不動産投資の確定申告を初めて行う方へ｜青色申告と白色申告の違い・経費・注意点の解説
この記事を読むと分かること
- 不動産投資を始めると確定申告が必要になる理由と、申告の基本的な流れがわかる
- 青色申告と白色申告の違い・それぞれのメリットと選ぶ基準がわかる
- 不動産投資で経費として認められる主な項目と、節税の正しい考え方がわかる
「不動産投資を始めたら確定申告が必要って聞いたけど、何をすればいいの？」と不安に感じていませんか？
会社員として給与所得だけを得ていた方は、確定申告に馴染みがないことが多いです。しかし、不動産投資で家賃収入を得るようになると、確定申告は毎年必ず行う必要があります。
この記事では、不動産投資の確定申告を初めて行う方向けに、青色申告と白色申告の違い・経費として認められるもの・節税の正しい考え方をわかりやすく解説します。
なぜ不動産投資をすると確定申告が必要なのか
会社員の場合、給与所得は会社が年末調整を行うため、通常は確定申告不要です。しかし、不動産投資で家賃収入（不動産所得）を得るようになると、それは自分で申告しなければなりません。
不動産所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要です（給与収入がある場合）。20万円以下でも、他に申告が必要な所得がある場合や住民税の申告が必要な場合は手続きが必要です。
確定申告の主な目的は2つあります。1つ目は「課税すべき所得を正確に申告する」こと、2つ目は「経費として認められる支出を計上して所得を減らし、税負担を適切に計算する」ことです。
確定申告を正しく行うことで、支払いすぎた税金が戻ってくる（還付）場合もあります。初年度は物件購入に伴う経費が多く発生するため、給与所得との損益通算（不動産所得の赤字を給与所得から差し引く）によって還付を受けられるケースがあります。ただし、赤字のうち土地を取得するための借入金の利子に当たる部分は、損益通算できません（国税庁タックスアンサーNo.1391・2026年10月14日確認）。
青色申告と白色申告の違い
不動産投資の確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。それぞれの特徴を理解して、自分に合った申告方法を選びましょう。
白色申告の特徴
白色申告は、簡易な記帳方法（単式簿記）で申告できる方法です。事前の届け出が不要で、帳簿作成の負担が比較的少ない半面、青色申告のような節税メリットはありません。
青色申告の特徴
青色申告は、事前に「青色申告承認申請書」を税務署に提出することで選択できる申告方法です。不動産所得の青色申告特別控除は、貸付けの規模で額が変わります。アパートなどで独立した部屋がおおむね10室以上、または一戸建てがおおむね5棟以上（事業的規模）なら、複式簿記で記帳して貸借対照表と損益計算書を期限内の申告書に添付すると最高55万円、さらにe-Taxで申告するか優良な電子帳簿保存をすると最高65万円です。事業的規模に満たない場合は最高10万円です（国税庁タックスアンサーNo.2072・No.1373・2026年10月14日確認）。
区分マンション1室やアパート1棟（10室未満）から始める場合は、最高10万円の控除になります。控除額がそのまま税額になるわけではなく、減る税額は控除額に自分の税率を掛けた額です。
また、青色申告では赤字を翌年以降3年間繰り越して黒字と相殺できるなど、白色申告にはないメリットがあります。家族に払う給与を経費にできる青色事業専従者給与は、事業的規模の貸付けでなければ使えません（国税庁タックスアンサーNo.1373）。
10万円の控除であれば、簡易な記帳でも受けられます。会計ソフト（freee・マネーフォワード・弥生会計など）を使えば、複式簿記の知識がなくても対応できます。
どちらを選ぶべきか
不動産投資を行うなら、青色申告を選ぶのがおすすめです。事業的規模に満たなくても10万円の控除と赤字の繰越しが使えます。その年の1月16日以後に貸付けを始めた場合は、始めた日から2か月以内に申請書を出す必要があるので、物件購入と同時に手続きを行いましょう。
青色申告承認申請書の提出方法
青色申告を選択するには、納税地（通常は住所地）を所轄する税務署に「青色申告承認申請書」を提出します。提出期限は、青色申告をしようとする年の3月15日まで、その年の1月16日以後に新しく貸付けを始めた場合は始めた日から2か月以内です（国税庁タックスアンサーNo.2070・2026年10月14日確認）。あわせて「開業届」も出しておきましょう。
この申請が間に合わなかった場合、その年は自動的に白色申告になります。翌年から青色申告に変更することは可能なので、初年度が間に合わなくても翌年から申請しましょう。
不動産投資で経費として認められる主な項目
確定申告では、不動産投資に関連する支出を「必要経費」として計上し、所得から差し引くことができます。主な経費項目を確認しましょう。
固定的に発生する経費として、固定資産税・都市計画税、管理委託料（管理会社への委託費用）、管理費・修繕積立金（マンションの場合）、火災保険料・地震保険料（長期加入の場合は各年分のみ計上）、不動産投資に関連するローンの利息部分（元本は経費にならない点に注意）などがあります。
不定期に発生する経費として、修繕費（設備交換・原状回復など）、入居者募集にかかる広告費、交通費（物件視察・管理会社訪問など）、通信費・新聞図書費（不動産投資関連のもの）、税理士・会計士への報酬などがあります。
減価償却費は特に重要な経費です。建物は時間の経過とともに価値が減少するとして、その減少分を毎年経費として計上できます（土地は計上不可）。新築の住宅用なら、木造22年・RC造47年・鉄骨造（骨格材の厚さ4mm超）34年の法定耐用年数で計算します。中古の物件は、経過年数に応じて短い耐用年数を使います。減価償却費は実際に支払いが発生しない「帳簿上の経費」です。
節税に関する正しい理解と注意点
「不動産投資は節税になる」という話をよく聞きますが、正確な理解が必要です。
「節税」は不動産所得が赤字になった分を給与所得と損益通算することで実現しますが、それは「収益を生まない物件でも節税できる」という意味ではありません。節税を主目的に割高な物件を購入すると、節税効果より損失の方が大きくなることがあります。購入時の諸経費で赤字が出るのは主に初年度で、2年目以降も赤字が続くなら、物件の収益そのものを疑う必要があります。
物件を比べるときは、税引き前だけでなく税引き後のキャッシュフローを計算することが重要です。税金の影響は物件の収益性に大きく関わるため、確定申告の仕組みを理解した上で長期収支を計算することが必要です。
節税は「税負担を適切に下げるための合法的な手段」であり、「経費を水増しして申告する」ことは脱税になります。不動産投資関連の経費を正確に記録し、関係のない支出を経費として計上することは厳禁です。
初年度確定申告の流れ
初めて不動産投資の確定申告を行う場合の大まかな流れは以下の通りです。
最初に物件取得後すぐに青色申告承認申請書・開業届を提出します。その後、1年間を通じて収入（家賃・礼金など）と支出（経費）を記録します。翌年1〜2月頃に確定申告に必要な書類を集めます。必要書類には、不動産の賃貸収入に関する書類（賃貸契約書・家賃の入出金記録）・経費の領収書・固定資産税の通知書・ローンの返済明細・管理費の支払明細などが含まれます。原則として2月16日〜3月15日の確定申告期間（土日と重なる年は前後します）に、確定申告書と青色申告決算書（損益計算書と貸借対照表）を提出します。
初年度は特に物件取得に関連する費用（登記費用・ローン諸費用など）が多く発生します。費用によっては、その年の経費ではなく物件の取得価額に含めて減価償却するものもあるので、どちらに当たるかを確かめたうえで、もれなく計上することが大切です。
確定申告の不安を解消するには
初めての確定申告は不安が大きいものです。以下の方法で不安を軽減しましょう。
会計ソフトの活用が最も効果的です。freee・マネーフォワード確定申告・弥生会計などのクラウド会計ソフトは、銀行口座・クレジットカードと連携して自動で仕訳を行い、確定申告書類も自動作成してくれます。簿記の知識がない初心者でも使いやすい設計です。
確定申告に慣れてきたら、税理士に依頼することも検討しましょう。物件数が増えたり、節税対策を最適化したい場合は、不動産投資に詳しい税理士への依頼が効果的です。費用は依頼する範囲で変わるので、見積もりを取って比べてください。
確定申告の仕組みを含め、不動産投資全体を体系的に学びたい方には、ファイナンシャルアカデミーのお金の教養講座が役立ちます。税金・保険・投資・家計管理を横断的に学ぶことで、不動産投資を正しく理解できます。
まとめ：確定申告は「税負担を最適化するチャンス」
不動産投資の確定申告は、正しく行えば税負担を適切に減らすことができる重要な機会です。
青色申告を選択して特別控除を受ける（事業的規模なら最高55万円・65万円、それ以外は最高10万円）・経費をもれなく計上する・減価償却費を正確に計算するといった基本的な手続きを実践することで、税負担を適切に抑えられます。
大切なのは「節税を目的に物件を買う」ではなく、「しっかり収益が出る物件を購入し、かつ確定申告で税負担を適切に管理する」という考え方です。
まず長期収支シミュレーターで税引き後のキャッシュフローを確認し、収益性のある物件を選んでから確定申告の準備を整えましょう。
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