楽天銀行に不動産投資ローンはある？不動産担保ローンの金利・審査・活用法を徹底解説
この記事を読むと分かること
- 楽天銀行には「不動産投資ローン」という商品はなく、「不動産担保ローン」を不動産投資に活用できることと、その仕組みと使い方
- 楽天銀行の審査は物件の利回りではなく「時価評価（担保評価）」が主軸になるため、収益性よりも担保価値の高い物件が融資を受けやすいこと
- 繰上返済手数料が無料で審査スピードが速いなど、楽天銀行の融資が特に有効なケースと、事前に確認すべきリスク
先に結論
- 楽天銀行に「不動産投資ローン」という商品はない（代わりに「不動産担保ローン」を活用）
- 金利は固定金利（5年ごとに見直し）で年3.35%〜12.11%（2026年10月実行分）、融資額は100万円以上1億円未満・返済期間は最長25年
- 審査は利回りではなく担保評価（時価）重視、融資まで最短3週間〜とスピードが強み
- 事業性資金としての利用は不可など制約もあるため、申込前に資金用途の確認が必須
楽天銀行の「不動産担保ローン」とは？不動産投資ローンとの違い
楽天銀行は国内でも大手のネット銀行として知られており、住宅ローンや各種ローン商品を幅広く提供しています。不動産投資を検討している方が楽天銀行を調べると、まず気になるのが「不動産投資ローンはあるの？」という点ではないでしょうか。
結論から言うと、楽天銀行には「不動産投資ローン」という商品名の融資商品は存在しません。ただし、「不動産担保ローン」という商品があり、これを不動産投資の資金調達に活用することが考えられます。なお、公式サイトには「楽天銀行投資用マンションローン（ご返済中のお客さま専用）」の窓口が載っており、返済中の人向けの案内だけが残っています（2026年10月9日確認）。この2つの違いを理解することが、楽天銀行の融資を正しく使うための第一歩になります。
不動産投資ローンとは
不動産投資ローンは、賃貸用物件の購入を目的として設計された融資商品です。メガバンクや地方銀行、信用金庫が提供しており、物件の収益性（利回りや賃貸需要）を重視した審査が行われます。融資期間が長く（最大35年など）、物件購入価格の大部分をカバーできるフルローンが可能なケースもあります。
不動産担保ローンとは
不動産担保ローンは、保有する不動産（土地・建物）を担保にして融資を受ける商品です。資金用途は比較的自由で、リフォーム資金や他の物件取得資金としても活用できます。審査の判断基準は「物件の利回り」ではなく「担保物件の市場価値（時価評価）」です。なお、楽天銀行の不動産担保ローンは事業性資金としての利用は認められていない点には注意が必要です。
楽天銀行の不動産担保ローンを不動産投資に活用する場合、いくつかの重要な特徴と制約があります。次のセクションで詳しく見ていきましょう。
楽天銀行の不動産担保ローンの基本スペック
楽天銀行の不動産担保ローンには、以下のような基本的な条件があります。
金利条件
楽天銀行の不動産担保ローンの金利タイプは「固定金利（5年毎金利見直し）」です。2026年10月に実行する分の適用金利は年3.35%〜年12.11%で、これから借りる人の金利は毎月見直されます。借りたあとは、融資実行日から5年ごとに金利が見直されます（楽天銀行公式サイト・商品概要説明書、2026年10月9日確認）。
適用される金利は借り手の属性（収入・勤務先・資産背景）や担保物件の評価によって個別に決まるため、最低金利が必ずしも適用されるわけではありません。不動産投資専用ローンを持つ銀行と比べると、適用条件や使い勝手が異なる点に注意が必要です。また、借入時には借入金額の2.20%（税込・最低38,500円）の融資事務手数料と、登記費用などの実費がかかります。保証料は金利に含まれています。
融資上限額・返済期間
楽天銀行の不動産担保ローンの融資金額は100万円以上1億円未満です。返済期間は最長25年となっています。一般的な不動産投資ローンでは返済期間が35年まで設定できるケースも多く、25年という返済期間は相対的に短い点に注意が必要です。
返済期間が短いと月々の返済額が増えるため、キャッシュフローに直接影響します。たとえば、5,000万円を金利2%で借りた場合、35年返済では月々約16.5万円の返済額が、25年返済では月々約21.2万円になります。この差はキャッシュフロー計画に大きく影響するため、事前のシミュレーションが欠かせません。
融資エリア
楽天銀行の不動産担保ローンは、担保物件の所在地が全国（一部地域を除く）で取り扱われています。地方銀行のように「○○県内の物件のみ」という制限がない点はメリットの一つです。ただし、担保物件の所在地によって評価が異なるため、地方の過疎エリアや市場流動性が低いエリアの物件は評価が低くなる可能性があります。
申込者の属性条件
楽天銀行の不動産担保ローンを利用するためには、以下のような属性条件を満たす必要があります。借入時の年齢が満20歳以上70歳未満で完済時に満80歳未満であること、日本国籍または永住許可等があること、継続して安定した収入があることが条件です。担保は本人または三親等以内の親族が持っている不動産で、楽天銀行を抵当権者とする抵当権を設定します。
融資までの期間は、公式サイトの表記で最短3週間〜です。審査では電話での聞き取りや担保物件の現地調査があるため、実際にはそれより長くかかることもあります。物件取得のタイミングを逃したくない投資家にとって、このスピードは大きなメリットとなります。
楽天銀行の審査基準の特徴：利回りより「担保評価」が重視される
楽天銀行の不動産担保ローンを理解する上で最も重要なポイントが、審査基準です。
一般的な不動産投資ローンでは、物件の利回り、賃貸需要、入居率などの「収益性」が審査の中心に置かれます。しかし楽天銀行の不動産担保ローンでは、担保物件の「時価評価（市場価値）」が審査の主軸になります。
これが意味することをもう少し具体的に考えてみましょう。表面利回りが低くても担保評価が高い物件であれば融資が受けやすい一方、収益性が高くても市場価値が低い物件（地方の築古物件など）では融資が受けにくい場合があります。
たとえば、東京都内の築浅マンションは利回りが4〜5%程度と低めでも、市場での売買価格は安定しているため担保評価が高く、楽天銀行からの融資を受けやすい可能性があります。一方、地方の利回り10%の戸建て投資物件は収益性が高くても、担保評価が低くなりやすく、融資額が期待を下回ることもあります。
自己資金や追加担保を求められることもある
担保物件は楽天銀行と保証会社（株式会社セゾンファンデックス）が審査し、現地調査もあります。公式サイトには「自己資金・追加担保が必要になる場合があります」と書かれています。
担保評価が希望額に届かなければ、借りられる額はそこで止まります。物件の価格だけでなく、担保としての評価がいくらになるかを事前審査で確かめてから動きましょう。
借りる前に考えたい「出口」
金利と融資までの速さは入口の話です。売却するときの評価や、最長25年という返済期間がキャッシュフローに与える影響まで考えておく必要があります。
物件の価値が下がれば担保評価も下がり、売却や借り換えの選択肢が狭まります。融資を受ける前に、長期収支シミュレーションで出口まで数字を検証することが不可欠です。
楽天銀行の融資を活用すべきケースとは？
楽天銀行の不動産担保ローンが特に有効なのは、どのような状況でしょうか。
ケース1：保有物件を担保に新たな物件を取得したい場合
すでに不動産を保有していて、それを担保に新たな投資物件の取得資金を調達したい場合は、楽天銀行の不動産担保ローンが選択肢になります。保有物件の担保評価が高ければ、その評価額の範囲内で融資を受けて新たな物件の頭金や購入資金に充てることができます。
ケース2：スピードを重視した物件取得
「良い物件が見つかったが、資金調達に時間がない」という状況では、融資まで最短3週間〜の楽天銀行は選択肢の一つです。不動産投資では、タイミングが収益を左右することも多く、意思決定スピードは重要な競争力です。
ケース3：繰上返済を積極的に活用したい場合
手元に余裕資金ができた際に積極的に繰上返済を行いたい投資家にとって、繰上返済手数料が無料であることは大きなメリットです。金利コストを抑えながら着実に負債を減らすことができます。
楽天銀行を選ぶ際の注意点・デメリット
楽天銀行の不動産担保ローンにはメリットだけでなく、以下のようなデメリット・注意点もあります。
事業性資金としての利用は不可
楽天銀行の不動産担保ローンは、事業目的（事業性資金）としての利用は認められていません。商品概要説明書には「原則自由（事業性資金、当行からのお借入れの借換にはご利用いただけません。）」とあります。一方で公式サイトは「不動産投資を検討中」のかたも利用例に挙げているため、賃貸用物件の取得に使えるかどうかは、申し込み前に必ず楽天銀行に確認してください。申し込み時に担当者と資金用途について丁寧に確認・調整することが重要です。
返済期間が最長25年と短い
前述の通り、返済期間が最長25年に限られるため、高額の物件を取得する場合や利回りが低い物件の場合は、月々の返済額が増加してキャッシュフローに影響します。購入前に必ず月々の返済額とキャッシュフローをシミュレーションしておきましょう。
担保評価の下落リスク
担保評価（時価評価）に基づく融資の場合、物件の市場価値が下落すると、担保として評価される金額も減ります。これにより、融資の継続や追加融資に影響が出る可能性があります。特に、市場変動が大きいエリアや物件タイプでは注意が必要です。
ネット銀行ならではの対面サポートの限界
楽天銀行はネット銀行のため、基本的に店舗での対面相談が難しい環境です。複雑な融資条件の交渉や、不動産投資特有の事情を対面で説明したい方には、この点が不便に感じられるかもしれません。
他の銀行との比較：楽天銀行の融資はどう違う？
楽天銀行と主な競合銀行の融資条件を比較してみましょう。
都市銀行（メガバンク）との比較
三菱UFJ銀行や三井住友銀行などのメガバンクは、不動産投資ローンを提供しており、金利や年収基準は公式の商品内容に数値が載っていないことが多く、個別の相談で決まります。ただし、審査は厳格で、属性（年収・勤務先・他の負債状況）を厳しく見られます。融資期間は最長35年まで設定できるケースが多く、キャッシュフローの面では有利です。楽天銀行との大きな違いは、審査の進め方と、物件の収益性への着目度です。
地方銀行・信用金庫との比較
地方銀行や信用金庫は、地域密着型の融資で、利回りや地元での実績を評価する傾向があります。初心者でも実績を作りやすい一方、融資エリアが限定される点と、担当者の質によって対応が異なる点に注意が必要です。楽天銀行はエリアの制限が少なく、審査スピードも速い点で差別化されています。
なお、当ブログでは同じネット銀行のauじぶん銀行の不動産投資ローンや、地方銀行の代表例として静岡銀行の不動産投資ローンも解説しています。金利水準や審査の考え方が銀行でどう違うか、比較の参考にしてください。
ノンバンクとの比較
ノンバンク（民間のローン会社）は、審査が柔軟な反面、金利が高いことが多く、長期運用コストが増します。楽天銀行の不動産担保ローンは銀行の商品ですが、適用金利は年3.35%〜12.11%（2026年10月実行分）と幅があり、審査結果によっては低いとは言えない水準になる点に注意してください。
不動産投資を始める前に：融資を受ける前に準備すべきこと
楽天銀行に限らず、不動産投資融資を検討する際に必ず事前に行っておくべきことがあります。
長期収支シミュレーションを必ず行う
融資を受けて物件を購入する前に、家賃収入・ローン返済・管理費・修繕費・税金・空室率を考慮した長期収支シミュレーションを行いましょう。楽天銀行の返済期間（最長25年）は月々の返済額に直接影響するため、キャッシュフローが本当に回るかどうかを数字で確認することが不可欠です。
しなちくが開発した「長期収支シミュレーター」は、銀行審査書類にそのまま使える形式で、家賃収入から税金・出口まで含めた総合的な収支を可視化できます。物件購入前に必ず活用してください。
「表面利回り」と「実質利回り」の違いを理解する
楽天銀行の審査では担保評価が重視されますが、投資家として判断すべきは「実質利回り」です。表面利回りは年間賃料収入÷物件価格で計算されますが、管理費・固定資産税・修繕積立金・空室損失などを差し引いた実質利回りは大幅に低くなることが多いです。
表面利回りと実質利回りの乖離を理解した上で、それでも投資として成立するかどうかを判断しましょう。「なんとなく利回りが高そう」という感覚だけで動くことは、不動産投資での失敗に直結します。
まず不動産投資の基礎知識を身につける
融資条件や利回りを理解するためにも、まず不動産投資の基礎知識を習得することが重要です。「物件を見てから考える」という順序は非常にリスクが高く、良い物件に見えても収支が合わない、自分の属性で融資が組めない、という状況に陥りがちです。
累計80万人超（2025年時点）の受講実績を持つファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールでは、物件選びから融資・管理・出口戦略まで体系的に学べます。体験セミナーは無料で参加できるため、まず雰囲気を確認してから判断することができます。数千万円〜数億円を動かす投資を独学で始めるより、体系的に学んでから動くことを強くおすすめします。
空室リスクと属性消耗リスクを理解する
楽天銀行の融資を受けて物件を取得する際に特に意識したいのが、空室リスクと属性消耗リスクです。
空室リスクは、入居者が退去した際に家賃収入が途絶え、ローン返済だけが継続するリスクです。キャッシュフローがギリギリの状態では、1〜2ヶ月の空室でも資金繰りに影響が出ます。楽天銀行の返済期間が短め（最長25年）であることを考えると、月々の返済額が増える分、この空室リスクへの耐性を事前に確認しておくことが重要です。
属性消耗リスクは、不動産投資ローン（負債）を増やすことで、銀行から見た「信用力（属性）」が下がるリスクです。1棟目の融資を無理して組んでしまうと、2棟目・3棟目の融資が組めなくなり、規模拡大の道が閉ざされることになります。長期的な投資戦略を描いた上で、最初の一手を慎重に選ぶことが大切です。
楽天銀行の不動産担保ローンを使った投資の成功パターンと注意点
成功しやすいパターン
楽天銀行の不動産担保ローンを上手く活用できる投資家のパターンとしては、以下が考えられます。
自己資金（頭金）を十分に用意できる投資家は、担保評価の範囲内での融資が基本となるため、自己資金を多く用意できるほど有利です（公式サイトにも自己資金・追加担保が必要になる場合があると書かれています）。また、自己資金比率が高いほど月々の返済額が減り、キャッシュフローも安定します。
都市部の評価しやすい物件を狙う投資家にとっても、東京・大阪・名古屋などの主要都市の物件は担保評価が安定しているため、楽天銀行の不動産担保ローンと相性が良いと考えられます。
繰上返済を積極的に活用するつもりがある投資家にとっても、繰上返済手数料が無料という点は長期的なコスト削減につながります。
注意が必要なパターン
一方で、以下のようなケースでは楽天銀行の利用に注意が必要です。地方の高利回り物件（築古・過疎エリア）を狙う投資家は、担保評価が低くなりやすいため、希望する融資額が出ない可能性があります。フルローン・オーバーローンを期待する投資家にとっても、担保評価に基づく融資であるため自己資金ゼロでの融資は難しく、自己資金の準備なしに融資だけで投資を行うことはリスクが高いと言えます。
楽天銀行の不動産投資融資に関するよくある質問
Q1. 楽天銀行に不動産投資ローンはありますか？
「不動産投資ローン」という商品名の融資はありません。保有不動産を担保にする「不動産担保ローン」を不動産投資の資金調達に活用する形になります。ただし事業性資金としての利用は認められていないため、資金用途は申し込み時に必ず確認してください。
Q2. 金利はどのくらいですか？
固定金利（5年ごとに見直し）で、2026年10月実行分は年3.35%〜12.11%です。借入時に借入金額の2.20%（税込・最低38,500円）の事務手数料もかかります。適用金利は属性や担保物件の評価で個別に決まるため、最低金利が適用されるとは限りません。
Q3. 審査では何が重視されますか？
物件の利回りではなく、担保物件の「時価評価（市場価値）」が主軸です。都市部の担保評価が安定した物件は有利で、地方の高利回り・築古物件は融資額が伸びにくい傾向があります。
Q4. 融資実行までの期間は？
公式サイトの表記は「最短3週間〜」です。電話での聞き取りや担保物件の現地調査があるので、余裕をもって申し込みましょう。
Q5. 繰上返済に手数料はかかりますか？
繰上返済手数料は無料です。余裕資金で積極的に返済したい投資家には大きなメリットです。
Q6. 返済期間が最長25年と短いのはどう影響しますか？
一般的な不動産投資ローン（最長35年）より月々の返済額が増え、キャッシュフローがタイトになります。購入前に長期収支シミュレーションで月々の返済額と空室耐性を必ず確認しましょう。
まとめ：楽天銀行の不動産担保ローンは「担保評価重視・スピード重視」の投資家向け
楽天銀行の不動産担保ローンは、以下のような特徴を持つ融資商品です。「不動産投資ローン」という商品はなく、「不動産担保ローン」を活用する形になります。金利は固定金利（5年ごとに見直し）で2026年10月実行分は年3.35%〜12.11%、融資額は100万円以上1億円未満・返済期間は最長25年です。審査は物件の利回りではなく「時価評価（担保評価）」が主軸で、融資までは最短3週間〜で、繰上返済手数料は無料です。
楽天銀行の融資を活かすためには、担保評価が高い物件選び（主要都市の物件が有利）、十分な自己資金の準備、そして長期収支シミュレーションによる事前の数字確認が不可欠です。「なんとなく利回りが高そう」「楽天銀行ならすぐ借りられそう」という感覚だけで動くことは、不動産投資での失敗に直結します。融資の申し込み前に、まず自分の属性・保有物件の担保評価・長期的なキャッシュフローをしっかり確認してから行動することをおすすめします。
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