新築アパート融資のおすすめ銀行を徹底比較｜2026年最新情報と審査通過のコツ
この記事を読むと分かること
- 新築アパート融資に積極的な銀行と各行の金利・融資期間の最新情報
- 年収別・物件タイプ別に最適な金融機関の選び方と審査通過のコツ
- 初心者が陥りやすい失敗例とリスク回避のための長期収支シミュレーション活用法
新築アパート投資を検討している方にとって、融資はプロジェクト全体を左右する最も重要な要素です。同じ物件でも、融資条件によって利回りが大きく変わり、その後の経営成否を決めることになります。
本記事では、新築アパート融資に積極的な銀行の最新情報（2026年版）と、各行の特徴・審査基準・金利を詳しく比較し、あなたの属性に最適な融資先を見つけるための情報をお届けします。
新築アパート投資を成功させるには、物件選びと同じくらい「融資先選び」が重要です。適切な銀行を選べば金利が0.5〜1.0ポイント変わることがあり、支払総額は数百万円単位で動きます。5,000万円を30年・元利均等で借りた場合、金利2.5％と3.0％では支払利息の差が約480万円、2.5％と3.5％では約970万円です（編集部試算）。本記事を最後まで読むことで、銀行選びの失敗を避け、あなたの属性で通りやすい融資戦略を立てられるようになります。
新築アパート融資とは？基本から理解する
アパートローンは、不動産投資専門の融資商品です。住宅ローンとは異なり、将来のキャッシュフロー（家賃収入）を返済財源と見なして融資額を決定します。
新築アパートの場合、既存の建物や地域での家賃実績がないため、建物の評価額と建築費実績を基に融資判断がなされます。中古物件よりも「建物の最新性」と「法令適合性」が評価されやすく、結果として融資が通りやすい傾向があります。
新築アパート融資が有利な3つの理由
理由1：積算評価が高い
新築物件は、建築原価を基に建物評価額が決定されます。経年劣化がない分、中古物件より評価が高くなり、結果として融資額も大きくなりやすいです。「フルローン（自己資金0）で融資を受けた」という事例も新築では珍しくありません。
理由2：金融機関が安心しやすい
新築物件は最新の建築基準法・耐震基準に準拠しており、建物の瑕疵責任も建築業者にあります。金融機関が融資後のリスク（構造不安、法令違反）を心配する必要がなく、審査が比較的スムーズです。
理由3：ハウスメーカーとの提携融資
アパート建築を手掛けるハウスメーカーは、信頼できる金融機関と提携し、その金融機関に融資を斡旋することが多いです。メーカーを通じて申し込むと、メーカーの信頼のもとで金利優遇・審査短縮が期待できます。
新築アパート融資に積極的な銀行【2026年最新比較】
新築アパート融資に積極的な銀行は大きく3つのカテゴリに分かれます。
オリックス銀行：初心者向けの最適解
オリックス銀行は、不動産投資ローン専門の銀行として、個人の不動産投資家向けローンに特化しています。新築アパート融資に関しても、最も積極的な銀行の一つです。
融資条件（オリックス銀行の公式サイト「不動産投資ローン」の商品概要より・2026年9月17日取得）
- 借入対象不動産：原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産。札幌市・仙台市・高崎市・前橋市・水戸市・つくば市・宇都宮市・浜松市・岐阜市・北九州市・久留米市・熊本市は、アパート（1棟）に限り取り扱える場合がある（いずれも取り扱いを差し控える場合あり）。マンションは専有面積40平方メートル以上
- 借入金額：2,000万円以上2億円以下
- 借入期間：1年以上35年以下（最終返済時85歳未満）
- 借入利率：変動金利型（短期プライムレート基準）で年2.425％～年4.425％（2026年9月1日現在）。この範囲内で申込内容や審査結果により決まり、毎月見直される
- 特別優遇金利：購入する物件が環境配慮型住宅（ZEH）に該当する場合、適用利率から年0.05％引き下げ
- その他：保証料不要、団体信用生命保険つき、返済用の引き落とし口座は他行のものを指定できる（一部取り扱えない金融機関あり）
- 年収の下限と審査期間：公式サイトに記載がありません（2026年9月17日確認）
「木造・軽量鉄骨は40年 - 経過年数、RC・重鉄は55年 - 経過年数」という計算式は、オリックス銀行の公式サイトにはありません。公表されている借入期間は、構造を問わず1年以上35年以下です。同社は対応実績として「このケースにおける購入不動産の法定耐用年数は22年でしたが、当社では少ない自己資金でも期間35年の融資を実行しました」と載せています（同ページ・2026年9月17日確認）。耐用年数から融資期間を機械的に引き算する目安は、この銀行には当てはまりません。
借入金額の下限が2,000万円である点にも注意してください。1,000万円台の物件は、築年数でも属性でもなく、金額の時点で対象外になります。
特徴と強み
- 新築木造アパートであれば、建物の評価が大幅に欠けていても融資が伸びやすい
- 初回融資でも比較的通りやすく、1棟目投資に最適
- 提携する不動産会社が多く、紹介ルートが確立されている
- 借入金額の範囲（2,000万円以上2億円以下）と対象エリアが公表されているので、申し込む前に自分の案件が土俵に乗るかを確かめられる
融資が通りやすい物件条件
- 新築木造アパート（特に3階以下）
- RC造新築マンション
- 東京・大阪などの主要都市の物件
注意点
- 公式サイトの「借り入れまでの流れ」は、ウェブサイトからの相談が第1段階です（2026年9月17日確認）。不動産会社経由でしか申し込めない、という記載はありません
- 地形が悪い物件や接道条件が悪い物件は融資が下りにくい
- 利回りが極めて低い物件（実質利回り3％以下）は融資判断に時間がかかることも
りそな銀行：大型案件・複数物件向け
りそな銀行は都市銀行の中で、不動産投資ローンに最も積極的です。特に大規模物件・複数物件のポートフォリオ構築を目指す投資家に向いています。
融資条件（りそな銀行「りそなアパート・マンションローン（保証会社非保証）」の商品概要より・2026年9月17日取得）
- 利用できる方：借入時の年齢が満20歳以上の方。団体信用生命保険に加入する場合は、借入時の年齢が満20歳以上70歳未満で、最終返済時の年齢が満80歳未満の方。日本国籍の方、永住許可を受けている方、または特別永住者の方
- 資金の使いみち：本人が所有し賃貸を目的とする住宅（1棟）の取得・新築・増改築・修理、賃貸用区分所有マンション（室単位）の購入、借地上の賃貸用住宅の底地の買取、他の金融機関のアパート・マンションローンの返済資金と借換えに伴う諸費用
- 借入金額：5億円以内（これを超える申し込みも取り扱える場合があるとしている）
- 返済期間：最長35年以内（対象物件の構造等により、最長を利用できない場合あり）
- 返済方法：毎月元利均等返済
- 借入金利：「変動金利型」か「固定金利選択型」を選ぶ。適用金利は窓口への問い合わせとされ、公式サイトに数字はありません。変動金利型は年2回見直し
- 保証・担保：連帯保証人は原則不要。対象物件（土地と建物）に抵当権を設定し、設定にあたり事務取扱手数料99,000円（消費税等込み）
- 団体信用生命保険：任意で加入できる場合がある
特徴
- 借入金額の上限は5億円。これを超える申し込みも窓口で相談できるとしている
- 複数物件のポートフォリオ構築支援に積極的
- 相続対策としてのアパート建築融資も対応
- 支店が全国に多く、相談しやすい
弱点
- 審査基準が厳しめで、初心者向けではない
- 適用金利が公表されておらず、窓口で聞くまで他行と比べられない
- 属性が弱い（年収300万円台など）と通りづらい
スルガ銀行：融資枠の上限が10億円
スルガ銀行は投資用不動産ローンを現在も取り扱っています（商品概要説明書は2024年11月25日現在適用中のもの・2026年9月17日確認）。新規融資を再開した時期を同行が公表している資料は見つからなかったため、本記事では時期には触れません。融資金額の上限が10億円と大きいことが特徴です。
融資条件（スルガ銀行「投資用不動産ローン」の商品ページと、同行の商品概要説明書〈2024年11月25日現在適用中〉より・2026年9月17日取得）
- 利用できる方：借入時点の年齢が満20歳以上70歳未満で、最終返済時の年齢が満85歳未満の方。一定の資産背景を有している方
- 使いみち：資産形成および資産活用を目的とするアパート・貸家・賃貸マンション・商業ビル等の新築・購入資金と、それらの借換え資金
- 融資金額：10億円以内。ただし団体信用生命保険付きの申し込みは最高3億円までで、団信付きの申し込みは個人に限る
- 融資期間：35年以内（商品概要説明書では「1年以上35年以内・1か月単位」）
- 金利：変動金利。同行の定める短期プライムレートに連動する「長期貸出最優遇金利」の変動に伴って決まる。数字は店頭（融資窓口）への問い合わせとされ、公表されていません
- 取扱手数料：融資金額×0.55％（税込）
- 繰上返済手数料：融資実行日から5年以内は繰上返済額の2.0％（不課税）。5年経過後は一部繰上返済6,600円、全額繰上返済11,000円（いずれも税込）
- 対応エリア：原則として同行の支店がある地域
- 家賃振込口座：対象不動産の賃料収入等の振込先として、同行の借入人名義の返済用普通預金口座を指定する
公式のよくあるご質問が「取り扱っていない」と明記しているものが3つあります。諸費用に対する融資、競売物件の購入、そして分割実行（原則、建物完成時に一括）です（2026年9月17日確認）。新築アパートは着工金・中間金・竣工金と支払いが分かれるため、分割実行が使えないことは資金繰りに直結します。
特徴
- 融資金額の上限が10億円（団体信用生命保険付きは3億円）と大きく、規模の大きい案件にも対応できる
- 一度の融資で複数物件対応可能
- 新築・中古問わず相談しやすい
注意点
- 分割実行を取り扱っていないため、着工金・中間金が発生する新築は資金繰りの段取りが要る
- 金利や融資期間などの詳細は個別相談が必要
- 営業体制の拡大途上のため、対応地域に限りあり
地方銀行・信用金庫：地域密着で融資を引きやすい
北洋銀行（北海道）、福岡銀行、関西みらい銀行、京都中央信用金庫など、地方銀行・信用金庫も新築アパート融資に積極的です。
地方銀行のメリット
- 都市銀行より審査基準が緩く、年収300万円台でも対応可能
- 地域の物件であれば詳しく評価してくれる
- 一律の基準ではなく、物件と借り手を個別に見てもらいやすい
- つなぎ融資や分割融資にも対応しやすい
デメリット
- 対応エリアが限定される
- 金利・融資期間にバラツキが大きく、事前の情報収集が重要
- 営業担当者の力量で融資判断が大きく左右される
新築アパート融資の審査で重視される5つのポイント
1．年収と返済比率
金融機関は「年収に対して、アパートローンと他の負債の合計がいくらまでか」を見ます。ただし、「年収の○倍まで」という倍率を公表している銀行は、ここで取り上げた3行にはありません（オリックス銀行・りそな銀行の公式サイト、スルガ銀行の商品ページと商品概要説明書・2026年9月17日確認）。目安として出回っている倍率は、出所をたどれないものがほとんどです。
公表されているのは倍率ではなく、金額の範囲のほうです。
- オリックス銀行：2,000万円以上2億円以下
- りそな銀行：5億円以内
- スルガ銀行：10億円以内（団体信用生命保険付きは3億円まで）
上限より先に下限を見てください。オリックス銀行は2,000万円未満を取り扱っていないため、小さい案件はこの時点で外れます。
既に住宅ローンや他の不動産ローンがある場合、その残債が差し引かれることに注意が必要です。
2．物件の積算評価
新築アパートの場合、銀行は以下の評価方法を使います：
土地評価：公示地価・固定資産税評価額をベースに、実勢価格を加味
建物評価：建築工事費×掛け目（70～80％程度）
積算評価が融資額より高いことが融資の前提条件です。たとえば、総事業費1億円に対して、積算評価が6,000万円だった場合、フルローンは難しく、40％程度の自己資金が必要になることもあります。
3．家賃見積もりと想定利回り
銀行は「この物件からどのくらいの家賃収入が見込めるか」を厳しく査定します。周辺の類似物件の家賃相場・空室率・入退去サイクルなどから、保守的な家賃見積もりをしてきます。
- 銀行の家賃見積もり＞ アナタの予想：融資が通りやすい
- 銀行の家賃見積もり ＜ アナタの予想：融資に時間がかかる可能性
このため、物件の相場家賃を事前に複数サイト（SUUMO・ホームズ・楽待など）で調べ、銀行と「家賃の見方」のズレを小さくしておくことが重要です。
4．築年数と構造
新築アパートの場合、築年数による減価はほとんどありません。構造によって融資期間が変わるとよく言われますが、構造ごとの年数を公表している銀行は、ここで取り上げた3行にはありません（2026年9月17日確認）。公表されている上限は次のとおりで、いずれも構造別の内訳は書かれていません。
- オリックス銀行：1年以上35年以下
- りそな銀行：最長35年以内
- スルガ銀行：35年以内
制限があること自体は各行が書いています。オリックス銀行は「ただし、借入対象不動産の構造・築年数によって、一部制限があります」、りそな銀行は「ただしご融資の対象となる物件の構造等により、最長のご融資期間をご利用いただけない場合がございます」としています（2026年9月17日取得）。何年になるかは、物件を出して見てもらうまで分かりません。融資期間が短いと毎月の返済額が増えてキャッシュフローが悪化するので、期間は仮審査の段階で必ず確かめてください。
5．申込者の属性（年齢・勤務先・勤続年数）
- 年齢：55～60歳が融資を受ける際のボーダーラインになることが多い（完済時年齢の制限）
- 勤務先：上場企業・公務員・医師などの属性が高いと有利
- 勤続年数：3年以上が目安。転職したばかりだと融資が難しくなる傾向
新築アパート投資では、物件評価より「申込者の信用度」がより重視される傾向があります。
融資を受ける際のよくある失敗例と対策
失敗1：「フルローン」を過度に期待する
新築だからといって、必ずフルローンが通るわけではありません。積算評価が事業費を下回ると、10～30％の自己資金が必要になります。
対策：物件購入前に、不動産会社または銀行に「この物件だと融資率はいくらか」を確認すること。その上で、必要な自己資金を計算しておきましょう。
失敗2：銀行選びを間違える
「ネットで調べて最も金利が低い銀行を選んだら、審査で落とされた」という話をよく聞きます。銀行によって「得意な物件」「苦手な物件」がはっきり分かれます。
対策：複数銀行に同時に申し込み、仮審査で「通りやすさ」と「金利」の両面を比較する。仮審査なら無料で何社申し込んでも問題ありません。
失敗3：シミュレーションなしに融資額を決める
「銀行から最大7,000万円まで融資可能と言われた＝7,000万円借りるべき」と考える人がいます。これが最大の失敗です。
銀行が融資可能な額 ≠ あなたが安全に返済できる額
対策：長期収支シミュレーションで「30年後の売却時点でいくら残債があるか」「空室が増えた場合のキャッシュフロー」を見える化してから融資額を決めましょう。
失敗4：金利0.5％の差を軽視する
5,000万円を30年で返す場合、金利が2.5％か3.0％かで、支払利息が約500万円異なります。銀行選びのわずかな差が、長期的には巨大な差になることを理解しましょう。
対策：複数銀行から仮審査で金利・融資期間の提示を受け、試算シートで支払総額を比較すること。
あなたの属性別：最適な銀行の選び方
パターン1：年収500万円以上で1棟目投資
最適：オリックス銀行
理由：借入金額・借入期間・対象エリア・金利の範囲が公式サイトに数字で出ているため、申し込む前に自分が条件に合うかを確かめられます。借入期間は最長35年（最終返済時85歳未満）です。ただし借入金額は2,000万円以上なので、それ未満の案件は対象外になります。
次点：提携している地方銀行
パターン2：年収300万円台だが融資を受けたい
最適：地方銀行・信用金庫
年収300万円台だと、大手銀行はそもそも相手にしてくれません。地域の地方銀行や信用金庫を当たることが重要です。その際、「土地を持っている」「親から援助が期待できる」などの背景があると有利です。
パターン3：複数物件を同時構築したい
最適：りそな銀行またはスルガ銀行
融資限度額が大きく、複数物件のポートフォリオ構築に向いています。
パターン4：地方（東京以外）で新築アパート投資
最適：地域の地方銀行
オリックス銀行の借入対象不動産は、原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市です（札幌市・仙台市など一部の市は、アパート1棟に限り取り扱える場合があります）。地方なら、その土地に根ざした地方銀行が、物件評価や融資判断で有利になることが多いです。
評判ではなく、確かめられる条件で銀行を選ぶ
口コミは、書いた人の属性・物件・時期がわからないと読み解けません。同じ銀行でも、年収も物件も違えば結果が変わるためです。ここでは口コミの代わりに、結果を分けている条件のほうを整理します。
融資が下りる／下りないを分けているのは、物件の「土地の条件」です。接道の幅、地形、再建築の可否といった項目は、建物の新しさとは無関係に評価されます。新築木造に積極的な銀行でも、接道条件が要件を満たさなければ融資は伸びません。物件資料を受け取った段階で、接道と地形を先に確認してください。
金利が想定より高くなるのは、銀行の家賃査定が保守的だからです。銀行は周辺相場から保守的な家賃を置き、そこから逆算して融資条件を決めます。売主や仲介の想定家賃をそのまま前提にすると、提示条件を見た時点でずれが出ます。申し込み前に、自分でも周辺の募集家賃を調べておくと差が縮まります。
銀行に提示された融資枠は、返済できる額ではありません。融資枠は銀行が貸せる上限であって、空室や修繕が重なっても回る額とは別物です。枠の満額で借りると、想定どおりに埋まっている間しか成立しません。融資額は枠ではなく、長期収支シミュレーションの結果から決めてください。
大手で断られた案件が、地域の金融機関で通ることがあります。全国を対象にする銀行はエリアごとの相場を一律の基準で見ますが、地域の地方銀行・信用金庫はその土地の需要を個別に評価します。エリアが限られる代わりに、物件の中身を見てもらいやすいという違いです。
融資申し込みの流れと必要書類
ステップ1：物件が決まったら複数銀行に仮審査申し込み（同時進行OK）
提出書類
- 物件資料（平面図、立面図、建築確認申請書など）
- 申込者の本人確認書類
- 直近3年分の源泉徴収票
- 給与明細（直近3ヶ月）
- 他の借入状況一覧
ステップ2：銀行から「仮審査結果」を受け取る（1～2週間）
この時点で、融資額・金利・融資期間の概算が提示されます。複数銀行の仮審査結果を比較し、最良の銀行を選びます。
ステップ3：選んだ銀行に本審査を申し込む
追加書類
- 建築請負契約書
- 建築業者の工事実績書
- 印鑑登録証明書
- 住民票
- 固定資産税評価証明書
ステップ4：本審査（1～2週間）と融資実行
本審査で最終的な融資額・金利が決定します。その後、抵当権設定登記を行い、融資金が実行されます。
長期視点でアパート経営の収支を見える化する重要性
融資を受ける際、多くの人が「今月のキャッシュフロー（家賃－返済）」だけを見ています。しかし本当に重要なのは、「30年間のトータル収支」と「売却時点での利益」です。
特に重要なポイント：
- 修繕費：外壁や屋根などの大規模修繕は10年前後の周期で発生します。金額は棟の規模・仕様・立地で大きく変わるため、建築業者に長期修繕計画と概算を出してもらってください
- 税金：所得税・住民税・固定資産税・登録免許税など
- 空室リスク：月々の家賃が途絶える可能性
- 金利上昇リスク：変動金利選択時
- 出口戦略：売却時の想定価格と残債のギャップ
しなちく（当ブログ運営者）が開発した「長期収支シミュレーター」は、これらすべてを織り込んで、30年後の最終的なキャッシュフロー（売却時の利益）を数字で見える化できます。銀行の審査書類にそのまま転用できる形式で、物件購入前に「本当に採算が合うのか」を厳密に確認できます。
新築アパート融資成功の鍵：まずは勉強から
この記事を読んでいる皆さんの中には、「今すぐ物件を探して融資を申し込みたい」と考えている方もいるかもしれません。しかし、ちょっと待ってください。
新築アパート投資は、何千万円～数億円というお金を動かす投資方法です。融資に通ったことで満足してしまい、その後のキャッシュフロー管理・空室対応・修繕費捻出で失敗するケースが後を絶ちません。
成功している不動産投資家の多くは、物件探しより先に「不動産投資の基礎知識」「融資の仕組み」「長期収支シミュレーション」を学んでいます。ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールは、累計80万人超（2025年時点・公式サイトの会社概要より）の受講実績があります。体験セミナーは無料で参加でき、専門家から直接、物件選びや融資戦略についてアドバイスを受けられます。
銀行の審査に通ることだけが目的ではなく、「その後30年間、安定したキャッシュフローを得られるか」という長期視点を持ってから、融資申し込みに臨むことをおすすめします。
不動産投資を考えている人向けサービス一覧
まず数字を確認「しなちく長期収支シミュレーター」
不動産投資で失敗しないための第一歩は、購入前に「出口までの収支」を数字で確認することです。しなちく（当ブログ運営者）が自ら開発した長期収支シミュレーターは、家賃収入・ローン返済・管理費・修繕費・税金をすべて織り込んで、売却時点までのキャッシュフローを可視化できます。銀行の審査書類にそのまま転用できる形式で提供しており、物件購入を検討している方には特におすすめです。
資産形成の全体像を学ぶ「お金のみらいマップ」
不動産投資だけでなく、資産形成全体の戦略を俯瞰できる「お金のみらいマップ」は、自分のお金の現在地と将来の目標を整理したい方に役立ちます。投資を始める前にお金の流れを体系的に理解しておくと、不動産投資の位置づけが明確になります。
本気で学ぶなら「不動産投資スクール（ファイナンシャルアカデミー）」
累計80万人超（2025年時点）の受講実績を持つファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールは、物件選びから融資・管理・出口戦略まで体系的に学べる講座です。「不動産投資スクールは怪しい」と感じる方もいますが、運営は株式会社FinancialAcademy（2002年6月創立・資本金1,000万円）です。上場企業ではないので、見るべきなのは会社の規模ではなく講座の中身です。体験セミナーは無料で参加でき、まず雰囲気を確かめてから判断できます。数千万円～数億円を動かす投資を独学で始めるよりも、体系的に学んでから動くことを強くおすすめします。
お金の基礎から学ぶ「お金の教養講座（ファイナンシャルアカデミー）」
不動産投資の前に「そもそもお金のことをちゃんと理解したい」という方には、ファイナンシャルアカデミーのお金の教養講座がおすすめです。税金・保険・投資・家計管理を横断的に学ぶことで、不動産投資を正しい文脈で判断できるようになります。体験セミナーから始められます。
投資を横断的に学ぶ「株式投資・FXスクール（ファイナンシャルアカデミー）」
不動産だけでなく株式・FXも含めた分散投資を考えている方には、ファイナンシャルアカデミーの株式投資スクール・外貨投資FXスクールも選択肢に入ります。資産形成の手段を複数持っておくと、不動産投資のリスクヘッジにもなります。
頭金を作る副業（男性向け）「ポケットリサーチ」
不動産投資には自己資金が必要です。まず頭金を積み上げたい男性には、隙間時間にアンケート・商品モニターで収入を得られる「ポケットリサーチ」がおすすめです。スキルや経験は不要で、スマートフォンから手軽に始められます。
頭金を作る副業（女性向け）「ヴィーナスウォーカー」
女性には、飲食店や商業施設などでのモニター調査で収入を得られる「ヴィーナスウォーカー」がおすすめです。日常のお出かけがそのまま収入になるため、無理なく自己資金を増やせます。不動産投資への第一歩として活用してみてください。