不動産投資の収支計算シミュレーションのやり方｜具体例で分かる正しい計算方法
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この記事を読むと分かること
- 表面利回り・実質利回り・キャッシュフローの違いと、それぞれの正しい計算方法
- 具体的な数字を使った収支シミュレーションの例（一室区分マンション想定）
- 長期収支シミュレーションで「出口戦略まで」計算することが大切な理由
「この物件、利回り8%って書いてあるけど、本当に儲かるの？」——不動産投資を検討し始めると、こんな疑問が必ず出てきますよね。表面利回りだけ見てよさそうと思ったら、実際には毎月赤字だった、という失敗談は後を絶ちません。
不動産投資で失敗しないための第一歩は、「正しく収支を計算する」ことです。この記事では、不動産投資の収支計算シミュレーションのやり方を、具体的な数字を使って分かりやすく解説します。どんな費用を考慮すればいいか、どんな計算式を使えばいいか、そして「出口（売却）までの長期シミュレーション」の重要性まで、丁寧にお伝えします。
なぜ「収支シミュレーション」が必須なのか
不動産投資に興味を持った多くの方が、最初に目にするのが「表面利回り」という数字です。「利回り7%」「利回り10%」といった数字は確かに魅力的に見えます。しかし、この表面利回りだけで投資判断をすることは非常に危険です。
なぜなら、表面利回りには以下の費用が含まれていないからです。管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・火災保険料・ローンの返済額・空室期間の収入ゼロ——これらを全て差し引いた後で、実際に手元に残るお金（キャッシュフロー）がプラスかマイナスかを確認しなければなりません。
収支シミュレーションを行うことで、「この物件を購入すると月々いくら手元に残るか（または持ち出しになるか）」が明確になります。さらに、5年後・10年後・20年後の収支推移まで把握することで、「この物件を購入してよかった」という確信を持って投資できるようになります。
覚えておきたい3つの利回り計算
不動産投資では、主に3種類の「利回り」が使われます。それぞれの計算式と意味を理解しておきましょう。
表面利回り（グロス利回り）
最も基本的な利回りで、多くの不動産ポータルサイトで表示されています。
計算式：年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
例：物件価格2,000万円、月額家賃8万円（年間96万円）の場合
96万円 ÷ 2,000万円 × 100 ＝ 4.8%
表面利回りは費用を一切考慮しないため、実態よりも良く見える数字です。投資判断の出発点としては使えますが、これだけで判断してはいけません。
実質利回り（ネット利回り）
年間の費用を差し引いた後の利回りです。より現実的な収益性を示します。
計算式：（年間家賃収入 - 年間諸経費） ÷ （物件購入価格 + 購入時諸費用） × 100
例：物件価格2,000万円、購入時諸費用100万円（物件価格の5%）、月額家賃8万円（年間96万円）、年間諸経費20万円（管理費・修繕積立金・固定資産税等）の場合
（96万円 - 20万円） ÷ （2,000万円 + 100万円） × 100 ＝ 76万円 ÷ 2,100万円 × 100 ＝ 約3.6%
表面利回り4.8%に対し、実質利回りは約3.6%。このギャップが積み重なることで、「思ったより儲からない」という結果につながります。
キャッシュフロー（CF）
毎月実際に手元に残るお金のことです。ローンを利用する場合は、ローン返済額も差し引いて計算します。
計算式：月額家賃収入 - 管理費・修繕積立金 - 固定資産税（月割） - 火災保険（月割） - ローン返済額
具体例で分かる！収支シミュレーションのやり方
では、実際に数字を使ってシミュレーションしてみましょう。以下は、区分マンション（ワンルーム）の一般的な例です。
【想定物件】
- 物件価格：2,500万円
- 購入時諸費用：約125万円（物件価格の5%）
- 月額家賃：9万円
- 借入金額：2,500万円（フルローン）
- 金利：2.0%（固定）
- 返済期間：35年
- 月額ローン返済額：約8.3万円
【月次費用の内訳】
- 管理費・修繕積立金：1.5万円
- 賃貸管理手数料（家賃の5%）：0.45万円
- 固定資産税（年間12万円を月割り）：1万円
- 火災保険料（月割り）：0.1万円
- 合計月次費用：3.05万円
【月次キャッシュフロー計算】
月額家賃収入：9万円
月次費用合計：3.05万円
ローン返済：8.3万円
9万円 - 3.05万円 - 8.3万円 ＝ マイナス2.35万円/月
この計算結果が示すことは、「毎月2.35万円を自分の財布から持ち出す」状態ということです。年間では約28万円の持ち出しになります。
「え、それって赤字じゃないの？」と思った方、その感覚は正しいです。しかし不動産投資では、この「毎月の持ち出し」だけで判断するのも間違いです。
「毎月マイナス」でも投資価値がある場合とない場合
先ほどの計算で毎月マイナスになるからといって、その物件を「ダメな投資」と即断するのは早合点です。不動産投資では、以下の視点も含めた総合的な判断が必要です。
総資産の増加（含み益）を考える
毎月ローンを返済することで、自己資本部分（資産）が積み上がっていきます。35年後にローンが完済されれば、その後は純粋に家賃収入が手元に残ります。また、物件の資産価値が購入価格を上回れば、売却時に利益（キャピタルゲイン）を得られます。
節税効果を考える
不動産投資には減価償却費という仕組みがあり、特に給与所得が高い会社員の方には節税効果があります。ただし、節税効果を前面に押し出して物件を販売してくる業者には注意が必要です。節税はあくまで「おまけ」であり、本来の収益性で判断することが基本です。
キャッシュフローがマイナスな物件は基本的に避ける
とはいえ、初心者の方には「毎月のキャッシュフローがプラスになる物件」を基本として選ぶことをおすすめします。毎月持ち出しが続く物件は、精神的な負担も大きく、空室期間や修繕費が発生した際に資金繰りが苦しくなるリスクがあります。
30年間の長期シミュレーションが重要な理由
単月の収支だけでなく、30年・35年という長期の収支推移をシミュレーションすることが、不動産投資では特に重要です。
なぜなら、不動産投資には以下のような「時間とともに変化する要素」があるからです。
家賃は年々下落する傾向があります。新築時に9万円だった家賃が、10年後には7.5万円になるということは珍しくありません。建物は老朽化し、修繕費が増加します。金利が変動する場合、返済額も変わります。そして最終的には、物件を売却するか、ローン完済後に運用を続けるか、という「出口戦略」の判断が必要になります。
これらの要素を全て織り込んだ長期シミュレーションを行うことで、「この物件を30年間持ち続けた場合、トータルでいくら儲かるか（または損するか）」が初めて分かります。
実際にX（旧Twitter）上でも、こうした声が見られます。
「不動産投資を始める前に長期の収支シミュレーションをしたら、10年後から急激にキャッシュフローが悪化することが分かって、買うのをやめた。あの計算をしていなかったら危なかった」
— Xより（2025年）
「表面利回り6%って聞いて良さそうと思っていたけど、ちゃんとシミュレーションしたら実質は3%台で毎月マイナス。業者に言われるままだったら買っていた」
— Yahoo!知恵袋より
これらの体験談が示すように、正確なシミュレーションは「買っていけない物件」を見抜くための最重要ツールです。
シミュレーションに含めるべき費用一覧
正確なシミュレーションのために、以下の費用を漏れなく入力することが重要です。
購入時の費用（一時費用）として、仲介手数料（物件価格の3%+6万円+消費税）、登記費用（司法書士費用含む）、不動産取得税、ローン関連費用（事務手数料・保証料）、火災保険初年度分があります。
毎月の運営費用として、管理費・修繕積立金（区分マンションの場合）、賃貸管理手数料（家賃の5〜10%）、ローン返済額があります。
年間費用として、固定資産税・都市計画税、火災保険料があります。
数年〜数十年単位の費用として、大規模修繕費用（外壁・屋根・設備更新等）、空室期間のゼロ収入期間、退去時のリフォーム費用があります。
これらを全て考慮して初めて、「この物件を買うべきかどうか」の判断ができます。
しなちく長期収支シミュレーターの活用をおすすめする理由
正確な長期シミュレーションを自分で行うのは、慣れていないと非常に時間がかかります。Excelで作ろうとしても、家賃下落・空室リスク・修繕費の増加・金利変動・売却時の税金まで全て組み込むのは相当なスキルが必要です。
しなちく（当ブログ運営者）は、これらを全て計算できる長期収支シミュレーターを自ら開発しました。家賃下落率・空室率・修繕費の増加・ローン返済・売却シミュレーションまで織り込んで、購入から出口（売却）までのキャッシュフローを一目で確認できます。しかも、銀行の審査書類に転用できる形式で提供しています。
物件を検討している方は、まずこのシミュレーターで数字を確認することを強くおすすめします。「この物件、本当に大丈夫?」という不安が、数字で客観的に確認できるようになります。
正確なシミュレーションのために「勉強」も不可欠
シミュレーションツールを使いこなすためにも、不動産投資の基礎知識は必要です。どんな費用があるか、減価償却とは何か、出口戦略とはどういうことか——これらを理解していないと、シミュレーション結果を正しく読み解くことができません。
体系的に学びたい方には、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールをおすすめします。60万人超の受講実績を持ち、物件選び・融資・収支計算・出口戦略まで体系的に学べます。体験セミナーは無料で参加できるので、まず一度参加してみることをおすすめします。
まとめ：シミュレーションは「物件を買う前」に必ず行う
不動産投資の収支計算シミュレーションについて解説してきました。最後に要点をまとめます。
表面利回りだけで判断してはいけません。実質利回り・毎月のキャッシュフロー・長期の収支推移を計算した上で投資判断してください。シミュレーションには管理費・修繕費・空室期間・税金・ローン返済額を全て含めてください。長期（30年以上）のシミュレーションで、出口（売却）まで含めた総合的な収支を確認してください。シミュレーションは「買う前」に行うものです。契約後にやっても意味がありません。
このシミュレーションを事前に行い、数字に自信を持った状態で投資に臨むことが、不動産投資で失敗しないための最も重要なステップです。
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