不動産投資のペアローン戦略を徹底解説！離婚リスク・審査通過・収支メリットまで
① ペアローンとは、夫婦がそれぞれ借入人となり、各自の属性で融資を受ける仕組み。融資枠の拡大や高価格帯物件の取得につながる
② 離婚・休職・死亡などの局面に備えたリスク管理が不可欠で、事前に取り決めを文書化しておくことが重要
③ 属性・返済負担の分担・出口戦略の3軸で計画を立てることが、ペアローン成功の鍵
不動産投資のペアローンとは
ペアローンとは、夫婦がそれぞれ別々の借入人となり、各自の属性を基に別々の融資を受ける仕組みです。
融資可能額が拡大し、高価格帯・大規模物件の購入を狙えるのが最大のメリットです。
一方で、不動産投資（賃貸用）におけるペアローンに対応する金融機関は限定的なため、事前確認が欠かせません。
ペアローンのメリット
融資可能額の拡大：夫婦それぞれの属性を活用できるため、単独で申し込むより借入可能額が増えやすくなります。
節税効果を分散できる：借入人が複数になることで、経費（支払利息・減価償却など）計上や損益通算の影響を、夫婦それぞれの所得状況に応じて整理しやすくなります（※持分や契約内容によります）。
属性消耗の分散：一人で借入残高が膨らむと次の融資審査に影響が出ることがありますが、夫婦で分散することで負担を平準化できます。
ペアローンのデメリットとリスク
離婚時の取り決めが複雑：離婚や別居になると、返済負担・物件の持分・売却方針などが争点になりやすく、トラブルになりがちです。事前に公正証書などで取り決めを文書化しておくことが重要です。
一方が休職・死亡した場合も返済が続く：収入が減っても返済は続くため、家計の耐久力が問われます。団体信用生命保険の内容や適用条件も含めて確認しておきましょう。
対応金融機関が限定的：不動産投資向けのペアローンは、金融機関側の取り扱いが限られることがあります。対応可否を確認したうえで物件探しを進めるのが安全です。
投資用ローンに「ペアローン」という商品名はありません
住宅ローンでいう「ペアローン」と同じ名前の商品を、投資用ローンで探しても見つかりません。2026年9月17日に各行の商品概要説明書と公式サイトを取得して数えた結果は、次のとおりでした。
スルガ銀行「投資用不動産ローン」商品概要説明書（2024年11月25日現在適用中）：本文に「ペアローン」「連帯債務」「連帯保証」の語は1回も出てきません。保証人の欄は「原則として保証人は必要ございません」の1行だけです。
スルガ銀行「プレミアムアセットプラン1」商品概要説明書（同じ日付）：こちらも「ペアローン」は0回ですが、保証人の欄に「ただし、年収合算者または担保物件に共有者がいる場合には保証人が必要になります」と書かれています。
オリックス銀行「不動産投資ローン」公式サイト（2026年9月17日取得）：「ペアローン」は0回、「連帯債務者」は2回。対応実績の説明として「申し込みいただいたご本人が団体信用生命保険に加入できない場合でも、連帯債務者が被保険者として加入いただける」と書かれています。
商品概要説明書に語が無いことは「取り扱わない」という意味ではありませんが、夫婦で組めるかどうかは商品名ではなく条件で決まるということです。窓口で聞くべきなのは「ペアローンはありますか」ではなく、次の3つです。
1つ目、配偶者を連帯債務者にできるか。2つ目、担保物件が共有名義でも借りられるか。3つ目、年収合算はできるか、できる場合に保証人が必要になるか。
共有名義にすると、原則不要だったはずの保証人が必要になることがあります
先ほどのスルガ銀行プレミアムアセットプラン1が、まさにその例です。単独で借りれば保証人は原則不要なのに、担保物件に共有者がいるだけで保証人が必要になります。夫婦で持分を分け合う形にした時点で条件が変わるということで、物件を決めてから気づくと手戻りになります。
あわせて、金額とエリアの下限も先に見てください。オリックス銀行の不動産投資ローンは借入金額が2,000万円以上2億円以下、借入対象は原則として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産で、マンションの場合は専有面積40平方メートル以上とされています（公式サイト・2026年9月17日取得）。安い区分1戸を2人で買う、という組み方だと、そもそも金額が土俵に乗りません。
団体信用生命保険は「2本」になります
ペアローンは契約が2本あるので、団信も別々の2本です。片方が亡くなったときに完済されるのはその人が借りた分だけで、残された側の借入はそのまま残ります。ここが単独名義との最大の違いです。
団信の条件は、投資用ローンでは商品ごとにかなり違います。以下はいずれも各行の公式資料からの引用です。
スルガ銀行 投資用不動産ローン：団信に加入する場合の利用条件は借入時20歳以上70歳未満、かつ最終返済時85歳未満。加入しない場合は店頭に問い合わせる形になっています。保険料は銀行が負担します（商品概要説明書・2024年11月25日現在適用中・2026年9月17日取得）。
スルガ銀行 プレミアムアセットプラン1：利用できる方の条件そのものに「団体信用生命保険に加入できる方」が入っています。つまり加入は任意ではありません（同じ資料）。
オリックス銀行 不動産投資ローン：団信つきで、通常の団信のほかに生活習慣病団信なども選べますが、選ぶ団信によって金利を上乗せする場合があるとされています。「団体信用介護保障保険」は2026年5月31日をもって新規申込受付を停止しました（公式サイト・2026年9月17日取得）。
三井住友銀行 直担アパートローン：団信は任意で、加入すると融資利率が年0.3パーセント上乗せになります。借入時満18歳から満70歳の誕生日まで、完済時満80歳まで、上限1億円（公式の商品内容・2026年9月6日取得）。
夫婦の年齢が離れていると、返済期間がそろいません
団信の条件が「最終返済時◯歳未満」で決まっているため、年上のほうは借りられる期間が短くなります。期間が短ければ毎月の返済額は増えます。「2人で半分ずつ」と考えていても、実際の返済額は半分ずつにはなりません。借入可能額と返済額の試算は、必ず1人ずつ別々に出してもらってください。
離婚したときに何が起きるか
物件を夫婦の共有名義にした場合、離婚のときの話し合いは避けて通れません。これは気持ちの問題ではなく、条文でそう決まっています。以下はe-Gov法令検索で民法の現行条文を取得して確認したものです（2026年9月17日取得）。
いつでも分割を請求できます（民法第256条第1項）。条文は「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない」です。片方が「売りたい」と言えば、もう片方は話し合いに応じることになります。5年以内であれば「分割しない」という契約を結んでおくことはできます。更新もできますが、更新後も5年が上限です（同条第2項）。
話し合いがまとまらなければ裁判所が決めます（民法第258条）。協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、裁判所に分割を請求できます。裁判所が命じられる方法は共有物の現物を分割する方法と、共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法の2つです（同条第2項）。そしてこれらの方法で分割できないとき、または分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は競売を命ずることができます（同条第3項）。
賃貸物件は現物分割ができないことが多いので、実際には持分を買い取るか、競売を含めた売却かの二択に近づきます。区分マンション1戸やアパート1棟を物理的に切り分けることはできないからです。
財産分与の期限は「2年」ではなく5年です
協議上の離婚をした者の一方は、相手方に対して財産の分与を請求することができます（民法第768条第1項）。協議が調わないときは家庭裁判所に請求できますが、「離婚の時から五年を経過したときは、この限りでない」と第2項ただし書が定めています（2026年9月17日・e-Gov法令検索で取得）。
この期限を「2年」と書いている情報をよく見かけますが、現行の条文は5年です。期限の数字は人から聞いた話で覚えず、条文か公的機関のページで確かめてください。
ローンの名義は、夫婦の取り決めでは動きません
財産分与は夫婦の間の取り決めであって、金融機関との契約を書き換えるものではありません。「これからは自分が全部払う」と2人で決めても、金融機関から見れば債務者は2人のままです。債務者や担保の名義を変えるには金融機関の承諾が必要で、承諾されるかどうかは残る側の属性しだいです。ここを確かめないまま離婚の条件を決めると、後から前提が崩れます。
公正証書は「何を書くか」で効き方が変わります
「公正証書にしておきましょう」とだけ書かれていることが多いのですが、公正証書がそのまま強制執行に使えるのは、条件を満たしたものだけです。
民事執行法第22条第5号は、債務名義になる公正証書を次のように定めています（e-Gov法令検索・2026年9月17日取得）。
「金銭の一定の額の支払又はその他の代替物若しくは有価証券の一定の数量の給付を目的とする請求について公証人が作成した公正証書で、債務者が直ちに強制執行に服する旨の陳述が記載され、又は記録されているもの」
ここから2つのことが分かります。
1つ目は、「直ちに強制執行に服する」という一文が要ること。これが入っていない公正証書は、証拠にはなりますが、そのまま差押えの手続きには使えません。
2つ目は、対象が金銭の一定の額の支払などに限られること。「持分を移転登記する」「物件を明け渡す」といった約束は、この条文が挙げているものに含まれていません。だから取り決めは、できるだけ「誰がいつまでにいくら払う」という金額の形に落としておくほうが、いざというときに効きます。
「住宅ローン控除が2人分」は投資用物件では使えません
住宅ローンのペアローンを扱う記事が最大の利点として挙げるのが、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）を夫婦がそれぞれ使えるという点です。これは投資用物件には当てはまりません。
国税庁のタックスアンサーNo.1211-1（令和8年4月1日現在法令等・2026年9月17日確認）は、共通の適用要件として「住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること」と、「床面積の2分の1以上を専ら自己の居住の用に供していること」を挙げています。自分が住まない物件は、そもそも要件を満たしません。
賃貸併用住宅は例外になり得ます。床面積の2分の1以上を自分の居住用にしていれば要件を満たす余地がありますが、同時にその年の合計所得金額が2,000万円以下であることなども求められます（同ページ・特例居住用家屋などに当たる場合は床面積と所得の基準が変わります）。数字は年ごとに変わるので、必ずその年の国税庁のページで確認してください。
ペアローンを活用する前の準備
取り決めの文書化：離婚時の物件処理や返済負担の分担など、万一のケースを想定してルールを決めておくことをおすすめします。
収支シミュレーションの実施：片方の収入が減った場合でも返済できるかを、長期収支で必ず確認しておきましょう。
勤務先の副業規定確認：副業禁止の規定がある場合、融資審査や手続きで不利になる可能性があるため、事前確認が安心です。
まとめ
不動産投資のペアローンは、融資可能額の拡大やリスク分散の面でメリットがある一方、離婚リスク・収入変動リスク・対応金融機関の限定など注意点もあります。
事前に取り決めの文書化と長期収支シミュレーションを徹底し、無理のない形で活用することが成功の鍵です。