期間1年以上35年以下で、対象は原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産です。マンションは専有面積40㎡以上が条件で、金利は変動金利型（短期プライムレート基準）の年2.675%〜4.675%です（2026年10月1日現在・公式の商品概要。金利は毎月見直されます）。なお「manabu不動産投資」はオリックス銀行が運営する情報サイトの名前で、ローン商品の名前ではありません。
地方銀行
地方銀行は、地元の不動産投資に積極的であり、メガバンクよりも融資条件が緩やかなことが多いです。金利はやや高めになることもありますが、融資審査の時間が短く、個別事情への対応も柔軟です。
信用金庫・信用組合
信用金庫や信用組合も、RC造マンション投資に対応しており、地域経済への貢献という観点から、地元のRC造物件には積極的な融資を行うことが多いです。
新築RC造マンションと中古RC造マンションの融資比較
不動産投資をする際、「新築か中古か」という選択肢があります。RC造マンションの場合、銀行の融資態度にはどう違いがあるのでしょうか。
新築RC造マンション
新築RC造マンションは、一般に融資が通りやすい物件とされています。
ただし、新築物件は価格が高く、また購入時の諸費用（不動産取得税、登録免許税など）も高額になります。さらに、新築の価格には販売経費や売主の利益（いわゆる「新築プレミアム」）が含まれているため、買った直後に売ろうとすると、同じ条件の中古の相場まで下がるのが普通です。
中古RC造マンション
中古RC造マンションは、新築よりも価格が低く、既に賃貸市場で実績がある物件です。融資は新築よりも若干厳しくなることもありますが、それでも木造アパートよりは有利です。
融資の基準は金融機関ごとに違い、公表もされていませんが、一般には次のような物件のほうが評価されやすいとされます：
- 築年数が20年以内（できれば15年以内）
- 駅から徒歩10分以内
- 周辺に競合物件が少ない
- 過去の家賃の下落率が小さい
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