【不動産投資】RC造、鉄筋コンクリートマンション賬資第輸遭輸銀行比較
RC造とは何か？不動産投資における重要な建築形式
RC造とは「鉄筋コンクリート造」のことを指し、鉄の骨組み（鉄筋）をコンクリートで覆った構造のことです。不動産投資の世界では、木造アパートよりもRC造マンションの方が、銀行融資を受けやすいとされています。
その理由は、RC造の耐久性と長い法定耐用年数にあります。RC造の法定耐用年数は47年と、木造の22年と比べて約2倍長いのです。この長い耐用年数が、銀行の融資判断において大きなメリットになります。
RC造がなぜ銀行融資に有利なのか
法定耐用年数の長さ
銀行は融資期間を「法定耐用年数内」という原則で判断することが多いです。木造アパートの場合、法定耐用年数が22年なので、融資期間も最長22年となります。これに対してRC造マンションは、法定耐用年数47年の範囲内で融資を検討できるため、融資期間を最長35年～40年と設定することが可能になります。
融資期間が長いと、毎月の返済額が小さくなります。これは、キャッシュフロー（手残り）が改善され、投資の安定性が高まることを意味します。
例えば、3,000万円を借りた場合：
- 木造アパート（融資期間22年）：毎月返済額は約16万円
- RC造マンション（融資期間35年）：毎月返済額は約11万円
この月5万円の違いが、空室時の生活への影響に大きく関わります。
担保評価が高い
RC造は耐久性に優れており、長年にわたって建物の価値が落ちにくいとされています。特に、都心部・駅近のRC造マンションは、資産価値が落ちにくい傾向があり、銀行から高い担保評価を受けることができます。
担保評価が高いと、融資額も増える可能性があります。同じ年収でも、木造アパートよりもRC造マンションの方が、より大きな融資を受けられる可能性があるということです。
入居者確保の安定性
RC造マンションは、耐久性と防音性に優れているため、一般的に入居者から人気が高い傾向にあります。これにより、空室率が低く、安定した家賃収入が期待できると銀行から判断され、融資が通りやすくなります。
RC造とS造（鉄骨造）の違い
不動産投資の世界では「RC造」と「S造」（鉄骨造）という言葉がよく使われます。
RC造は、鉄筋をコンクリートで囲む構造なのに対し、S造は鉄骨（H型鋼）を組み立てるだけで、防火被覆材で覆う構造です。
S造の法定耐用年数は34年で、RC造の47年よりも短めです。このため、銀行の融資期間も短くなる傾向があり、融資条件はRC造よりもやや劣ります。
RC造物件の注意点：耐用年数超過時の融資制限
RC造が融資に有利という話を聞くと、どの物件でもいいと考えてしまう方がいますが、ここに注意点があります。
耐用年数を超えた物件への融資が極めて難しい
RC造の法定耐用年数は47年ですが、この期限を超えてしまった物件は、融資を受けるのが極めて難しくなります。例えば、築50年以上のRC造マンションの場合、ほぼ全ての銀行で融資を拒否されます。
また、築40年を超えるような物件の場合でも、融資を受けられる金融機関がかなり限定されてしまいます。
耐用年数が残りわずかな物件での融資条件の悪化
築35年以上のRC造マンションでも、銀行は以下のような厳しい条件を求めることがあります：
- 頭金の増額要求（例：物件価格の30%以上）
- 融資期間の短縮（例：15年以下）
- 金利の上乗せ
このため、表面利回りが高そうに見える築古RC造物件でも、融資条件が悪化することで、実質利回りが大きく低下する可能性があります。
RC造マンション購入時の長期収支シミュレーションの重要性
RC造マンションは確かに融資に有利ですが、だからといって「どのRC造物件でもいい」わけではありません。
特に、築30年以上のRC造物件を購入する場合は、以下を必ず確認してください：
- 融資期間がいくらまで可能か：残りの耐用年数と融資期間の関係を確認する
- 金利がいくらか：築古物件は金利が高くなる傾向があり、このため毎月の返済額が大きく増加する可能性がある
- 大規模修繕が必要になる時期：築30年を超えると、配管交換、外壁塗装、給水管交換などの大規模修繕が必要になる。これには数百万円の費用がかかることもある
しなちくが開発した「長期収支シミュレーター」は、家賃収入から返済額、修繕費、税金をすべて織り込んで、実際に利益が残るか数字で確認できます。特に築古のRC造物件を検討している場合、このツールは必須です。
RC造マンション融資に積極的な主要銀行
メガバンク（三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行）
メガバンクは金利が低く（年2%～3%程度）、融資条件も有利です。ただし審査のハードルは最も高く、高年収のサラリーマンや士業、豊富な実績を持つ資産家が主なターゲットです。
オリックス銀行
オリックス銀行の「manabu不動産投資」は、RC造物件の融資に積極的です。年収500万円～1000万円層の実例も多く、金利も比較的良好です。
地方銀行
地方銀行は、地元の不動産投資に積極的であり、メガバンクよりも融資条件が緩やかなことが多いです。金利はやや高めになることもありますが、融資審査の時間が短く、個別事情への対応も柔軟です。
信用金庫・信用組合
信用金庫や信用組合も、RC造マンション投資に対応しており、地域経済への貢献という観点から、地元のRC造物件には積極的な融資を行うことが多いです。
新築RC造マンションと中古RC造マンションの融資比較
不動産投資をする際、「新築か中古か」という選択肢があります。RC造マンションの場合、銀行の融資態度にはどう違いがあるのでしょうか。
新築RC造マンション
新築RC造マンションは最も融資が通りやすい物件です。金融機関から融資を受けやすいのは中古のRC造物件ではなく、新築のRC造物件とされています。
ただし、新築物件は価格が高く、また購入時の諸費用（不動産取得税、登録免許税など）も高額になります。さらに、新築物件は「新築プレミアム」が存在し、購入直後に価値が10%～20%下落する傾向があります。
中古RC造マンション
中古RC造マンションは、新築よりも価格が低く、既に賃貸市場で実績がある物件です。融資は新築よりも若干厳しくなることもありますが、それでも木造アパートよりは有利です。
中古物件を選ぶ場合、以下の基準で物件を選定すると、融資も通りやすくなります：
- 築年数が20年以内（できれば15年以内）
- 駅から徒歩10分以内
- 周辺に競合物件が少ない
- 過去の家賃の下落率が小さい
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